Logga in på Dagens Nyheter

Här kan du som DN-kund logga in för obegränsad läsning av DN.se, e-DN och DN.Prio.

Med ett gratiskonto kan du följa skribenter och ämnen samt bokmärka artiklar.

DN Debatt

”Överregleringen gör lokaler nästan fyra gånger för dyra”

I Houston, USA, är reglerna för stadsplanering mycket begränsade. Bostadspriserna i området var i stort sett oförändrade efter finanskrisen, medan de kollapsade i de flesta andra storstäder, skriver artikelförfattarna.
I Houston, USA, är reglerna för stadsplanering mycket begränsade. Bostadspriserna i området var i stort sett oförändrade efter finanskrisen, medan de kollapsade i de flesta andra storstäder, skriver artikelförfattarna. Foto: David R. Frazier Photolibrary, Inc. / Alamy

Nybyggnation bromsas trots ökad efterfrågan. Prisuppgången på bostäder och fastigheter är inte tecken på en bostadsbubbla utan beror på alltför omfattande regleringar. Det krävs en förenklad plan- och bygglag, där regleringen på lokal och regional nivå begränsas, skriver fyra ekonomer.

Den svenska plan- och byggprocessen är djupt dysfunktionell med bostadsbrist och bristande matchning på arbetsmarknaden – som på sikt hotar såväl tillväxt som välstånd – som följd. Detta talas det mycket om, men det görs lite åt saken. Vi menar att genomgripande åtgärder är nödvändiga. I en färsk rapport från Entreprenörskapsforum identifieras problemen inom bygg- och bostadsmarknaden. Rapporten identifierar även konkreta reformförslag för att öka byggandet.

Prisuppgången på bostäder och fastigheter har framför allt i storstadsområden varit kraftig. Detta är inte tecken på en bostadsbubbla, som vissa aktörer hävdar, utan drivs av regleringar som gör att nybyggnation inte sker trots stigande efterfrågan. I rapporten presenteras forskning som visar att byggregleringarnas konsekvens är ett överpris på 379 procent på kontorslokaler i Stockholms innerstad.

Internationella jämförande studier visar att samhällsekonomiska problem uppstått när den fysiska planeringen och byggandet varit styrt genom överlagring av ofta oförenliga bestämmelser från lokal och statlig nivå. Detta är särskilt uttalat i Storbritannien, Kalifornien och Sverige. I Storbritannien och Sverige har ett dubbelkommando byggts upp sedan 1920–1930-talen och därefter cementerats till en omfattande hyres-, plan- och byggreglering, som begränsar investeringsbesluten för hushållen, byggföretagen och kommunerna. Bakgrunden har varit en önskan att – med samhällsplanering och reglering av byggandet – nå allmänna samhällsekonomiska och socialpolitiska mål. Analyser visar att dessa uppnås effektivare genom andra medel, till exempel direkt inkomststöd till hushåll.

Statistiska data från bland annat USA, Storbritannien och Sverige visar att samtidiga och omfattande statliga och lokala regleringar inom den fysiska planeringen har lett till överpriser på bostäder och kommersiella lokaler. Överpriserna har begränsat den ekonomiska tillväxten och inneburit minskad konkurrens inom byggmarknaden och därför skapat stor och långsiktig social och samhällsekonomisk obalans på storstädernas bostads- och byggmarknader.

Den långtgående statliga regleringen av byggandet som nu tillämpas genom plan- och bygglagens mångfald av paragrafer är en alltför omfattande mängd restriktioner för att vara förenlig med behoven av regional ekonomisk utveckling, god bostadsförsörjning och uppbyggnad av infrastruktur och andra kollektiva nyttigheter. En förnyad plan- och bygglag bör i stället underlätta den kommunala och regionala försörjningen med infrastruktur, att undvika skadlig miljöpåverkan och andra negativa externa effekter av markanvändningen samt att skapa trygga och konkurrensorienterade bygg- och bostadsmarknader.

