DN Debatt

”Bostadspolitiken omfördelar tusen miljarder till de rikaste”

Slopa hyresregleringen. Bostadspolitiken har gjort att många som äger bostäder blivit rika på bekostnad av dem som i framtiden kan behöva köpa bostad. Detta förbisedda förmögenhetsskifte rubbar grunden för all fördelningspolitik. Nu krävs snabba ­åtgärder för att uppmuntra bostadsbyggandet, skriver tre nationalekonomer.

Det låga bostadsbyggandet betraktas främst som ett problem för dem som behöver hyra en bostad. Mindre uppmärksammat är att det också medfört ett massivt förmögenhetsskifte till dem som äger bostäder på bekostnad av dem som behöver köpa en bostad i framtiden. I en ny rapport från Reforminstitutet visas att storleken på förmögenhetseffekterna varierar kraftigt mellan kommuner och mellan fattiga och rika. Konsekvenserna kan visa sig ödesdigra för den sociala rörligheten.

Orsakerna till det klena bostadsbyggandet i Sverige, både historiskt och jämfört med grannländerna, är numera välkända. Byggkostnaderna har skenat, drivna av planprocesser, byggregler, kommunala särkrav, kostsamma överklaganden och reglerade hyror. Olika kommuner har emellertid hanterat dessa hinder mycket olika.

I Reforminstitutets studie tjänar Finland som referensfall eftersom byggtakten där följt befolkningsutvecklingen i en takt som är normal för ett nordeuropeiskt land som varken försvårar byggandet i onödan eller har haft någon överdriven byggboom eller bostadsbubbla.

Hur hade då Sverige utvecklats om bostäder byggts i samma takt som i Finland under de senaste 15 åren, och med hänsyn tagen till skillnader i befolkningsökningen? Antalet nybyggda bostäder hade i så fall varit ungefär en halv miljon fler. Det hade genererat en samhällsekonomisk vinst på 74 miljarder kronor enligt Reforminstitutets beräkningar av hur konsumenter värderar bostäder. Därtill hade tillväxten förbättrats eftersom företag som vill expandera lättare hade kunnat få anställda att flytta dit de behövs.

Mest anmärkningsvärda är dock effekterna på förmögenhetsfördelningen, som knappt undersökts i Sverige tidigare. Villapriserna har ökat med 120 procent sedan 1997 i Sverige, bostadsrättspriserna än mer. Om byggandet hade skett som i Finland hade priserna varit ungefär 30 procent lägre. Hindren mot bostadsbyggandet har därför gett många befintliga bostads­ägare en ökad förmögenhet. De har i praktiken fått betalt för att bo.

Hinder mot byggande kan allvarligt försvåra den sociala rörligheten. När huspriserna är höga blir det svårare för människor utan kapital att lämna en ort där arbetslösheten är hög och bostadspriser är låga.

I stället blir det framförallt unga vars föräldrar själva äger en bostad eller annat kapital som får hjälp att köpa in sig på bostadsmarknaden. Det har konsekvenser långt utöver boendet. För den som fått en stor värdeökning på sin egen eller sina föräldrars bostad blir det lätt att ta jobb eller studera där attraktiva jobb finns även om där är ont om bostäder. Dessutom får de bättre möjligheter att investera och starta företag, vidareutbilda sig eller vara rustade för olika livskriser.

Sveriges bostadsägare beräknas ha ökat sin förmögenhet med 972 miljarder kronor på grund av att byggandet inte har varit lika högt som i Finland. Av detta har 865 miljarder gått till den rikare halvan av befolkningen och 350 miljarder till den rikaste tiondelen. Stockholm läns bostäder är värda 375 miljarder mer på grund av utbudsbegränsningen. Som en jämförelse var intäkterna från den nu avskaffade förmögenhetsskatten 6 miljarder kronor per år, och kanske ännu mindre när indirekta effekter beaktats.

Förmögenhetseffekterna är dock väldigt olika i olika kommuner. Minst har den varit i avfolkningskommuner. Störst är de i förortskommuner som själva motarbetat bostadsbyggande. Den kommun som har den största förmögenhetsvinsten är Danderyd där varje invånare i den rikare halvan har tjänat närmare 800.000 kronor. Lidingöborna har tjänat näst mest. Mellan avfolkningsorterna och de rika förorterna, med en viss förmögenhetseffekt, ligger tillväxtorter som släppt fram byggande – exempelvis Umeå, Halmstad och Uppsala.

Bland de kommuner som byggt minst relativt sin befolkningstillväxt finns Eskilstuna, Gävle och Norrköping, förutom storstadskommunerna. I exemplet Eskilstuna hade det behövts drygt 8.000 ytterligare bostäder för att öka antalet bostäder i förhållande till befolkningsökningen i samma takt som Finland. I stället har prishöjningar på bostäder givit den rikaste tiondelen i Eskilstuna ett extra förmögenhetstillskott på 2,8 miljarder, motsvarande 280.000 kronor per person.

Att en del människor blir rikare kan ibland öka den sociala rörligheten, om det till exempel sker genom att människor startar företag och blir framgångsrika. När en stor förmögenhetsomfördelning sker i det tysta genom restriktiva regleringar är den i stället samhällsfarlig. Risken finns att en växande känsla av utanförskap bland dem som inte är med på bostadståget i stället ökar krav på högre skatter och bidrag. Då skapas en ond cirkel där människor med små tillgångar dessutom får svårare att hitta arbete.

Fördelningspolitik måste därför betraktas med nya glasögon. Det kan inte vara rimligt att fördelningsdebatten uteslutande kretsar kring små relativa förändringar i pension eller a-kassa, samtidigt som politiska beslut skiftar enorma förmögenheter i det fördolda. En mycket noggrannare analys behövs av fördelningseffekterna som skapas av de regleringarna som olika partier driver.

Regeringens olika reformer för att underlätta byggandet är angelägna, men tar lång tid att få genomslag, och har osäkra effekter. Regeringens ändring av plan- och bygglagen 2010 var till exempel avsedd att underlätta byggande, men hade sannolikt ingen effekt alls. De nya förslagen om att avskaffa de kommunala särkraven vid nybyggnation och flytta en del av beslutandemakten från kommunal till regional nivå är bra, men sannolikt för små och för långsamma. Under tiden fortsätter bostadspriserna att öka i snabb takt.

Det finns därför skäl till mer genomgripande och snabbverkande åtgärder. Flera länder, däribland Storbritannien, har tidvis öppnat för ”nya städer” som undantogs från mycket av regleringarna. Finland, vårt jämförelseland, avskaffade helt sonika hyresregleringen 1995, vilket satte fart på byggandet. Tyskland har avskaffat krav på detaljplan i många fall.

Den dysfunktionella bostadspolitiken som båda blocken under lång tid stått för har utan debatt medfört en mycket stor förmögenhetsomfördelning till dem som redan äger bostäder. De partier som motsätter sig snabbverkande och kraftfulla åtgärder för fler bostäder är på god väg att göra Sverige till ett helt annat samhälle.