Logga in på Dagens Nyheter

Här kan du som DN-kund logga in för obegränsad läsning av DN.se, e-DN och DN.Prio.

Med ett gratiskonto kan du följa skribenter och ämnen samt bokmärka artiklar.

DN Debatt

”Regeringens senfärdighet kan bli dyr för hushållen”

Foto: Magnus Hallgren
Fristående ekonomer varnar hushållen: Bostadsmarknaden kommer att utvecklas mycket svagt de närmaste 10–15 åren. En anpassning av priserna på fastighetsmarknaden är oundviklig. Frågan är om bubblan spricker i form av en krasch eller om den får pyspunka. Oavsett vad blir förändringen dramatisk för hushållen. De allra flesta som i dag kliver in på marknaden kommer att göra en dålig affär som sätter hämsko på deras konsumtion många år framåt. Varken regeringen eller Riksbanken vill ta ansvar för hushållens växande skuldbörda och de stigande priserna, skriver Sandro Scocco och Jörgen Appelgren.

Billiga krediter pressar upp fastig­hetspriserna till nya höjder. Sverige är i dag ett av få länder där pris- och lånekarusellen på fastighetsmarknaden fortsätter. Hushållen kommer dock att på sikt försöka få ned sin redan uppskruvade skuldbörda. En varning är därför på plats till de svenska hushållen: Allt talar för att relativpriset på fastigheter kommer att falla. Att skuldbördan och priser fortsätter att stiga vill i dag varken Riksbanken eller regeringen ta ansvar för. Det är olyckligt och gynnar bara bankernas kortsiktiga vinster, medan hushållen får bära risker och kostnader för detta misslyckande.

Den välkände spekulanten och miljardären George Soros skrev mycket träffande: ”Bubblor har två komponenter - en trend som faktiskt existerar och en missuppfattning rörande denna trend. Trenden är stigande priser och ökade möjligheter till belåning. Missuppfattningen är att uppgången i fastighetspriserna är frikopplad från den ökade utlåningen”.

Just nu återhämtar världen sig efter en finansiell kris som startade på den amerikanska fastighetsmarknaden. USA var dock långt ifrån det enda landet med snabbt stigande fastighetspriser. Sedan mitten av 90-talet och fram till krisen mer än fördubblades de nominella fastighetspriserna i många västländer (Sverige, USA, Frankrike med flera) men tre- och fyrdubblades i vissa andra (Storbritannien, Spanien och Irland).

Under denna period steg fastighetspriserna mycket snabbare än både inflationen och inkomsterna, dvs relativpriset på fastigheter steg. Det reala priset mer än fördubblades mellan 1996 och 2007 i Sverige.

Chuck Prince, tidigare chef för en av USA:s största banker, Citi­group, summerade före krisen logiken på marknaden: ”När musiken tystnar – i form av tillgång på likviditet – kommer saker att bli komplicerade, men så länge musiken spelar så måste man upp och dansa. Vi dansar fortfarande.”

Det finns naturligtvis en rad olika förklaringar till hushållens kraftiga lånetillväxt och därmed till de snabbt stigande fastig­hetspriserna, men två orsaker framstår som helt avgörande. För det första föll realräntan; det blev helt enkelt billigare att låna pengar. De fallande realräntorna berodde delvis på en normalisering efter 70- och 80-talets historiskt höga nivåer, men i början av 2000-talet var denna ”normalisering” avklarad. Ett kraftigt inflöde av sparande (kapital) från Mellanöstern och Kina ledde dock till att realräntan fortsatte att falla. Att låna blev historiskt billigt. En trend av stigande fastighetspriser uppstod.

För det andra avreglerades finansmarknaden världen över under 80- och 90-talen, vilket gjorde det möjligt att i princip fritt belåna bostäder. Då uppbyggnaden av bubblor är mycket lönsam, både för hushåll och för banker, skapades en rad nya möjligheter för utbud och efterfrågan att mötas. Hushållen fick amorteringsfrihet och slapp i praktiken kontantinsatsen och för bankerna förändrades reglering och redovisning, vilket gjorde det möjligt att låna ut mycket mer i förhållande till det egna kapitalet.

När den ständigt ökande utlåningen upphör, vilket den av naturliga skäl måste göra förr eller senare, tystnar musiken och marknaden kraschar och priserna faller. Det är också det som skett i många länder med några undantag – däribland Sverige.

