Den senaste tiden har debatten om den svenska bostadsmarknaden och överbelånade hushåll gått varm. Bakgrunden är att flera länder i vår omvärld drabbats av svåra ekonomiska problem som delvis haft sin grund i överprissatta och överbelånade bostäder. Folkpartiets Carl B Hamilton har förespråkat sänkta ränteavdrag och sänkt kapitalskatt för att dämpa prisutvecklingen (DN Debatt 5/1). Svenskt Näringsliv och andra debattörer har argumenterat i samma riktning.
Debatten är viktig. Kostnaderna för en sprucken bostadsbubbla är stora för hela samhället och i synnerhet för de hushåll som skulle drabbas.
Det är dock helt fel att tro att sänkta ränteavdrag skulle minska problemen på bostadsmarknaden. Förslaget tar nämligen inte hänsyn till den svenska bostadsmarknadens särskilda förutsättningar.
Det är värt att komma ihåg att någon finansiell kris skapad på bostadsmarknaden aldrig inträffat i Sverige. Inte ens under 1990-talskrisen, när hushållen utsattes för en kombination av lågkonjunktur, skattechock på boendet och en kraftig neddragning av subventionerna på boendet, uppstod några kreditförluster av betydelse i hushållssektorn. Däremot skapade den kollapsade byggindustrin stora samhällsekonomiska problem, främst i form av hög arbetslöshet.
I andra länder har utvecklingen på bostadsmarknaden kännetecknats av kraftiga prisökningar kombinerat med hög nyproduktion. I Sverige har vi däremot haft en situation med kraftiga prisökningar men med låg nyproduktion. Det har alltså funnits för få bostäder på marknaden och de som funnits har då blivit dyra och medfört osund skuldsättning hos hushållen.
Sedan början på 1990-talet har Sveriges bostadsinvesteringar legat på ungefär halva nivån jämfört med andra relevanta länder i EU och OECD, uttryckt som andel av BNP. Vi har exempelvis byggt hälften så många bostäder per invånare i Sverige som våra nordiska grannländer. I kombination med hög efterfrågan har det långsiktigt drivit upp priserna och ökat belåningen. De kraftiga prisökningarna har i sin tur varit möjliga tack vare stigande disponibelinkomster och ett lågt ränteläge.
Man kan jämföra med Spanien som under finanskrisen drabbades av det som ibland kallas ”spräckt bostadsbubbla”. Där färdigställdes cirka 14 bostäder per tusen invånare per år under åren före krisen. I Sverige färdigställdes under samma period färre än fyra bostäder per tusen invånare. Vi behöver dessutom fler bostäder per person i Sverige eftersom Sverige har den högsta andelen ensamhushåll, 44 procent vilket är mer än dubbelt så hög andel som Spaniens 18 procent.
Även i andra länder som upplevt snabba prisfall på bostadsmarknaden i samband med den finansiella krisen har nyproduktionen under 2000-talet varit klart högre än i Sverige.
Det rimliga är att vi långsiktigt ska ha ungefär samma bostadskapital per person som jämförbara industriellt utvecklade länder. Dit har vi långt kvar. Om vi bromsar nyinvesteringarna bäddar vi för allvarliga framtida makroekonomiska problem.
Bristen på bostäder är också ett hot mot arbetslinjen. Rörligheten på arbetsmarknaden handlar ofta om att människor flyttar till eller inom områden där sysselsättningen växer, främst storstads- och universitetsstäder. En stel hyresmarknad och ett klassiskt insider-outsider-problem, där nyinflyttade utan kötider och med begränsat kontaktnät har en svag situation, gör att många är hänvisade till att köpa bostäder. Dyrt.
En viktig slutsats är därför att vi måste vara försiktiga med åtgärder som bromsar nyproduktionen. Att försämra ränteavdragen är en sådan åtgärd. Obalansen mellan den höga efterfrågan och det låga utbudet skulle förvärras. Och stigande bostadspriser kan i sin tur tvinga riksbanken att höja räntorna ytterligare.
Lösningen på den oönskade prisutvecklingen på bostäder är därför i stället att normalisera bostadsbyggandet. För det krävs långsiktigt stabila och goda spelregler för byggande. Regeringen arbetar hårt för detta.
Ett sunt sätt att hindra hushåll från att överbelåna sig på kort sikt är att bankerna inför amorteringskrav på nya bostadslån, som komplement till det nyligen införda bolånetaket. Om bankerna kräver en amortering på nya lån så att de inom tio år är högst 70-75 procent av en bostads värde så innebär det att ett hushåll som köper en bostad för två miljoner kronor och lånar 85 procent åläggs ett sparande till sig själv på uppemot 30 000 kronor om året i tio år. Historiskt sett har dock bostäder stigit i värde, vilket gör att amorteringskravet i praktiken skulle upphöra tidigare.
Ett amorteringskrav på bolån ner mot 70 procent av bostadens värde skulle göra hushållen mer solida mot fluktuationer på bostadsmarknaden.
Åtgärder för att lösa problemen med stigande bostadspriser och hushållens växande skuldsättning måste grundas på en korrekt analys. Annars riskerar vi att snarare förvärra än förbättra situationen.
Stefan Attefall (KD)
civil- och bostadsminister