Logga in på Dagens Nyheter

Här kan du som DN-kund logga in för obegränsad läsning av DN.se, e-DN och DN.Prio.

Med ett gratiskonto kan du följa skribenter och ämnen samt bokmärka artiklar.

Hej !
Mitt DN Ämnen jag följer Sparade artiklar Kundservice Logga ut
DN Debatt

”Marknadshyror skulle kosta hushållen 17 miljarder”

”Det behöver byggas fler hyresrätter som låg- och medelinkomsttagare har råd att efterfråga”, skriver artikelförfattarna.
”Det behöver byggas fler hyresrätter som låg- och medelinkomsttagare har råd att efterfråga”, skriver artikelförfattarna. Foto: Hasse Holmberg / TT

Ny rapport. En avreglerad hyresmarknad skulle slå hårt mot hyresgästerna och ge hushållen en ökad kostnad på 17,4 miljarder per år. Antalet bidrags­tagare skulle öka markant liksom kostnaderna för pendling, flytt och tvister med fastighetsägarna, skriver Marie Linder och Simon Safari i Hyresgästföreningen.

Med jämna mellanrum dyker kravet på avreglering av bostadshyrorna upp. Men historien har gång på gång visat att marknadsteorierna inte fungerar på hyresmarknaden. Trots detta tystnar inte ropen på marknadshyror.

Eftersom bristen på fakta är så utbredd har Hyresgästföreningen gett Ramböll management consulting i uppdrag att göra en analys grundad i empiri och nationalekonomisk teori.

Uppdraget innebar att göra en oberoende kartläggning av dagens hyressystem och konsekvenserna av att det avskaffas. Ramböll skulle även uppskatta värdet av nuvarande system, för samhället i stort och för olika grupper.

Värdet av dagens system beräknas genom en scenarioanalys där detta jämförs med ett förändringsscenario där bruksvärde och förhandling ersätts med marknadshyror och fria kontraktsvillkor. Studien bygger på en simulering av vad som skulle hända i det befintliga hyresbeståndet inom Stockholms län både i termer av direkta och indirekta effekter för individer och fastighetsägare men även för olika nivåer inom offentlig sektor. Avgränsningen är gjord till Stockholms kommun och Stockholms län och det är dessa siffror som presenteras. Men slutsatserna är sannolikt giltiga även för andra geografiska områden, i synnerhet lokala marknader som kännetecknas av tillväxt och bostadsbrist.

Vad visar då Rambölls analys? Fyra faktorer sticker ut.

Kraftiga hyresökningar. Med marknadshyror skulle hyrorna öka kraftigt. Inom Stockholms stad med 63 procent och i länet som helhet med 40 procent. I Stockholms stad beräknas hyran för en lägenhet på 65 kvadratmeter höjas från 7 886 kronor/månad till 12 942 kronor/månad. Skillnaderna i hyresökning varierar i olika områden och kommuner beroende på dagens hyresläge och marknadens genomslag.

Hyresgästerna förlorar och antalet bidragstagare ökar markant. Hyresgästerna i Stockholms län får sitt konsumtionsutrymme sänkt med 4 099 kr/mån. I kronor per månad minskar konsumtionsutrymmet mest för samboende med barn, 5 000-6 000 kr/mån eller 15 procent. För ensamstående med och utan barn minskar konsumtionsutrymmet mest procentuellt sett, med 23 procent respektive 20 procent eller 3 000-4 000 kr/mån.

Andelen hushåll som hamnar under riksnormen för försörjningsstöd (tidigare socialbidrag) ökar väsentligt. För ensamstående från 8 procent till 27 procent, för ensamstående med barn från 9 procent till 29 procent och för samboende med tre eller fler barn från 7 procent till 17 procent. Av de 341 000 hushåll i Stockholms län som utgör underlaget kommer antalet hushåll som hamnar under normen att öka från 20 000 till 65 000.

Dagens fastighetsägare är de stora vinnarna. Vinnare är länets fastighetsägare. Totalt ökar hyresgästernas betalning till fastighetsägarna med 17,8 miljarder per år eller 84,2 miljarder under en femårsperiod.

Men fastighetsägarna får också ökade kostnader i form av till exempel ökat antal vräkningar, fler hyrestvister, ökade förhandlingskostnader och ökade kostnader för att söka hyresgäster.