Sverige fick bara en mindre nedgång, sedan fortsatte priserna uppåt. Rekordlåga räntor medförde att utlåningen till hushållen fortsatte att öka. Enligt finansinspektionen överstiger nu storbankernas lån till hushållen, för första gången, lån till svenska företag.
Hushållens skuldsättning i relation till inkomsten har fördubblats sedan 90-talets mitt. Realräntan är dock mycket låg. Förklaringen är att centralbankerna garanterat billiga lån och sänkt styrräntorna till historiskt låga nivåer på grund av det svaga konjunkturläget samt fortsatt stora sparandeöverskott i framför allt Kina.

Det innebär att hushållens kostnader för lånen ännu är ganska låga, trots den fördubblade skulden i förhållande till inkomsten. I den horisont som borde vara intressant för en fastighetsköpare, 10–15 år, kommer dock dessa förhållanden att förändras dramatiskt.

Centralbankerna kommer att dra tillbaka sina billiga krediter, korträntan kommer att höjas i takt med att konjunkturläget stabiliseras, hushållen får konkurrens om kapitalet av stater med stora underskott och sparandeöverskotten från framför allt Kina kan förväntas krympa. Allt tyder på att tiden för den historiskt låga realräntan snabbt närmar sig sitt slut.

Reagerar hushållen lika rationellt på detta som när realräntan föll, kommer hushållen att sänka sin skuldbörda och bostadsmarknaden kommer därför att utvecklas mycket svagt de närmaste 10–15 åren, det vill säga för de allra flesta som kliver in på marknaden i dag kommer köpet att bli en dålig affär och sätta en hämsko på deras konsumtion många år framöver. Detta är inget nytt. Mellan 1980 och 1995 ökade priserna på fastigheter påtagligt långsammare än inkomsterna i de flesta länder.

Denna anpassning av priserna kan ske både snabbt (krasch) eller långsamt, men det kommer att drabba hushållen oavsett om bubblan spricker eller om den får pyspunka. Spricker bubblan kommer det dock också att dra med sig arbetsmarknaden och statens finanser och på kort sikt få kraftiga realekonomiska effekter.

I dag har Riksbanken öppet deklarerat att ”...ansvaret för en hållbar utveckling när det gäller utlåningen och bostadspriserna (ligger) till stor del utanför Riksbankens kontroll”. Indirekt pekar Riksbanken på att regeringen och dess underlydande myndigheter bör ta ansvar för att kreditgivningen är balanserad. Det är i dagsläget ett ansvar regeringen inte valt att ta på sig.

Nyligen tillsatte dock Riksbanken en utredning som ska belysa relationen mellan bostadsmarknaden och Riksbankens uppgifter och mål. Det är bra att frågan kommer upp, men det är märkligt att Riksbanken tar initiativ till en sådan utredning när Riksbankschefen redan konstaterat att frågan i huvudsak ligger utanför riksbankens kontroll.

Ansvaret för en sådan utredning bör i stället ligga hos riksdagen och regeringen, som äger de nödvändiga instrumenten – inklusive Riksbankens målformulering. Riksbankens utredning kommer också att presenteras först om ett år och då rimligen överlämnas till regeringen för ytterligare handläggning. Kostnaderna för denna senfärdighet kan bli höga båda för hushåll och stat.

Det är djupt olyckligt att frågan om vilken institution som är ansvarig för den obalanserade prisutvecklingen på fastighetsmarknaden inte är klarlagd, för under tiden fortsätter musiken att spela och finansmarknaden att dansa – och vi vet alla vad som händer när musiken tystnar.

Sandro Scocco
Wisco Analys, tidigare regerings­kansliet, LO och chefsekonom på olika myndigheter
Jörgen Appelgren
JörA konsult, tidigare regeringskansliet och chefsekonom på Nordea

2. 334 miljarder i skuld

Vid utgången av 2009 hade de svenska hushållen lån hos banker och bostadsinstitut på sammanlagt 2 334 miljarder kronor. Utlåningen till bostadsändamål stod för 1 556 miljarder medan hushållens konsumtionslån var på 154 miljarder.
Under 2009 växte bostadslånen med 160 miljarder, vilket motsvarade en tillväxttakt på 11,5 procent.
Källa: SCB:s finansmarknadsstatistik