De rödgröna har föreslagit att fastighetsskatten ska återinföras på fastigheter med taxeringsvärden över 4,5 miljoner kronor. Samtidigt föreslår de med hänvisning till rättviseskäl att fastighetsavgiften för det indirekta ägandet av bostadsrätten ska sänkas med 20 procent. Förutom att förslaget innebär en återgång till beskattning baserat på det godtyckliga och missvisande taxeringssystemet så har de direkt fel i sin analys av skattebördan på de två ägda boendeformerna.
Vi har låtit WSP, en oberoende konsultfirma, utreda hur skillnaderna i beskattning slagit mot hus- respektive bostadsrättsägande – dels under det gamla systemet och dels sedan fastighetsskatten avskaffats. Analysen visar att småhusägaren beskattades mellan 3 och 4 gånger högre än bostadsrättsägaren i det gamla systemet. I det nya systemet är proportionerna ännu skevare – husägare får över 10 gånger högre skatt.
Hur kan det blir så? WSP har gjort beräkningar på skattekostnaden vid köp och boende i ett småhus i en Stockholmsförort och jämfört med en lika dyr bostadsrätt i Stockholms innerstad. Beräkningarna bygger på att man köpt en bostad, bott där i 10 år och därefter köpt en ny bostad inom samma boendeform.
De avgifter och skatter som ingår är lagfartsavgift, pantbrevsavgift, skatt på lagfart och pantbrev, fastighetsavgift samt den numera avskaffade fastighetsskatten och schablonbeskattningen av bostadsrätter. Kapitalvinstskatt och uppskovsskatt är exkluderade eftersom de är lika oavsett upplåtelseform.
Utgångspunkten är att ett hushåll flyttat till Stockholm år 1999 och då stod inför valet att köpa ett småhus eller en bostadsrätt för 1,3 miljoner kronor med 300.000 i kontantinsats. Efter tio års boende ersätts bostaden av ett nytt boende inom samma upplåtelseform. Kostnaden för den nya bostaden är 3,9 miljoner kronor.
Den som valde att bosätta sig i en bostadsrätt i Stockholms innerstad har under den 10-åriga perioden i snitt betalat cirka 2.800 kronor i olika överlåtelse- och pantsättningsavgifter samt genom sin andel i bostadsrättsföreningen cirka 56.200 kronor i löpande fastighetsskatt och schablonbeskattning av föreningens inkomster.
Den som i stället valde att bosätta sig i ett småhus med samma köpeskilling som bostadsrätten har under motsvarande period betalat minst 79.600 i avgifter och skatter för lagfart samt cirka 121.300 kronor i löpande fastighetsskatt, vilket ger ett totalt skatteuttag på småhusägaren med 201.000 kronor. I detta exempel har vi räknat på ett genomsnittligt lånebehov. Högre belåning skulle gett ännu högre skatt på grund av högre pantbrev.
Bostadsrättsalternativet har således totalt kostat 59.000 kr i skatter och avgifter, medan småhusköpet och boendet i huset kostat 201.000 kronor. Under denna tioårsperiod var det alltså minst 3,4 gånger så dyrt att välja småhusboende framför boende i en bostadsrätt.
I den andra beräkningen ligger dagens skatteregler till grund och studien visar skatteutfallet för den som köper ett hus respektive en bostadsrätt år 2009 som kostar 3,9 miljoner kronor, bor där i 10 år och därefter köper en ny bostad, även då inom samma upplåtelseform. Kontantinsatsen beräknas vara 400.000 kronor och lånebeloppet 3,5 miljoner. Analysen baseras vidare på att prisutvecklingen för båda boendeformerna är tre procent per år och att fastighetsavgiften också ökar med tre procent per år. Kostnaden för den nya bostaden är 5,2 miljoner kronor och lånebehovet 3,5 miljoner kronor.
Med nuvarande skatteregler får den som väljer att bosätta sig i en bostadsrätt betala 18.000 kronor i skatter och avgifter, medan den som väljer att bosätta sig i ett småhus får en skattekostnad på 211.000 kronor (återigen räknat på måttligt lånebehov). Med nuvarande skatteregler betalar alltså småhusägaren minst 12 gånger mer i skatt än den som väljer ett indirekt ägande i en bostadsrätt.
Två faktorer förklarar den dramatiska skillnaden mer än andra:
För det första har småhusägaren både historiskt och med nuvarande skatteregler en högre löpande beskattning än den som väljer att bosätta sig i en bostadsrätt med samma marknadsvärde. Denna skillnad har ökat som följd av regeringens reform.
För det andra förvärras skillnaden av att småhusköparen – utöver de låga avgifter som ska täcka statens kostnader för att administrera lagfarts- och pantbrevsregister – även beskattas i samband med att dessa avgifter tas ut.
Den rödgröna retoriken om att koja och slott ska beskattas olika är mot denna bakgrund provocerande. Faktum är att dagens system innebär att småhusägaren i exempelvis Örebro beskattas mångdubbelt högre än ägaren av en 20-miljonersvåning på Strandvägen i Stockholm. Om detta tiger den rödgröna oppositionen. I stället vill den utöka denna olikformighet genom att låta småhusägare finansiera ytterligare skattelättnader för bostadsrätter.
Ett betydligt mer aptitligt alternativ är ett slutligt avskaffande av taxeringssystemet och därmed i praktiken avskaffa varje möjlighet att återinföra fastighetsskatten.
Hans Lemker
förbundsdirektör Villaägarnas riksförbund
Joacim Olsson
vice förbundsdirektör Villaägarnas riksförbund