Bostadsprisernas snabba uppgång från mitten av 1990-talet och framåt och den återhämtning vi sett på bostadsmarknaden under 2009, efter prisfallen i slutet av 2008, har fått många att prata om en räntedriven bostadsbubbla. Varningarna duggar tätt om att priserna kommer att rasa när väl räntorna börjar gå upp. Vi menar dock att prisutvecklingen på bostadsmarknaden under de senaste 15 åren till stor del har varit en anpassning till en ny situation, med låg inflation, låga räntor, stabilare ekonomi, ökad konkurrens i finanssektorn, mindre offentliga subventioner till bostadssektorn och lågt bostadsbyggande. Vi anser också att det inte finns så mycket som talar för att vi står inför ett nytt ras i småhus- och bostadsrättspriser.

I de länder där bostadspriserna fallit drastiskt (till exempel USA, Storbritannien, Irland och Spanien) har det tidigare funnits stora inslag av spekulation på både bostads-, bolåne- och byggmarknaden. I Sverige finns varken en ”buy-to-let”-marknad (köp-och-hyr-ut) för villor och bostadsrätter eller en ”subprime”-marknad (lån utan hänsyn till betalningsförmåga) för bolån. Vi har inte heller sett någon tendens till spekulationsbyggande i Sverige. Under flera år har Sverige i stället haft ett mycket lågt bostadsbyggande i jämförelse med andra länder.

Hyresmarknaden fungerar inte särskilt bra. Köerna till hyreslägenheter i tillväxtregionerna är långa. Den som är ny på bostadsmarknaden i dessa regioner, och vill hålla sig till lagar och regler, är därför till stor del hänvisad till köpmarknaden. Detta håller uppe efterfrågan på småhus och bostadsrätter. Utbudet av bostäder i förhållande till de demografiska behoven är mycket begränsat. De kommande 5–10 åren kommer dessutom stora ungdomskullar att vilja flytta hemifrån. Efterfrågan på bostäder i tillväxtregionerna lär därför öka ytterligare.

Hushållens skuldsättning ökar visserligen, men tillgångarna stiger snabbare. Under 2009 ökade skulderna med 197 miljarder samtidigt som besparingarna ökade med 224 miljarder (exklusive värdeförändringar). Hushållens nettotillgångar, tillgångarna minus skulderna, motsvarar omkring 4 gånger deras årliga inkomst. Om kollektivt sparande och bostäder räknas bort från tillgångarna så ligger nettot fortfarande på plus, cirka 25 procent av inkomsten. Dessutom visar studier på mikronivå av bland annat Riksbanken att de hushåll som har de största skulderna också har de största inkomsterna och de största tillgångarna.

Hushållens räntekostnader efter skatt kommer under 2010 att motsvara drygt 4 procent av deras disponibla inkomst, enligt Riksbankens beräkningar. Genomsnittet de senaste 30 åren har legat på 5,5 procent. Om och när penningpolitiken är normaliserad så kommer räntekostnaderna troligen att motsvara omkring 6 procent av hushållens inkomster. Visserligen en uppgång från dagens nivå men väldigt långt från de 10 procent som nåddes 1990, strax innan bostadspriserna började falla.

I flera rapporter från både Finansinspektionen och Riksbanken framhålls också att bolåneföretagens kreditgivning är ansvarsfull och att det finns utrymme för ränteuppgång i kalkylerna. Dessutom tyder mätningar av hushållens ränteförväntningar på att hushållen är beredda på den ränteuppgång som sannolikt kommer.

En genomsnittlig svensk villa kostade 1,9 miljoner kronor i slutet av 2009. Detta motsvarar ungefär 11 gånger den disponibla årsinkomsten per capita, vilket är högre än den historiskt genomsnittliga nivån som ligger på 9 gånger inkomsten, räknat från 1950-talet och framåt. Det är också nära de nivåer där bostadspriserna börjat falla tidigare, i början av 1980- och 1990-talen. Även andra relativa mått så som den genomsnittliga belåningsgraden, bolånen i förhållande till marknadsvärdena, och skuldkvoten, hushållens skulder i förhållande till deras inkomster, är historiskt höga.

Vid historiska jämförelser ska man dock komma ihåg att det är bara de senaste 15–20 åren som vi haft avreglerade kreditmarknader och låginflationspolitik. Det är därför ganska troligt att den ”normala” relationen mellan huspriser, skuldsättning och inkomster inte ser likadan ut i dag som under 1970- och 1980-talen.

Trots lågkonjunktur och stigande arbetslöshet har hushållens inkomster efter skatt ökat med nästan 9 procent mellan slutet av 2007 och slutet av 2009. På sistone har också allt fler prognosmakare börjat räkna med att arbetslösheten planar ut på en betydligt lägre nivå än vad man trodde tidigare. En stark ekonomi bäddar för en stark bostadsmarknad. Låg inflation och starka statsfinanser medför att risken för kraftiga ränteuppgångar är liten. Ränteläget kommer troligen att fortsätta vara lågt, om än inte så lågt som i dagsläget. Detta innebär liten risk och låg kostnad för att finansiera bostadsköp även i framtiden.

Det finns en stor regional prisspridning på bostadsmarknaden. De obalanser som finns på bostadsmarknaden är till största delen också regionala och hänger samman med att hyresregleringen, de långsamma plan- och byggprocesserna och skattesystemet begränsar både nybyggandet och rörligheten i det befintliga bostadsbeståndet. De regioner där hushållen och bostadspriserna är som mest räntekänsliga är också de regioner där den underliggande bostadsefterfrågan är som starkast. Detta talar för att de effekter som den kommande normaliseringen av räntenivåerna kommer att få på bostadspriserna blir både begränsade och kortvariga.

Sammantaget tycker vi att det finns övertygande bevis för att prisnivån på bostadsmarknaden ligger väl i linje med de ekonomiska, politiska och sociala faktorer som kan antas styra den. Det går aldrig att helt utesluta möjligheten till prisfall. Om Riksbankens räntehöjningar blir mycket större än väntat så kommer bostadspriserna att pressas. Samma sak om ränteavdraget slopas eller om fastighetsskatten chockhöjs. Men ingen av dessa åtgärder verkar särskilt sannolika i dagsläget.

Ett tak för belåningsgraden på bolånemarknaden, som verkar vara på väg, får troligtvis i praktiken inte några större effekter på vare sig utlåningstakt eller prisnivåer på bostadsmarknaden. Ökade krav på amorteringar bör i så fall vara mer verkningsfullt. Frågan är dock om inte regering och myndigheter snarare borde angripa problemets kärna och fokusera på hur man bäst kan stimulera utbudet av bostäder i tillväxtregionerna, i stället för att försöka strypa efterfrågan på bostäder med detaljregleringar av bolånemarknaden.

Tor Borg
analytiker, SBAB

Tomas Pousette
chefsekonom, SBAB