En effekt som är mer indirekt är att marknadshyror kan styra utvecklingen bort från långsiktiga aktörer, som uppnår lönsamhet i dagens system, mot aktörer som är mer riskbenägna och investerar i kortsiktigt spekulationssyfte. Ett vinstmaximerande beteende leder till minskade incitament för till exempel underhåll av fastighetsbeståndet.

Hyresgästerna förlorar betydligt mer än fastighetsägarna tjänar. Hyresgästerna drabbas inte bara av ökade hyreskostnader. De får också ökade pendlingskostnader, ökade flyttkostnader, ökade förhandlingskostnader och ökade kostnader för tvister med fastighetsägare.

Trots att hushållen får ökat försörjningsstöd och bostadsbidrag blir nettot för hushållen i det befintliga beståndet en kostnad på 17,4 miljarder per år eller 82,2 miljarder över en femårsperiod.

Även om Rambölls analys fokuserat på att kartlägga och värdera kvantifierbara effekter finns omfattande evidens kring andra effekter som är svårare att kvantifiera. Hur mäter man till exempel kostnaden för ett förlorat besittningsskydd som gör att en familj tvingas flytta från sin bostad och sitt sociala sammanhang?

Några ytterligare exempel på effekter som sannolikt uppstår även om de är svåra att mäta och bedöma konsekvenserna av är:

○ Hushållens minskade konsumtionsutrymme efter att hyran är betald påverkar samhällsekonomin och tillväxten.

○ Ökad trångboddhet och negativa konsekvenser av detta.

○ Högre efterfrågan på ägda boendeformer kan öka hushållens skuldsättning och ge inlåsningseffekter på arbetsmarknaden.

○ Mindre resursstarka hyresgäster prisas ut från marknaden vilket, utöver problem för hyresgäster som drabbas, kan ge svårigheter att rekrytera inom vissa branscher.

○ Vinstmaximerande beteende bland fastighetsägare minskar incitament för underhåll och gör hyresmarknaden mer konjunkturkänslig.

Ramböll ser inte någon evidens för att etablerade fastighetsägare med marknadshyra skulle ha några incitament att bygga nytt, eftersom ett ökat utbud skulle kunna sänka hyrorna inom befintligt bestånd.

Ramböll bedömer även att det saknas evidens för att en fri hyressättningsmarknad skulle fungera som en perfekt konkurrensmarknad. Därmed skulle inte de välfärdsförluster som förknippas med en reglerad marknad nödvändigtvis heller uppstå.

Boverket skriver i en rapport (2013) att antagandet om att en hyresmarknad utan dagens system skulle vara en perfekt marknad är osannolikt, eftersom hyresmarknaden kännetecknas av höga transaktionskostnader, heterogena varor, imperfekt konkurrens och asymmetrisk information.

Att de fastighetsägare som äger hyresrätter i dag vinner och hyresgäster förlorar på införande av marknadshyror är uppenbart för de flesta. Men att de privata fastighetsägarna tjänar 10 miljarder per år medan hushållen förlorar över 17 miljarder bara i Stockholms län kanske förvånar. Och då är många sociala kostnader för hyresgäster och samhälle inte medräknade.

Bostadsbrist och en blind tro på marknaden får inte äventyra hyresgästers trygghet i boendet och deras rätt att förhandla gemensamt. Problemet på dagens hyresmarknad är inte att hyresgäster bor för tryggt, för stort eller till för låg hyra. Det visar både forskning och statistik från SCB.

Det behöver byggas fler hyresrätter som låg- och medelinkomsttagare har råd att efterfråga. Ett viktigt steg mot detta är att staten medverkar till bra finansieringsvillkor och att de allmännyttiga bostadsföretagen tar ett särskilt ansvar. En aktiv bostadspolitik i både stat och kommun är viktigt.

Men bostadssektorn kan inte ensamt lösa alla problem. Bostaden måste ingå som en del av en enhetlig välfärds- och tillväxtpolitik där utbildning och en aktiv arbetsmarknadspolitik är andra viktiga komponenter. Det är bristen på bostäder som är största problemet på dagens bostadsmarknad – inte att fastighetsägare inte får ta ut marknadshyror. Slutsatserna i Rambölls rapport bekräftar detta.

Läs mer. DN Debatt
Detta är en opinionstext i Dagens Nyheter. Skribenten svarar för åsikter i artikeln.