Logga in på Dagens Nyheter

Här kan du som DN-kund logga in för obegränsad läsning av DN.se, e-DN och DN.Prio.

Med ett gratiskonto kan du följa skribenter och ämnen samt bokmärka artiklar.

Hej !
Mitt DN Ämnen jag följer Sparade artiklar Kundservice Logga ut
DN Debatt

”Hyrorna måste sättas som på en riktig marknad”

Foto: Scanpix

Avreglering. Trots att hyresregleringen avskaffades redan på 1970-talet, finns det ingen fri prissättning på hyresbostadsmarknaden. I stället har vi en prisreglering när det väl kommer till hyresförhandlingar. Därför är det dags att avskaffa hyresregleringen på riktigt, skriver Sonny Modig, avgående vd för MKB Fastighets AB.

Det har nu gått några veckor sedan årets Almedalsvecka avslutades. Som vanligt diskuterades såväl smala som breda samhällsfrågor. Slående var hur bostadsfrågan tenderar att ta allt större plats i diskussionerna och i den allmänna samhällsdebatten. Bostadsfrågor diskuterades, enligt uppgift, på mer än 200 seminarier.

Tyvärr läggs det dock fortfarande alltför mycket tid på att diskutera konsekvenserna av en dysfunktionell bostadsmarknad, i stället för att diskutera varför bostadsmarknaden inte fungerar.

Vi lägger till exempel mycket mer tid på att diskutera hur vi bör hantera bostadsköerna, än på att diskutera varför vi har bostadsköer och i stället för att diskutera varför hyresrätter ombildas till bostadsrätter, diskuterar vi hur man skall kunna stoppa ombildningarna.

Vi fokuserar mer på hur vi ska komma åt svarthandeln med hyreskontrakt, än på att diskutera varför vi har svarthandel och vi lägger mycket mer tid på att diskutera hur vi skall få igång byggandet av hyresrättsbostäder, än på att fråga oss varför affärsdrivande företag inte bygger, trots att efterfrågan är stor.

Jag deltog själv i ett seminarium under Almedalsveckan, där vi diskuterade om vi skall satsa på särskilda ”sociala bostäder” för att ge betalningssvaga grupper tillträde till bostadsmarknaden, i stället för att diskutera varför de svaga hushållen inte kommer in på marknaden.

Svaret på frågan varför, är i samtliga fall – felaktig prissättning.

Det är inte i första hand prissättningen av nyproduktionen som är problemet, utan den svaga hyresutvecklingen i stora delar av beståndet. När prisskillnaden mellan erforderliga hyror i nyproduktion och hyrorna för likvärdiga bostäder i beståndet blir alltför stora, skapas inlåsningseffekter. Det leder till stillastående marknader och allt större svårigheter att bygga nytt i tillräckligt stora volymer, trots en i grunden stark efterfrågan.

Minskad efterfrågan på nyproducerade hyresbostäder leder självfallet till minskad bostadsproduktion. Om det inte lönar sig att bygga nytt, så kommer bostadsmarknadens aktörer heller inte att göra det, och köerna växer.

Den svaga hyresutvecklingen i hyresbostadsbeståndet leder så småningom även till svårigheter att bygga nya bostadsrätter och äganderätter, trots att prissättningen där i princip är fri.

Det saknas helt enkelt tillräckliga incitament för den som kan och vill flytta, att byta från ett jämförelsevis billigt boende i beståndet, till en nyare men väsentligt dyrare bostad i nyproduktion.

Den felaktiga prissättningen av hyres- rätter förklarar även varför många fastighets-ägare väljer att omvandla till bostadsrätt. Om hyresregleringen inte medger en prissättning som matchar efterfrågan, så blir ombildning och försäljning till slut enda sättet för en fastighetsägare att få ut övervärdet i sina fastigheter.

Hyresregleringen ger på så sätt ett stort antal hushåll möjlighet att bo betydligt billigare i attraktiva lägen, än vad de skulle vara beredda att betala för. Samtidigt växer bostadsköerna, allt fler hyresrätter ombildas till bostadsrätter, svarthandel med hyreskontrakt ökar och de betalningssvaga hushållen kommer inte in på bostadsmarknaden över huvud taget.

Den sorgliga sanningen är att den enda marknad där vi konsekvent valt att på olika sätt försöka reglera priset är den marknad som fungerar allra sämst. När konsekvensen av regleringen dessutom blir att de grupper i samhället som regleringen syftar till att skydda, ställs helt utanför marknaden, då har regleringen förlorat sin legitimitet och bör avskaffas.

Alla marknader måste regleras på olika sätt och konsumenternas intressen skyddas. Det gäller även bostadsmarknaden. Därför har hyresregleringen ett i grunden gott syfte. Det handlar om att tillvarata de svaga hushållens intressen och att värna om att alla skall få tillgång till väl utformade och ändamålsenliga bostäder. Men det är en myndighetsuppgift att reglera en marknad och inte en fråga som skall hanteras av särintressen som Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna eller Sabo.

Intresseorganisationer som Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna och Sabo har visserligen en viktig roll att fylla, på samma sätt som till exempel Riksbyggen, HSB och SBC företräder bostadsrättsinnehavarnas intressen och Villaägarnas Riksförbund företräder villaägarnas intressen. Men lika lite som Motormännens Riksförbund bestämmer priset på bilar bör Hyresgästföreningen eller någon annan intresseorganisation bestämma priset på hyresrätten.

Det är dags att avskaffa hyresregleringen på riktigt. Utred riskerna med en friare hyressättning, men se möjligheterna. Utveckla robusta avtalsvillkor, som tar hänsyn till berättigade krav på besittningsskydd, skäliga avtalsvillkor och skydd mot oskäliga hyreshöjningar. Fokusera på att få i gång en fungerande marknad där utbud och efterfrågan balanseras väl mot vartannat, där priset sätts efter kundernas värdering av den produkt de konsumerar och där det lönar sig att bygga nytt.

När produktionen ökar, så stabiliseras också så småningom priserna och anpassar sig till vad hushållen de facto anser att bostaden är värd, och inte vad några anser sig kunna betala på en bristmarknad.

Einstein sa att ”galenskap är att pröva samma sak om och om igen och förvänta sig olika resultat”. Det är dags att avskaffa hyresregleringen och pröva något nytt.

Detta är en opinionstext i Dagens Nyheter. Skribenten svarar för åsikter i artikeln.