En övervärderad bostadsmarknad ligger i mångt och mycket bakom finanskrisen.
För att undvika en liknande systemkris i framtiden måste regelverk och praxis anpassas till det faktum att kreditgivare och hushåll ofta agerar kortsiktigt, skriver Statens bostadskreditnämnd (BKN) i en ny rapport.
Kombinationen av låga räntor, små krav på kontantinsats, amorteringsfria lån och marknadsvärdering leder till att hushållen skuldsätter sig för mycket, enligt BKN.
BKN har analyserat utvecklingen i Danmark, USA och Sverige. Större delen av prisuppgångarna på bostadsmarknaderna kan förklaras av övergången till rörliga räntor och amorteringsfria lån under åren innan krisen, enligt BKN.
Bankernas kreditgivning har varit alltför kortsiktig och riskfylld. Jakten på kortsiktig avkastning har lett till att det egna kapitalet gått förlorat och skattebetalarna har i många länder i slutänden fått bära en stor del av kostnaderna, enligt nämnden.
Men det är inte bara bankerna som agerat kortsiktigt. Även hushållen har låtit aktuella räntor väga tungt när de bestämmer sig för att spara eller låna och förväntningarna på framtida bostadspriser styrs i stor utsträckning av den senaste prisutvecklingen.
Så byggs bostadsbubblor upp, konstaterar BKN.
Receptet för att förhindra överdriven skuldsättning är att öka kraven på egen kontantinsats och att återskapa amorteringskulturen, skriver BKN.
Om hushållen amorterar även på bottenlånen betyder det att det i den totala lånestocken finns både gamla, till stor del nedamorterade lån, och nya lån. Det skulle innebära att inte alla hushåll drabbas om bostadspriserna faller.
BKN vill också se ett oberoende institut som bevakar skuldsättning och bostadspriser och som har till uppgift att varna när det är fara å färde.