Skrivet av
Hans-Christian Löth 15:39, 3 december 2009 i kategori Bostadsjuridik
Fråga: Vi bor i lägenhet i Stockholms innerstad och vill flytta till radhus eller hus nu när barnen börjar bli större. I vissa annonser står att en hyresrätt önskas som inbyte vid försäljningen. Jag har hört att det numera är svårt att göra sådana byten men vad gäller egentligen? Jag vet att hyresrätten inte får göra att priset blir lägre, men så blir det ju i praktiken då man konkurrerar ut andra eventuella spekulanter som skulle kunnat delta i en budgivning.
LINA
Svar: Lagen förbjuder inte byten mellan hyresrätter, bostadsrätter och villor men man måste kunna påvisa beaktansvärda skäl.
Hyresnämnderna är numera mycket restriktiva i ärenden där hyresgästen vill byta till bostadsrätt eller villa. För det första måste man kunna påvisa att hyresrätten inte används som betalningsmedel, det vill säga att hyreslägenheten inte sänker priset för den nya bostaden under marknadsvärdet.
Dessutom måste hyresgästen kunna visa att hyreslägenheten krävs som bytesobjekt för att kunna skaffa annat boende. Detta är oftast ganska svårt eftersom utbudet av villor och bostadsrätter vanligtvis är stort. Hyresgästen kan därför skaffa ett godtagbart boende utan att använda lägenheten som bytesobjekt och i så fall saknas godtagbara skäl för inbyte.
Hans-Christian Löth
advokat
Skrivet av
Peder Lamm 16:32, 26 november 2009 i kategori Antikviteter
Fråga: Jag har en tavla av C Flodman. Den är cirka 40 x 75 cm. Undrar om värdet och om tavlan är äkta.
Sune
Svar: Den vackra målningen är mycket riktigt ett verk av den en gång i tiden mycket populäre konstnären Carl Flodman. Han målade den i Kivik år 1885. Han var så pass populär att hans fina Kiviksmålning blev en av den tidens mest populära oljetryck, vilket din tavla är ett exempel på. Originalet hade varit värt en bra slant, men ett oljetryck handlar om några hundralappar. Flodman hann tyvärr inte måla så många tavlor, han dog endast 25 år gammal. Hade han fått leva hade han nog blivit en av våra stora sekelskiftesmålare, i paritet med Larsson och Zorn.
Peder Lamm
antikexpert
Skrivet av
Marit G Engstedt 15:35, 12 november 2009 i kategori Inredning
Fråga: Vi ska bygga in kyl och frys i ett skåp i köket. Vårt problem är att ett vanligt kylskåp kommer att sticka ut cirka 15 centimeter om vi bygger in det i skåpet. Dessutom kommer vi att behöva ett kylskåp som inte är fullt lika brett som standardmåttet – högst 55 centimeters bredd.
Finns det kylskåp som är grundare än standardmåttet? Var kan vi i så fall få tag på ett sådant och vad kostar det?
Cajsa
Svar: Det här var ingen lätt uppgift. Det enda kylskåp som något sånär motsvarade era kriterier kommer från Samsung och rymmer 118 liter. Eftersom ni har små mått att arbeta med så blir det tyvärr inget stort familjekylskåp utan en mindre variant. Modellen heter SR-G118 och mäter 85 centimeter på höjden och 45 på bredden. Djup 49,5 centimeter, vilket innebär att det ändå sticker ut cirka 5 centimeter, enligt mina beräkningar. Kan ni ta det så är detta modellen för er. Kylskåpet kostar cirka 2?295 kronor.
Ett annat förslag är att leta bland tillverkare av så kallade ”mini-barer”. Dometic har skåp som rymmer 60 liter och är 45 centimeter djupt. Men det är tyvärr inte mycket utrymme inuti sådana kylskåp.
www.dometic.se
Marit G Engstedt, journalist och stylist
Skrivet av
Hans-Christian Löth 16:16, 29 oktober 2009 i kategori Bostadsjuridik
Fråga: Jag upptäckte nyss att mitt tak läcker in vatten och vet inte riktigt vad som gäller. Jag köpte villan, byggd 1965, för tre år sedan. Taket är omlagt år 2000 och enligt mitt tycke ska det inte läcka så snart efteråt. Vid husbesiktningen före köpet uppmärksammades inte heller någon läcka. Vem ska stå för reparationen? Den förra ägaren? Takläggarfirman? Besiktningsmannen? Mitt försäkringsbolag? Jag?
