DN Debatt

”Små steg bästa strategin för en bättre bostadsmarknad”

Att reformera bostadsmarknaden i små steg kan till exempel innebära att hyresregleringen tas bort stegvis, först i nybyggen som här i Norra Djurgårdsstaden i Stockholm, och senare i resten av beståndet, skriver artikelförfattarna.
Att reformera bostadsmarknaden i små steg kan till exempel innebära att hyresregleringen tas bort stegvis, först i nybyggen som här i Norra Djurgårdsstaden i Stockholm, och senare i resten av beståndet, skriver artikelförfattarna. Foto: Foto: TT

Ny rapport. Bostadsmarknaden har stor betydelse för hur Sveriges ekonomi ­utvecklas. Finansiell stabilitet, högre rörlighet och ett större bostadsbyggande är centralt – men åtgärderna för att nå dit bör genomföras i små steg så att marknadens aktörer hinner ­anpassa sig, skriver tre rapportförfattare i Långtidsutredningen.

I en rapport till den statliga Långtidsutredningen 2015 som presenteras i dag betonar vi bostadsmarknadens betydelse för framtidens ekonomiska utveckling. Flera av de samband som finns mellan bostadsmarknaden och den ekonomiska utvecklingen är komplexa och det är svårt att bedöma konkreta effekter av olika politiska åtgärder. Samtidigt är det viktigt att reformer vidtas snabbt för att stimulera den i dag svaga rörligheten på bostadsmarknaden. Eftersom det politiska läget talar mot radikala förändringar och stora blocköverskridande överenskommelser föreslår vi en lösning som bygger på många små steg.

I bilagan tar vi särskilt upp tre områden där det finns stora utmaningar men också möjligheter till effektiva åtgärder: finansiell stabilitet, rörlighet på bostadsmarknaden och bostadsbyggande.

Finansiell stabilitet. Även om man kan ha olika åsikter om exakt hur stora riskerna för fallande priser är och hur farligt det är med hushållens allt större lånestock så är det inte en långsiktigt önskvärd trend med allt högre priser och allt större lån hos hushållen. Ur detta perspektiv är högre kontantinsatser, amortering ner till åtminstone 70 procent av marknadsvärdet och en situation där hushållen bär en större del av räntekostnaderna önskvärd. Även en välfungerande hyresmarknad kan bidra till ökad finansiell stabilitet. Det paradoxala är dock att kraftiga åtgärder för att stärka den finansiella stabiliteten riskerar att ha negativa effekter på efterfrågan och den ekonomiska utvecklingen. Små stegvisa förändringar när det gäller särskilt amorteringskrav och ränteavdrag tror vi därför att rätt väg att gå. Att sänka ränteavdragen från 30 till säg 27 procent är ju inte något som många hushåll känner av med dagens låga räntekrav. Efter något år kan man göra en ny bedömning och kanske sänka några procentenheter till. På motsvarande sätt kan man resonera när det gäller ett amorteringskrav.

Rörligheten på bostadsmarknaden. En nyckelfråga för rörligheten är en väl fungerande hyresmarknad. När unga hushåll tvingas in i ägande på grund av köer till hyresbostäder så minskarrörligheten. Detsamma gäller om de skulle få en hyresreglerad eller subventionerad hyresbostad om de sedan får svårt att hitta något likvärdigt. Avskaffandet av hyresregleringen och den dysfunktionella hyresmarknaden har diskuterats mycket länge utan att det lett till några större reformer. Vi pekar på möjligheterna till en reformering i steg genom att införa en ny hyressättningsmodell i nyproduktionen och för lediga lägenheter i relativt nybyggda hus. Fungerar detta bra kan modellen utvidgas till fler delar av marknaden. Att ytterligare utveckla marknaden för uthyrning av bostadsrätter, att förbättra möjligheterna att bygga ägarlägenheter som investeringsobjekt för enskilda hushåll och med fri hyressättning är också viktiga steg för att få en större och friare hyresmarknad vid sidan av den reglerade marknaden.

De flesta är i dag i stort sett överens om att vi har för höga skatter på fastighetstransaktioner och för låga på själva beståndet. Även här är både de politiska och makroekonomiska riskerna med radikala förändringar uppenbara, men givet enighet om problemen i dag borde en viss sänkning av reavinstskatt och stämpelskatt kunna genomföras och finansieras med en något högre årlig fastighetsskatt (där intäktsökningen tillfaller staten). Fastighetsskatten kan i sin tur differentieras till exempel så att ägare till fastigheter värda mer än 3 miljoner kronor betalar 30 procent mer och de som äger fastigheter värda mer än 6 miljoner betalar 50 procent mer än de med de lägre värderade fastigheterna. Notera att det inte handlar om mer än några hundralappar i månaden och att skatten inte automatiskt ska höjas om fastighetsvärdena stiger.

Bostadsbyggandet. I rapporten argumenterar vi för att huvudproblemet är att för lite mark planläggs, inte att de direkta byggkostnaderna är för höga eftersom det finns bra standardprodukter som kan byggas till rimliga kostnader (till exempel BoKlok och SABO:s Kombohus). Hur får vi då mer mark planlagd? Enligt vår mening handlar det både om att staten måste putsa i de restriktioner man själva satt upp (till exempel rimligare avvägningar mellan bostadsbyggande och regler om buller och strandskydd) och om att sätta press på kommunerna så att mer mark planläggs. För det första behöver kraven på de kommunala bostadsförsörjningsprogrammen skärpas. Alla kommuner ska tala om hur de tänker planlägga mark för byggande som vänder sig till olika inkomstgrupper. Gör de inte det kan staten ta över genom så kallat planföreläggande. För det andra behövs ett starkare tryck från ”marknaden”. Detta tryck åstadkoms till exempel genom att kommunen får bära kostnaderna för planering, att den som vill bygga kan överklaga ett kommunalt avslag och att det finns möjlighet att kräva skadestånd om planeringsprocessen drar ut på tiden på grund av långa handläggningstider. Möjligheterna att använda direktanvisningar vid fördelning av kommunal mark bör minskas eftersom fastighetsutvecklare i dag accepterar orimliga processer och håller tyst då det misstänker att de annars kan bli straffade genom färre markanvisningar.

Det finns dessvärre konflikter mellan åtgärder inom dessa tre huvudområden. En tydlig sådan är att åtgärder för att förbättra den finansiella stabiliteten riskerar att leda till minskat bostadsbyggande. Här bör bostadsbyggandet ges hög prioritet eftersom det långsiktigt bidrar till att minska problemen med höga priser och hög belåning. Byggandet är litet i relation till beståndet och därför är det egentligen inga problem ur den finansiella stabilitetens perspektiv att ha mindre restriktiva regler om egen insats och amortering om det handlar om köp av nyproduktion med rimliga priser.


Artikelförfattarna Monika Hjeds Löfmark, Hans Lind och Per-Anders Bergendahl. Foto: Mattias Bardå

Sammanfattningsvis förespråkar vi alltså en mer experimentell strategi där olika åtgärder testas i mindre skala. Detta är både ett sätt att få saker att hända och ett sätt att öka våra kunskaper om hur sambanden ser ut. Med många små steg som alla drar åt samma håll kan vi få en bostadsmarknad som i högre grad stöder den ekonomiska utvecklingen utan att hota hushållens välfärd. De handlar till exempel om något försämrade ränteavdrag, en liten skärpning av amorteringskraven, friare hyressättning i delar av beståndet, sänkta transaktionsskatter och mindre höjningar av fastighetsskatten, samt regeljusteringar som sätter mer press på kommunerna att planlägga mark.