Under de senaste tio åren har ­befolkningen i storstads­regionerna växt betydligt snabbare än bostadsbeståndet. Bostads­priserna har stigit kraftigt liksom kötider till hyres­lägenheter och sannolikt också svarta överlåtelser av hyresrätter och svart andrahands­uthyrning. Det som byggts har till stor del varit bostäder med mycket hög kvalitet i centrala lägen och vänt sig till hushåll med inkomster över genomsnittet.

Miljonprogrammet har i dag dåligt rykte. Om det är orättvist eller välförtjänst spelar mindre roll, men det är viktigt att se att kärnan i miljonprogrammet var stor bostadsproduktion i förorter med syftet att skapa prisvärda bostäder som ”vanligt folk” hade råd med. Och är det inte just detta som behövs?

Billigare bostäder behöver inte vara fula och tråkiga. Med noggranna marknadsunder­sökningar av vad människor i olika grupper anser är attraktivt och kreativa arkitekter som kan skapa extra kvaliteter inom snäva ekonomiska ramar borde det gå att båda bygga spännande och billigt. Vill människor bo i miljöer med gator och kvarter som innerstäderna ska vi självklart bygga ett nytt miljonprogram på det sättet. Det framgångsrika området Jakriborg utanför Lund inspirerades av medeltidstaden, så de nya förorterna kan väl inspireras av Gamla stan eller andra attraktiva innerstadsmiljöer om det är det människor vill ha – även om självklart bostäderna kommer att bli mer dominerande i  förorten än i stadskärnan.

Det är dags att konstatera att de institutionella strukturer vi har i dag inte klarar av att genomföra storskaligt bostadsbyggande. Kommunerna ser till sina egna intressen och det är för stora samordningsproblem mellan kommunalt planmonopol, landsting som styr kollektivtrafiken och staten som finansierar väginvesteringarna. Jag har svårt att se att regionerna även om de fick större makt skulle kunna gå emot lokala intressen som till stor del är deras väljare.

Ett nytt miljonprogram förutsätter att staten ser detta som ett riksintresse och är beredd att satsa resurser på infrastruktur, ge ekonomiska garantier till dem som investerar (se vidare nedan) och genomdriva planer mot kommunernas vilja. Staten måste direkt ansvara för genom­förandet av Nya miljonprogrammet.

Vare sig vi vill det eller inte är bostadsmarknaden i dag en marknad. Hyror och priser i nyproduktionen styrs av utbud och efterfrågan. Det innebär att om vi bygger nya förorter runt om i regionen så kommer priser och hyror att bli lägst i de delar där de med högre inkomster av någon anledning inte vill bo. Bygger vi till exempel nya bostäder i Nacka kommer priserna att bli relativt höga helt enkelt därför att det är ett attraktivt område för hushåll med högre inkomster. Lite tillspetsat kan vi säga att billiga bostäder kan på en marknad bara finnas där de med högre inkomster inte vill bo. Även om Nya miljonprogramsområden byggs i alla delar av regionen kommer de att bli billigare i de södra regiondelarna i Stockholm än i de norra.

Det är ingen mening med att hyckla: billiga bostäder och minskad inkomstmässig segregation är mycket svåra att förena på en marknad där olika områden har olika status för de mer välbärgade. Enligt mina värderingar är dock bra och billiga bostäder i trevliga stadsdelar överordnat målet om minskad inkomstmässig segregation. Sedan kan man alltid diskutera hur kommuner med mer ”fattiga” invånare ska kompenseras för att de som bor i dessa kommuner inte ska få sämre service eller högre skatt.

Långsiktigt finns det fördelar med att människor äger sin bostad och till skillnad från det gamla miljonprogrammet bör ägda bostäder ­dominera i det nya miljonprogrammet. Centrala frågor är hur vi ska få företag att våga investera i  dessa nya områden, och hur hushåll med lägre inkomster ska kunna och våga köpa en bostad.

En möjlighet är följande:

Att staten utfärdar en ”säljoption” till alla som bygger och köper en bostad i dessa områden. Under de följande 5–10 åren erbjuder sig staten att köpa huset eller lägenheten till ett förutbestämt pris. Då vet aktörerna vilka risker de tar. Och ju attraktivare områden som skapas desto mindre blir riskerna att staten förlorar pengar.

Att undantag görs från bolånetaket och att staten garanterar lån upp till 100 procent av priset i de här områdena. Ett amorteringskrav på två procent införs i stället. På det sättet kan hushåll som saknar ekonomiska reserver ändå köpa en bostad så länge deras löpande ­inkomster täcker de löpande kostnaderna. Och många gånger blir dessa löpande utgifter i den ägda bostaden ändå lägre än hyran, bland annat på grund av ränteavdragen.

Det första steget mot ett nytt miljonprogram är att regeringen tillsätter en kommission för varje storstadsregion med uppdraget att peka ut de områden där nya stadsdelar kan byggas. I  uppdraget ska också ingå att peka ut vilka regler som det kan vara motiverat att göra undantag från för att få rimliga kostnader och för att få en genomförandeprocess som flyter smidigt. I kommissionerna ska självklart både lokala politiska grupper och tänkbara byggare finnas representerade men de ska arbeta utifrån ­tydliga statliga direktiv om att områden för ett visst antal bostäder ska pekas ut.

Därefter lyfts de utvalda områden ut från den vanliga beslutsprocessen och ansvaret för genomförandet läggs till exempel på särskilda utvecklingsbolag som också får ekonomiska resurser för att genomföra utbyggnad av infrastruktur för biltrafik och kollektivtrafik. Dessa utvecklingsbolag är också de som formellt ­utfärdar de säljoptioner som nämndes ovan.

Regeringen kritiseras i dag för att de ”satsar” för lite med tanke på hur goda stadsfinanserna är. Nya infrastrukturprojekt nämns som exempel på lämpliga satsningar. Enligt min mening borde dock nya billiga bostäder med en väl utbyggd infrastruktur ges högsta prioritet.

Hans Lind, professor i fastighetsekonomi vid KTH