Den kommunala och regionala samhällsplaneringen kan förenklas till att omfatta utbyggnaden av infrastruktur och olika nätverk för transport av varor och tjänster. Till dessa hör också nätverk och system för att hantera föroreningar och andra negativa externa effekter av konsumtion och produktion. Med undantag av klimatpåverkande föroreningar är de externa effekterna i huvudsak regionala. Samhällsplaneringen kan på så sätt bli ett stöd för utvecklingen av byggandet i regionerna och inte som nu: ett betydande hinder för investeringar i bostäder och kommersiella lokaler. Till den kommunala samhällsplaneringen hör också investeringar i, och lokaliseringen av olika gemensamma anläggningar som skolor, vårdenheter, parker och andra kollektiva nyttigheter.

Det en gång omhuldade svenska kommunala planmonopolet har blivit kringgärdat av en omfattande statlig reglering och principen om subsidiaritet är satt ur spel inom den fysiska samhällsplaneringens område. Regleringsbehovet är inte uppenbart. Till exempel är Houston den enda amerikanska storstad där markanvändningen inte är uppdelad i zoner, grönområden eller andra ytor där nybyggnation är förbjuden. I Houstonområdet var bostadspriserna i stort sett oförändrade efter 2008 års finanskris medan de kollapsade i de flesta andra amerikanska storstäder. Anledningen är att utbudet av fastigheter snabbt kan anpassa sig till efterfrågan när stadsplaneringen är begränsad till genomfartsleder och annan regional infrastruktur. Houston har också under flera decennier haft en nettoinflyttning av hushåll från övriga delar av USA liksom en ovanligt låg kvot mellan genomsnittligt bostadspris och genomsnittlig hushållsinkomst. Det bör också noteras att nästan all lokal detaljplanering i staden sker i privat regi genom så kallade ”homeowners associations”.

Staten bör alltså begränsa sin reglering av samhällsplaneringen på regional och lokal nivå till dels sådant som uppenbart hör till rättsstatliga principer – som att grannars och berörda medborgares rättigheter inte överträds – dels till frågor som negativt påverkar nationella och internationella intressen.

Den kommunala detaljplaneringen kan också förenklas. Just nu pågår en översyn av de statliga regleringarna av byggande och planprocess, inklusive berörda parters överklaganderätt. Vi vill inte begränsa överklaganderätten men anser det nödvändigt att försvåra okynnesöverklagande, till exempel genom avgiftsbeläggning.

För att skapa effektiva incitament för den kommunala samhällsplaneringen krävs nya finansieringsformer för infrastrukturen. Den effektivaste lösningen är en kommunal beskattning av mark efter dess tillgång på infrastruktur och särskilt tillgänglighet i nätverken.

Att Sverige behöver reformera hela regelsystemet på bostads-, plan- och byggområdet kan knappast komma som en överraskning för någon. Liknande analyser går att finna hos OECD, Europeiska kommissionen och enskilda forskare. I en färsk rapport från Världsbanken pekas just plan- och byggregleringar ut som ett allvarligt problem för den svenska ekonomin. Världsbanken konstaterar att det kan ta flera år att få ett bygglov och att detta kan försenas av överklagandeprocesser. I vissa fall kan det ta upp till tio år att påbörja ett byggprojekt. Resultatet är alltför höga fastighetspriser och allt för lite nybyggnation. Världsbanken konstaterar bland annat att Sverige har lägre nybyggnation än övriga nordiska länder.

Utan en väl fungerande bostadsmarknad bromsas framväxten av internationellt konkurrenskraftiga kluster, försvåras en effektiv kompetensförsörjning för näringslivet och i ett globalt perspektiv riskerar Sveriges attraktionskraft för företag och arbetskraft att minska. Antalet utredningar räcker, nu måste arbetet med att genomföra omfattande reformer som i grunden förenklar och effektiviserar det svenska systemet påbörjas.