Logga in på Dagens Nyheter

Här kan du som DN-kund logga in för obegränsad läsning av DN.se, e-DN och DN.Prio.

Med ett gratiskonto kan du följa skribenter och ämnen samt spara artiklar.

DN Debatt

”Tvångsamortering bromsar byggandet av lägenheter”

”Utan subventioner blir hyresbostäder i varje läge klart dyrare än en ägd bostad”, skriver artikelförfattarna.
”Utan subventioner blir hyresbostäder i varje läge klart dyrare än en ägd bostad”, skriver artikelförfattarna. Foto: ANDERS WIKLUND / TT

Bostadsbyggande handlar om finansiering och vill man öka byggandet så kommer skuldsättningen att öka, det är oundvikligt. Förslagen om bolånetak, amorteringstvång och minskad avdragsrätt för skuldräntor riskerar att leda till en kraftig nedgång för byggandet, skriver företrädare för byggbranschen.

Bostadsdebatten kretsar för närvarande runt två frågeställningar: Hur ska bostadsbyggandet komma upp på en varaktigt hållbar nivå? Hur ska hushållens skuldsättning begränsas för att minska riskerna för finansiella kriser?

Tyvärr kopplas dessa två frågeställningar sällan ihop. Snarare tenderar våra ledande myndigheter, Riksbanken, Finansinspektionen och Boverket att diskutera dessa frågor som om det vore möjligt att bygga fler bostäder utan att den samlade skuldsättningen kommer att öka. Det är dock oundvikligt.

 

250.000

nya lägenheter vill regeringen bygga till 2020

 

Nuvarande regering har som ambition att till 2020 bygga 250.000 lägenheter. Oavsett upplåtelseform blir finansieringsbehovet av dessa bostäder cirka 700 miljarder kronor. Som hyresrätt skulle 70 procent behöva finansieras som banklån och resten som eget kapital.

Om motsvarande antal byggs enbart som ägda bostäder krävs insatser på cirka 525 miljarder kronor och resten finansieras av banker som lån till bostadsrättsföreningen. Men även insatserna behöver finansieras. Med 70 procents belåningsgrad innebär det att hushållen måste låna cirka 370 miljarder kronor och bidra med cirka 155 miljarder ur egna tillgångar.

 

 

Hur tänker man sig att öka bostadsbyggandet och samtidigt minska hushållens skuldsättning? Det låter sig knappast göras

 

 

Bostadsbyggande handlar således om finansiering. Därför måste frågan riktas till våra myndigheter: Hur tänker man sig att öka bostadsbyggandet och samtidigt minska hushållens skuldsättning? Det låter sig knappast göras, såvida inte politiken bestämmer sig för en återgång till en statlig bostadsfinansiering, som vi hade fram till 1993. Men då skulle givetvis den offentliga skuldsättningen öka dramatiskt i stället.

Sveriges byggindustrier gav det oberoende analysföretaget Evidens i uppdrag att göra en djupanalys av sambandet bostadsbyggande och finansiering. Analysen har skett utan annan styrning från beställaren. Resultatet som offentliggörs i dag torde innebära en allvarlig tankeställare.

 

1. Hyrda bostäder är dyrare. Innan den statliga bostadspolitiken avvecklades på 90-talet svarade staten för byggandets smörjmedel genom att tillhandahålla statliga lån till fördelaktiga villkor. De som byggde hyresrätter fick såväl bottenlån som toppfinansiering till garanterad ränta, vilket gjorde det mer eller mindre gratis att låna. Det gav många nya hyresrätter till låga hyror.

När subventionerna avvecklades och finansieringsansvaret flyttades från staten till hushållen, störtdök byggandet av hyresrätter. Utan subventioner blir nämligen hyresbostäder i varje läge klart dyrare än en ägd bostad. Det är i sig rimligt eftersom hyresrätten är en form av fullserviceboende där hyresgästen slipper binda eget kapital. Men framför allt beror skillnaden i boendekostnad på att fastighetsägaren måste ta ut en högre kostnad för sin risk.

Därför blir det märkligt när politiker argumenterar för fler hyresrätter, främst för gruppen ”resurssvaga”. Givetvis behövs hyresrätten på en dynamisk arbetsmarknad men den är inte och kommer aldrig att bli en billig boendeform utan riktade ekonomiska stöd.
 