Kan jag reparera taket nu och sedan kräva pengarna från den ansvarige? Som ni förstår vill jag inte vänta hur länge som helst eftersom vattenskadorna redan syns i taket i mitt vardagsrum.
Martin
Svar: Normalt ska ett tak hålla i åtminstone 20–25 år. Om felet är dolt, det vill säga att det inte var upptäckbart vid tidpunkten för köpet bör du göra en reklamation mot säljaren och framställa ett krav mot denne. Du har inget rättsförhållande med takläggarfirman, eftersom det var säljaren som anlitade dem för reparation av taket. Möjligen kan säljaren ha anledning att reklamera felet mot takläggarfirman. Ett krav mot besiktningsman förutsätter att denne varit vårdslös vid utförandet vid uppdrag. Försäkringsbolaget ersätter normalt
inte takläckage.
Hans-Christian Löth, advokat på Kriströms advokatbyrå
Skrivet av
Helena Rosenlöf 14:58, 22 oktober 2009 i kategori Trädgård
Fråga: Hur får man fart på sin avenbok? Jag köpte plantor för tre år sedan som vi planterat som häck. Vi har beskurit den när den kom i upp i längd men den är fortfarande gles och växer i stort sett bara på höjden. Första säsongen satte vi upp stängsel för att inte kaninerna skulle äta upp knopparna. Vi har även satt upp stödpinnar. Vad skall vi göra för att få den tätare?
Max
Svar: Avenbok är en utmärkt häckväxt. Förutom att den är vacker och frisk tål den hård beskärning och kan bilda en hög, smal och tät häck. Ni har gjort helt rätt med beskärningen av plantornas höjd. Avenbok hör till den typen av häckväxter som har genomgående stam och ska inte toppas förrän häcken nått slutlig och önskad höjd.
Det är dock viktigt att beskära häcken på bredden. Sidoskotten utmed stammen kan klippas in ganska hårt, nära stammen. Då skjuter flera nya skott ut. Påföljande år beskärs de nya skotten så att bara en tredjedel av skottets längd behålls, så att de i sin tur kan förgrenas. När häcken har blivit tät räcker det med att putsa den en gång per år, så kallad underhållsbeskärning.
Häcken ska hållas konformad från sidan, alltså smalare upptill och bredare nertill. Då når ljuset alla grenar och häcken blir tät ända ner till marken. Avenbok ska beskäras under den period som kallas jas – juli, augusti, september. Våren efter en hårdare beskärning är det viktigt att gödsla häcken med exempelvis hönsgödsel så att den får extra växtkraft och skjuter kraftiga skott.
Helena Rosenlöf
trädgårdsdesigner
Skrivet av
Peder Lamm 15:23, 15 oktober 2009 i kategori Antikviteter
Fråga: År 1996 köpte jag ljusstakar (jugend) för 75 kronor i en liten loppis utanför Launceston i Tasmanien. Fram- och baksida är olika. Under en av dem syns lite otydligt en snirklig femma i rödbrunt. De är 20–25 centimeter höga och oskadda.
Jag antar att de är europeiska. De har en mycket svag pärlemorglans. Vitsen med dem är att både blommor och ljus kan sättas i dem. Jag blev förälskad, men tror väl inte att de är så märkvärdiga eller värdefulla. Men kan du ändå berätta värdet och något du vet om den här typen av ljusstakar, så vore det kul. BRITA
Svar:Vilka trevliga ljusstakar! Kombinationen med funktion för både ljus och blommor har jag inte sett förut. Att någon köpt prylar på loppis i Tasmanien har jag faktiskt heller aldrig råkat ut för! Nåväl, perioden är jugend, det vill säga 1900-talets början. Materialet ser ut att vara lysterglaserad fajans. Gissningsvis är de franska, men kan lika gärna vara engelska, tyska eller centraleuropeiska. Jugendstilen var en internationell rörelse och det ser likartat ut i hela världen vid denna tid. På auktion får man runt en tusenlapp, skulle jag tro.
Peder Lamm, antikexpert
Skrivet av
Hans-Christian Löth 16:06, 8 oktober 2009 i kategori Bostadsjuridik
Fråga: Om jag har fattat det rätt så är jag ansvarig i tio år för dolda fel som kan finnas på huset jag sålt. Men vad händer om köparen säljer huset innan de tio åren har gått? Är han ansvarig eller är jag fortfarande ansvarig för fel som kan uppstå, till den nya köparen?
