Logga in på Dagens Nyheter

Här kan du som DN-kund logga in för obegränsad läsning av DN.se, e-DN och DN.Prio.

Med ett gratiskonto kan du följa skribenter och ämnen samt bokmärka artiklar.

Hej !
Mitt DN Ämnen jag följer Sparade artiklar Kundservice Logga ut
DN Debatt

”Samarbete med Alliansen kan mildra ett boprisfall”

Tommy Waidelich (S): Vi ser gärna blocköverskridande beslut för att dämpa effekterna av ett prisfall på bostadsmarknaden.

Ett prisfall på bostäder skulle slå med enorm kraft mot tillväxt, sysselsättning och offentliga finanser. Många skuldsatta barnfamiljer skulle tvingas gå från hus och hem. Politiken kan inte hindra att en redan uppblåst bostadsmarknad brister, men den kan mildra effekterna. Vi social­demokrater är beredda att diskutera en bred palett av blocköverskridande åtgärder, bland annat vill vi göra det enklare att hyra ut bostadsrätter i andra hand. Jag ser gärna att denna möjliga samsyn blir starten på en politisk diskussion som kan mynna ut i en handlingsplan med bred parlamentarisk förankring, skriver Socialdemokraternas ekonomisk-politiska talesperson.

Nu stiger räntorna i Sverige i rask takt. Många skuldsatta barnfamiljer, inte minst i storstadsområdena, får det allt tuffare ekonomiskt. Jobbskatteavdrag och andra skattesänkningar kompenserar inte på långt när för ökade räntekostnader. Det är hög tid att regeringen tar varningssignalerna på allvar. Risken för en bubbla på bostadsmarknaden kan dessutom förvärra situationen ytterligare.

I slutet av förra veckan kom ny försäljningsstatistik som indikerar att ett prisfall på bostadsmarknaden har inletts. Samtidigt kommer rapporter om en kraftigt minskad omsättning på marknaden. Normalt sett är detta klassiska tecken på att en utdragen prisnedgång är i antågande. Innebär detta att vi har en bostadsbubbla och hur känner man i så fall igen en sådan? Joseph Stiglitz, som år 2001 mottog Nobelspriset i ekonomi, har gjort följande kärnfulla definition:

”If the reason that the price is high today is only because investors believe that the selling price will be high tomorrow – when ”fundamental” factors do not seem to justify such a price – then a bubble exists.”

Överför vi denna definition till situationen på den svenska bostadsmarknaden så skulle vi alltså ha en bubbla om prisökningen inte kan förklaras av de faktorer som långsiktigt bestämmer priset på bostäder. En eventuell bubbla bygger alltså på det helt ohållbara förhållandet att hushållen är beredda att betala ett överpris enbart av det skälet att de tror sig kunna få igen pengarna med råge vid en försäljning, även om priset i grunden betraktas som orimligt.

Jag tror knappast att hushållens investeringsbeslut bygger på spekulation, men det finns ändå skäl att vara vaksam. Sedan 1950-talet har bostadspriserna varierat tämligen måttfullt kring ett jämviktsläge som bestämts av hushållens disponibla inkomster. Det nuvarande läget, liksom det som rådde innan 90-talskrisen, utgör två rejäla avvikelser från detta historiskt sett robusta mönster. Sedan år 2000 har den årliga procentuella prisökningen på bostäder genomgående varit tre-fyra gånger högre än tillväxten i hushållens disponibla inkomster.

Trots denna diskrepans mellan inkomstökning och prisstegring så finns det faktorer som ändå talar för att den nuvarande prisnivån kan vara hållbar. Att hushållen anpassat sig till en ny makroekonomisk miljö med låg inflation och avreglerade kreditmarknader är det kanske starkaste argumentet för att prisuppgången är uthållig.

Blotta misstanken om att det byggts upp en betydande fallhöjd på den svenska bostadsmarknaden ger dock skäl till oro. Historien har lärt oss att lågkonjunkturer som sammanfaller med kraftiga priskorrigeringar på bostadsmarknaden har en tydlig tendens att bli både djupare och mer långvariga än andra konjunktursvackor.