2. Hushållens finansiella styrka avgörande. När hushållen bär finansieringsansvaret blir det deras efterfrågan som styr bostadsbyggandet. De senaste åren har dock debatten förts med utgångspunkt i att öka utbudet genom effektivare planprocesser, ökad planberedskap med mera. Den typen av åtgärder är givetvis angelägna och de förslag som de rödgröna ärvt av Stefan Attefall bör genomföras. Men sedan måste fokus riktas mot andra åtgärder, framför allt efterfrågan.

Evidens analys visar nämligen att det råder ett närmast absolut samband mellan hushållens finansiella styrka och bostadsefterfrågan. Fem olika variabler (hushållens finansiella netto, sysselsättningen, fastighetsbeskattningen, bolåneräntan och byggkostnaderna) förklarar varför bostadsefterfrågan fluktuerar. Begränsas eller förändras dessa faktorer sjunker efterfrågan och byggandet minskar.

Analysen visar även att demografiska faktorer spelar mindre roll. Växande storstäder och ökad inflyttning påverkar inte efterfrågan nämnvärt eftersom de nya hushållen till stor del består av resurssvaga, främst ungdomar och migranter.

Varaktigt bostadsbyggande kräver således åtgärder som fokuserar mer på efterfrågan än utbudet och därför behövs en politisk debatt om socialt riktade insatser till de resurssvaga hushållen.


 

 

Den självklara åtgärden måste vara att dra i handbromsen och bjuda in till dialog

 

 

 

3. Hyresrätter kan inte ersätta ägda bostäder. Evidens har studerat den finansiella styrkan (balansräkningen) hos ett stort antal kommunala och privata fastighetsbolag för att se om de har möjlighet att öka sitt utbud om hushållens efterfrågan på ägda bostäder sjunker till följd av kreditrestriktioner.

Facit visar klart begränsade möjligheter. För att öka utbudet av hyresrätter måste ägarna tillskjuta avsevärt mer kapital, något som förefaller högst tveksamt med hänsyn till de risker som är förknippade med att bygga i svaga marknader.

Det är således inte tillgången på kapital i största allmänhet som sätter gränser för bostadsbyggandet. Det är tillgången på ”eget kapital” och hushållens ekonomi.

Därmed är det uppenbart att politiken och myndigheterna håller på att måla in sig i ett hörn. Om hushållens möjligheter att finansiera sitt boende begränsas och hyresproduktionen endast i begränsad utsträckning kan öka - vem ska då göra det?

 

 

Foto: Benkt Eurenius

4. Nej till tvångsamorteringar. Just nu befinner sig bostadsbyggandet på en förhållandevis hög nivå. Ett resultat av en tillfällig konjunktureffekt och uppdämd efterfrågan. Evidens analys visar att det är mer sannolikt att bostadsbyggandet snart faller tillbaka igen, i all synnerhet om Finansinspektionens modell för tvångsamorteringar genomförs. Rapportens slutsats är att regeringens mål för bostadsbyggandet blir omöjligt att nå.

Läget ger motiv för besinning. Sett isolerat kan nog alla hålla med om att ett bolånetak, amorteringar eller minskad avdragsrätt för skuldräntor låter som en rimlig medicin. Om man däremot häller ned alla ingredienser samtidigt i en cocktail blir konsekvensen snarare att patienten dör.

 

Regeringen står inför en mycket komplex problematik. Att fortsätta med ensidiga ingrepp vore mycket äventyrligt och kan leda till en kraftig nedgång för bostadsbyggandet, att svaga hushåll får än svårare att ta sig in på marknaden men framför allt betydande konsekvenser för samhällsekonomin.

Den självklara åtgärden måste vara att dra i handbromsen och bjuda in till dialog. Därför bör regeringen stoppa Finansinspektionens förslag till obligatoriska amorteringar och i stället bjuda in myndigheter, bransch, experter och företrädare för de politiska partierna till en bred diskussion. Vi deltar gärna.

Det är dags för lösningar som långsiktigt förenar olika mål. Därmed har det blivit hög tid för regeringen att ta ansvar och kliva in på banan.

Läs mer:
”Robust ekonomi viktigare än låga hushållsskulder”
Allt om nya amorteringskraven

Detta är en opinionstext i Dagens Nyheter. Skribenten svarar för åsikter i artikeln.