Priserna på bostäder har pressats uppåt av en låg ränta och en förväntan bland folk att den skall bestå. Det är i stort sett gratis att låna till bostaden eftersom boräntan är negativ efter skatteavdrag och inflation.
Så i det perspektivet har vi en bostadsbubbla, menar Bengt Hansson marknadsanalytiker på Statens bostadskreditnämnd (BKN). BKN har regeringens uppdrag att fortlöpande redovisa utvecklingen på kredit- och kapitalmarknaderna för bostäder.
I förra veckan kom de med en ny analys som vände upp och ned på de glädjeskutt som bostadsmarknaden tagit under hösten. BKN konstaterar att priserna är alltför uppblåsta och måste sänkas med tjugo procent de närmaste åren.
Historiskt tycks långa uppgångsperioder följas av långa nedgångsperioder. Med anledning av BKN:s rapport har jag denna vecka ställt tre frågor till just Bengt Hansson.
Hur tror du bostadspriserna utvecklas framöver?
- Både småhus och bostadsrätter är övervärderade. Sverige tillhör de länder som har haft den snabbaste prisutvecklingen på bostäder de senaste 15 åren. Trots detta så har priserna i Sverige ännu inte minskat som skett i övriga länder. Anpassningen har temporärt flyttats fram främst som en konsekvens av en rekordstor räntenedgång. Den rörliga boräntan är i dag fyra procentenheter lägre än för ett år sedan. På lång sikt styr hyror och boendekostnaderna i egna hem bostadspriserna. Sett till dessa fundamenta kan vi förvänta oss ett realt prisfall på bostäder på cirka 20 procent de närmaste åren. Detta kan, som under 1990-talskrisen ske via huvudsakligen fallande nominella priser under några få år eller som under 1980-talets början under en längre period via inflation.
Byggs det för få bostäder i dag?
- Sett till antalet påbörjade bostäder så har det byggts väsentligt mer under de senaste fyra till fem åren än under decenniet dessförinnan. Och även om byggandet inte alls når upp till nivåerna från 1970- och 1980-talen så har det varit tillräckligt för att bostadsbeståndet kunnat växa snabbare än befolkningen. En ökad produktivitet i bostadsproduktionen är nödvändig för att fler skall ha råd att bo bra framöver.
Hur skuldsatta är de svenska hushållen?
- Sedan 1990-talets mitt har bostadslånen ökat från realt 600 till drygt 1800 miljarder kronor. De svenska hushållen har aldrig varit mer skuldsatta än i dag och fortsätter att skuldsätta sig i snabb takt. Ökningen är särskilt snabb bland bostadsrättsägarna. Var femte bostadsrättsinnehavare med lån beräknas idag ha en skuldsättning på 90 procent av bostadens värde eller mer medan motsvarande gäller för ungefär var tionde småhusägare. För 20 år sedan var skuldsättningen två tredjedelar av dagens.