De upptrissade priserna på bostäder är ett globalt fenomen, men en rad inslag i regeringens ekonomiska politik har spätt på problematiken. Sänkt löpande beskattning av fastigheter i kombination med höjd reavinstskatt har satt ett tryck uppåt på priserna, inte minst genom minskad rörlighet i beståndet. Samma sak gäller det permanenta ROT-avdraget som bidragit till prisstegringen genom att uppmuntra till uttag av eget kapital ur bostaden. Till detta ska läggas ett rekordlågt byggande, framför allt av mindre hyreslägenheter.

De skärpta kapitaltäckningskraven och Finansinspektionens bolånetak är dock lovvärda åtgärder, men risken är att de satts in för sent. Åtgärderna syftar i första hand till att förebygga nya framtida tillgångsbubblor. En ansvarsfull ekonomisk politik och väl avvägda regleringar kan minska risken för att nya bostadsbubblor byggs upp. Men politiken kan knappast stoppa en redan uppblåst bostadsmarknad från att brista.

Däremot kan politiken på olika sätt mildra effekterna av ett prisfall. Om så skulle bli nödvändigt är vi socialdemokrater beredda att blocköverskridande diskutera en bred palett av åtgärder.

För högt belånade hushåll kan värdet på bostaden efter ett prisfall understiga lånen. I ett sådant läge skapas kraftiga inlåsningseffekter eftersom man inte kan flytta med mindre än att dra på sig en restskuld. Ett prisfall på bostäder skulle därmed få effekter på arbetsmarknaden genom att den geografiska röligheten hämmas.

Ett sätt att mildra inlåsningseffekterna och samtidigt bidra till en lugnare prisutveckling skulle kunna vara att på olika sätt göra det enklare att tillfälligt hyra ut sin bostadsrätt i andra hand. Istället för att sälja med förlust eller bo kvar i en lägenhet som inte är ändamålsenlig kan då alternativet istället bli att hyra ut sin lägenhet tills prisbilden stabiliserats.

Att göra det enklare att under en kortare period hyra ut sin bostadsrätt har även andra fördelar. I storstäderna upplever vi den kanske värsta bostadsbristen sedan 1960-talet. Det behövs nu kraftfulla åtgärder för att långsiktigt öka nybyggnationen.

Men det kommer att ta tid att bygga ikapp det väldiga uppdämda behovet. För att snabbt öka tillgången på bostäder, inte minst för de stora ungdomskullar som nu ska ut på bostadsmarknaden, så behöver vi också analysera om det går att nyttja det befintliga bostadsbeståndet effektivare och här skulle enklare regler vad gäller uthyrning av bostadsrätter vara en metod väl värd att pröva.

I USA rådde det länge delade meningar bland ekonomer om huruvida bostadsmarknaden var övervärderad och någon konsensus nåddes egentligen aldrig förrän i början av år 2008 när det branta prisfallet redan var ett faktum. Parallellerna är tydliga med den aktuella svenska debatten där ekonomkåren varvar nattsvarta prognoser med lugnade besked om fortsatt prisökning. Och det ska ärligt nämnas att den splittrade bilden som ges av expertisen äger sin rimlighet. Det finns helt enkelt inte fog för några tvärsäkra slutsatser.

Men att inte vara helt säker kan aldrig legitimera passivitet om de potentiella riskerna är tillräckligt stora. Eller som Folkpartiets ekonomisk-politiske talesperson Carl B Hamilton nyligen utryckte det: ”Eftersom konsekvenserna av en brusten fastighetsprisbubbla är så förödande för svensk ekonomi måste man ha ett respektavstånd och ingripa även inför risken att det finns en. Det räcker för mig att det är 20 procents sannolikhet, jag behöver inte ha 100 eller 80 procent”.  
Jag är också bekymrad och skulle gärna se att denna möjliga samsyn blir inledningen på en bred politisk diskussion som, om det behövs, kan mynna ut i en handlingsplan med bred parlamentarisk förankring.

Krisens härjningar i länder som Spanien, Irland och Storbritannien visar med vilken enorm kraft ett boprisfall kan slå mot tillväxt, sysselsättning och offentliga finanser. Många skuldsatta barnfamiljer skulle dessutom tvingas från hus och hem. Det vore en dubbel tragedi för Sverige.

Tommy Waidelich ekonomisk-politisk talesperson (S)

Detta är en opinionstext i Dagens Nyheter. Skribenten svarar för åsikter i artikeln.