Olle
Svar: Ansvaret för dolda fel är grundat på den allmänna preskriptionstiden som är tio år. Säljaren, som i det här fallet är du, är ansvarig mot köparen även om denne säljer huset. Det kan hända att köparen får ett krav från den som han sålt huset till och som han vill föra vidare till dig. Din köpare skall dock bevisa att det dolda fel som han vill göra gällande mot dig förelåg vid den tidpunkt som han köpte huset från dig. Du är naturligtvis inte ansvarig för senare uppkomna fel.
Hans-Christian Löth, advokat på Kriströms advokatbyrå
Skrivet av
Marit G Engstedt 16:23, 1 oktober 2009 i kategori Inredning
Fråga: Jag har köpt en lägenhet i ett hus byggt 1938. Det är bara en ägare, en dam, som har bott här före mig, så lägenheten är full av vackra originaldetaljer. Dock har köket renoverats för 15 år sedan. Själva köksinredningen byttes ut men skjutdörrar och fönsterbräden har lyckligtvis lämnats kvar. Hur kan jag renovera köket för att få det modernt och fräscht, men så att det samtidigt passar in i lägenhetens övriga stil?
Christine
Svar: Vilken tur du har, att den snygga originalinredningen är kvar! Om stommarna är i så pass gott skick att du vill behålla dem kan en slipning och ommålning eller inoljning vara en lösning. Nya, fräscha beslag och mer lättglidande beslag för skjutdörrarna kan också göra underverk. Är stommarna däremot ofräscha kan du be en snickare göra nya. Det kostar en slant men du får det helt enligt dina mått.
En sista utväg är att sätta in ett helt nytt kök, i retrotappning. Kvänum har ett som heter Banér Retro, med sneda glidluckor men med moderna, tekniska lösningar. Komplettera sedan med vitvaror med runda och bulliga former, till exempel från Smeg, och tidstypiska detaljer som tapeter, möbler och färger för att ge intryck av rätt stil. Det kan man även göra i ett modernt kök, för att ge det en fin retrotouche. www.kvanum.com
www.smeg.se
Marit G Engstedt, stylist och journalist
Skrivet av
Hans-Christian Löth 10:35, 25 september 2009 i kategori Bostadsjuridik
Fråga: Vi har nyligen köpt en lägenhet som vi har tänkt renovera. Vi meddelade samtliga grannar, men det räckte tydligen inte. Enligt stadgarna ska man ansöka om anhållan först hos styrelsen och sedan skicka ut ett meddelande inom 48 timmar till samtliga grannar. I stadgarna står det också att styrelsen ska läsa sina mejl två gånger i veckan. Vi har mejlat dem men ingen har svarat, vi har ringt styrelseordföranden men han svarar inte?… Vad ska jag göra? Vi vill bli klara och flytta in någon gång!
Mimmi
Svar: Som bostadsrättshavare är man också medlem i bostadsrättsföreningen och vid nyttjandet av sin lägenhet är man skyldig att följa stadgarnas föreskrifter. För att få vidta större ändringar i lägenheten krävs styrelsens tillstånd. Detta kan närmare regleras i stadgarna. Jag rekommenderar er att följa villkoren i stadgarna för att det inte ska läggas er till last att ni vidtagit ändringar i lägenheten utan tillstånd. Vidtar ni väsentliga förändringar utan tillstånd kan ni bli ålagda att återställa lägenheten och i värsta fall kan bostadsrätten förverkas. När ni renoverar lägenheten skall ni tänka på att inte utsätta grannarna för större störningar än nödvändigt.
HANS-CHRISTIAN LÖTH, advokat
Skrivet av
Helena Rosenlöf 12:19, 18 september 2009 i kategori Trädgård
Fråga: Jag fick frön från en stor blå riddarsporre av min väninna ifjol. Hur gör jag enklast med dem? Jag bor i villa och har även tillgång till tomt, kallgarage och snickarbod som håller minst 8 grader. Har inga anspråk på tidig blomning eller så, vill bara att de ska ta sig. SIV
Svar: Riddarsporre kan sås antingen inomhus för förgroning eller direkt på friland under perioden februari–juni. Grotiden är 20–30 dagar. För mer exakt information om hur man gör med fröna, jordblandningen, omskolningen med mera finns en bra hemsida för alla som älskar att så, från Impecta Fröer, www.impecta.se. Det enklaste sättet att föröka riddarsporre och få fina plantor är annars att dela stora plantor. Du kanske kan be din väninna att få en bit av hennes planta?
Helena Rosenlöf, trädgårdsdesigner
.jpg)
Mest kommenterade