I dag uppvaktar vi gemensamt finansminister Anders Borg med förslag på en skattereform för hyresrätten. Vi är inte intresserade av några favörer – däremot rättvisa skatteregler mellan hyresrätt, egna hem och bostadsrätt.
Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen och Sabo kom i höstas överens om att tillsammans ta ett större ansvar för hyressättningssystemet. Nästa steg i samarbetet för stabila regler för hyresrätten är de förslag vi lägger fram i dag. Människors val av bostad ska inte påverkas av statliga bidrags- och skatteregler. Men i dag är skillnaderna mellan de ekonomiska reglerna för å ena sidan hyresrätten, å andra sidan egna hem och bostadsrätt, så stora att de påverkar och starkt begränsar möjligheten att fritt välja hur och var man vill bo.
De senaste åren har flera förändringar gjorts som påverkar de ekonomiska villkoren för upplåtelseformerna. Förändringar av fastighetsskatten och införandet av Rot-stöd för privatpersoner som äger sin bostad – samtidigt som de behåller sin rätt till ränteavdrag, har lett till en ökad ekonomisk obalans – där hyresgästerna är förlorare. Det visar vår rapport ”Balanserade ekonomiska villkor – en skattereform för hyresrätten” som vi presenterar i dag.
I rapporten analyserar vi villkoren för både nyproduktionen och det redan byggda, och jämför hyresgästernas hyresbetalningar med småhusägarnas och bostadsrättsinnehavarnas utgifter. Resultatet är nedslående: Kostnaden för en nybyggd hyresrätt är 2 000 kronor högre per månad än ett nybyggt småhus med äganderätt eller en bostadsrätt. Den största förklaringen är privatpersoners avdragsrätt för ränteutgifter. Även när jämförelsen görs på en äldre bostad landar skillnaden på cirka 2 000 kronor. I det fallet är rätten att dra av ränta och förändringen av fastighetsskattesystemet den största orsaken till skillnaden.
Låt oss ge ett exempel: En hyresgäst betalar med sin hyra varje år 24 000 kronor av bostadsföretagets ränta på lånat kapital. Företaget tar i skattedeklarationen upp 24 000 kronor som hyresintäkt och 24 000 kronor som räntekostnad. Resultat: Noll kronor. Hyresgästen/bostadsföretaget har alltså i slutänden betalat 24 000 kronor i ränta med medel som redan beskattats en gång hos hyresgästen. En privatperson som bor i ett eget ägt småhus betalar 24 000 kronor i ränta till banken. I inkomstdeklarationen får denne dra av 30 procent av ränteutgiften mot andra skatter på tjänsteinkomster, kapitalinkomster och kommunal fastighetsavgift. I slutänden har privatpersonen med beskattade medel bara betalat 16 800 kronor. Hyresgästen/företaget har alltså betalat 7 200 kronor mer än småhusägaren.
Vår slutsats är given: Det är nödvändigt att rikta åtgärder både mot nyproduktion och mot de befintliga fastigheterna. Därför föreslår vi en skattereform med slopad fastighetsskatt på hyresrätter, ändrade skatteregler för att underlätta underhåll och införandet av en låg moms på bostadshyror.
Så länge man tar ut kommunal fastighetsavgift eller fastighetsskatt på hyreshus, måste hyresvärden betala skatt på både den vinst som uppstår och för själva ägandet av fastigheten. Att en vinst ska beskattas är självklart, men inte att även det redskap som behövs för att tillhandahålla tjänsten – det vill säga fastigheten – ska beskattas. Så är det inte i andra branscher. Den som till exempel tillverkar och säljer kylskåp behöver inte betala skatt för de maskiner som behövs för tillverkningen. Även i statsbudgeten redovisas fastighetsavgiften som en skattesanktion – det vill säga ett ”överuttag” av skatt. Vårt förslag är därför: beskatta inte ägandet av hyreshus hårdare än annan näringsverksamhet – slopa fastighetsskatten.
Ett bostadshus kräver reinvesteringar ett antal gånger under sin livslängd för att kunna underhållas. Kostnaderna kan variera stort över åren, samtidigt som hyresnivån bör hållas jämn. I hyresrätten beskattas allt sparande till framtida underhåll med 26,3 procent. Småhusägarna och bostadsrättsföreningarna kan däremot spara till underhållet utan några skattekonsekvenser. Vi vill därför införa skattefria underhållsfonder. Företagen ska varje år kunna spara pengar för framtida underhåll. När fonderna senare används ska de beskattas. Med vårt förslag matchas framtida kostnader med löpande intäkter.
Alternativet till skattefria underhållsfonder är en ändring av Skatteverkets allmänna råd. Den ekonomiska livslängden för byggnader är i dag 25–40 år. Men verket förespråkar ett värdeminskningsavdrag på högst två procent för hyreshus, vilket motsvarar 50 års avskrivning. Teori och verklighet stämmer alltså inte överens. Vi föreslår att Skatteverkets allmänna råd justeras och anpassas till verkligheten.
I dag betalar fastighetsägare moms på i princip alla varor och tjänster. Momssatsen, som är 25 procent, driver upp både hyresnivåerna och kostnaderna för nyproduktion. Vi föreslår att hyrorna i stället beläggs med moms. Det stämmer väl överens med grundtanken att momsen ska betalas av slutanvändaren. Hyresmomsen bör motsvara den lägsta momssatsen, som är sex procent. Skillnaden mellan den moms som fastighetsägaren betalar och hyresmomsen gör att fastighetsägarens kostnader för verksamheten blir betydligt lägre. På så sätt ökar möjligheterna både att få ekonomi i nyproduktionen och få rimliga hyror i nybyggda hyresfastigheter.
Vi är medvetna om att en ändrad bostadsmoms kan ligga långt fram i tiden. Som medlem i EU kan inte Sverige ensidigt besluta om detta. Men enligt vår bedömning finns det goda förutsättningar att påverka direktivet. I avvaktan på ändrade momsregler föreslår vi en åtgärd som snabbt och effektivt förbättrar balansen mellan upplåtelseformerna: Rot-stöd även för hyresrätten med 50 procent av utgifterna för arbeten. Självklart ska även bostadsrättsföreningar få möjlighet till samma stöd.
Om regeringen menar allvar med att skapa långsiktiga stabila regler för hyresrätten, bör Anders Borg agera och ta till sig vår reform. Det behövs också åtgärder som bidrar till att skapa balanserade villkor för nyproduktion. Att en nybyggd hyresrätt till följd av skatteregler blir cirka 2 000 kronor dyrare per månad att bo i jämfört med en ägd bostad, är inte acceptabelt. Resultatet blir att det inte går att bygga hyresrätter med hyror som många kan betala. På så sätt späds bostadsbristen på – en brist som påverkar enskilda personers möjligheter till ett bra liv och hela regioners möjligheter till en god utveckling.
Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen och Sabo har drivkraften och viljan att lyfta hyresrätten till ett självklart boendealternativ. För att det ska vara möjligt måste de ekonomiska villkoren för de olika upplåtelseformerna bli likvärdiga. Människor ska inte tvingas välja boende utifrån statliga skatter och subventioner. Vår skattereform underlättar det fria valet – och förbättrar möjligheten att renovera och bygga nytt till rimliga hyror.
Reinhold Lennebo
vd Fastighetsägarna Sverige
Barbro Engman
förbundsordförande Hyresgästföreningen
Kurt Eliasson
vd Sabo, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag