Logga in på Dagens Nyheter

Här kan du som DN-kund logga in för obegränsad läsning av DN.se, e-DN och DN.Prio.

Med ett gratiskonto kan du följa skribenter och ämnen samt spara artiklar.

DN Debatt

”Så här kan vi skapa en fungerande bostadsmarknad”

Under lång tid har bostadsdebatten fokuserat på två tänkbara lösningar: en mer marknadsmässig hyressättning och en kraftig ökning av bostadsbyggandet. Men det kommer inte att ske något radikalt på dessa områden. Vad vi i stället behöver är en ny marknad med fri uthyrning av bostadsrätter och egnahem. Det skulle innebära att det faktiskt finns lägenheter att hyra i storstadsregionerna för dem som snabbt behöver en bostad. Förslaget skulle också ge grupper som i dag är utestängda från bostadsmarknaderna en möjlighet att hyra en bostad. För att tala klartext: om man säger nej till detta säger man i praktiken nej till att skapa en bättre fungerande bostadsmarknad, skriver Hans Lind.

På en väl fungerande bostadsmarknad ska det vara möjligt att snabbt hitta en bostad. Detta är inget problem för den som vill köpa – i mäklarannonserna finns ett brett utbud av bostäder. Men det är inte lika lätt för den som vill hyra en bostad i en storstadsregion.

Under de senaste decennierna har debatten fokuserat på två tänkbara lösningar. Den ena är en mer marknadsmässig hyressättning och den andra är en kraftig ökning av bostadsbyggandet. Med tanke på hur lite som hänt på dessa områden, särskilt i Stockholmsregionen, är det nog dags att dra slutsatsen att några radikala förändringar på dessa områden inte kommer att ske.

Det är politiskt självmord att höja hyrorna i det äldre beståndet i centrala Stockholm. Med en sådan åtgärd finns det tydliga förlorare men inga enskilda personer som ser att de vinner på det. Vi har också en lång tradition med kommunalt självstyre som statsmakten knappast kommer att ändra nämnvärt på, till exempel genom att begränsa kommunernas inflytande över bostadsbyggandet. Och det ligger sällan i kommunernas intresse att bygga mycket. Att pressa byggkostnader har man också pratat om i decennier utan att något hänt – och inte lär kostnaderna sjunka när staten drar igång rader av stora infrastrukturprojekt.

Det är alltså dags att ta nya grepp och försöka hitta åtgärder som är både effektiva och politiskt realistiska. Ser vi oss om i världen – och börjar i våra grannländer – så finns en stor och i stort sett oreglerad hyresmarknad i det ägda beståndet. Den som snabbt behöver hyra en bostad hittar den i regel hos en privatperson som vill hyra ut en bostadsrätt/ägarlägenhet eller som vill hyra ut delar av sitt hus. Centralt belägna lägenheter är förstås dyra, men ungdomar som vill bo centralt och inte har så mycket pengar delar då lägenheter, och väljer en med lite sämre standard. Man får ner hyran genom att minska yta och standard.

Hur skulle då en sådan oreglerad hyresmarknad kunna vara utformad i Sverige? Konkret kan vi tänka oss följande:

• En bostadsrättsförening får enbart säga nej till uthyrning om personen tidigare misskött en uthyrning.

• För att kompensera andra i föreningen för det extra besvär som uthyrning kan innebära ska den som hyr ut betala en extra avgift till föreningen, till exempel 200 kr per månad. Om många hyr ut blir det väsentligt billigare för de andra som bor där.

• Fri hyressättning vid uthyrning, men kort uppsägningstid för hyresgästen, till exempel 2 månader, så att hyresgästen snabbt kan ta sig ur ett kontrakt om man upptäcker att det finns bättre alternativ på marknaden.

• Tidsbegränsade kontrakt eller tillsvidarekontrakt med tre månaders uppsägningstid från bostadsrättshavarens sida. Inget besittningsskydd för hyresgästen.

• Enkla skatteregler, till exempel att 20 procent av hyresintäkten tas upp som beskattningsbar inkomst kombinerat med att man inte får göra avdrag för några kostnader, inte minst för att det är svårt att definiera kostnader i detta sammanhang. Dessa förmånliga regler gäller enbart om man hyr ut en eller möjligen två bostäder. Annars ska det ses som vanlig affärsverksamhet.

Det är viktigt att betona att det inte handlar om andrahandsuthyrning av hyreslägenheter. Om riksdag och regering vill ha kvar regler om hyressättning i det vanliga hyreshusbeståndet är det inkonsekvent att göra det lättare för en hyresgäst att hyra ut sin lägenhet.

Hur stor en sådan marknad med uthyrning av bostadsrätter och egna hem kan bli är svårt att säga. Om det bara är få som vill hyra ut kommer hyran naturligtvis att bli hög – men när andra ser dessa goda inkomster kanske de blir intresserade!

Mitt intryck är att det finns fler än man tror som har en ”extra” bostad – man kan ha ärvt en bostad och behållit den för att kanske barnen behöver den med tiden. Det kan vara en övernattningslägenhet som man kanske väljer att hyra ut under perioder i fall man kan få bra betalt. Under en period kan man av samma skäl flytta ut till en närbelägen sommarstuga för att få in mer pengar.

Enligt min mening spelar det ingen större roll hur stor denna marknad blir – det viktiga är att det faktiskt finns lägenheter för uthyrning som är direkt tillgängliga.

Denna nya hyresmarknad kan ses som ett komplement till en mer reglerad hyresmarknad med besittningsskydd för hyresgästerna – inget hindrar ju att man söker eller köar till en sådan lägenhet medan man hyr en bostadsrätt.

Förutom den uppenbara fördelen att det skulle finnas ett utbud av bostäder för uthyrning så öppnar denna marknad möjligheter för grupper som i dag utestängs från de vanliga bostadsmarknaderna. Både privata och kommunala fastighetsägare har i dag relativt höga krav, till exempel att en person inte får ha betalningsanmärkningar för att få ett förstahandskontrakt. Men var ska de människor ta vägen som inte uppfyller dessa krav? Min gissning är att en hel del i dag hamnar i en värld av illegala andrahandsuthyrningar eller motsvarande, med både ockerhyror och godtycke. En ”vit” marknad för uthyrning av bostadsrätter öppnar nya möjligheter för denna grupp. Frånvaron av besittningsskydd och att det går att skriva korta kontrakt gör att uthyraren kan vara lite mer liberal när det gäller vem man hyr ut till.

Det går alltid att hitta invändningar mot förslag – men det är också viktigt att tala klartext. Säger man nej till förslag av den typ som skissats här säger man i praktiken nej till att skapa en bättre fungerande bostadsmarknad.

Det finns inga realistiska alternativ som kan påverka tillgången på bostäder för uthyrning inom överskådlig tid. Det finns inte heller någon motsättning mellan att stödja detta förslag och att arbeta för långsiktiga förändringar som kan öka bostadsbyggandet och leda till mer marknadsmässiga hyror i det vanliga hyresbeståndet.

Hans Lind
professor i fastighetsekonomi, KTH

Detta är en opinionstext i Dagens Nyheter. Skribenten svarar för åsikter i artikeln.