Ekonomi

Det händer när en bostadsbubbla spricker

Foto: Bertil Ericson/TT

Om Sverige har en bostadsbubbla är risken uppenbar att när den spricker blir följderna djupa och långvariga. Men vad skapar och utlöser en bubbla? DN listar signalerna man ska se upp med.

Ingen kan säga när en bubbla ska spricka, eller hur den ska spricka. Den kan kollapsa med kraftiga snabba nedgångar, som den svenska bostadsmarknaden i början av 1990-talet eller it-bubblan i början av 2000-talet. Eller den kan långsamt sjunka ihop, en ”pyspunka”.

Men ett typiskt förlopp kan beskrivas i följande faser: ett förstadium, en början, en kulmen och ett slut.

Det är här som bubblan uppstår. Priserna stiger snabbare än vad som kan motiveras av ”fundamenta”. På bostadsmarknaden brukar dessa fundamenta vara sådant som löneökningar, räntenedgång, tillväxt och inflyttning.

Eftersom priserna på bostadsmarknaden under flera år stigit mer än lönerna är det en varningssignal, även om det i sig inte behöver betyda att det är en bubbla. Men allt fler ekonomer i Sverige, liksom Internationella valutafonden, EU-kommissionen och OECD varnar för att signalerna är starka och att svenska politiker måste handla.

En början kommer ofta när det inte längre sker någon budgivning att tala om. Köparna klarar inte längre att hänga med till nivåer som ligger 10-20 procent över utgångspriset. Säljaren, som förväntat sig mer, får nöja sig med vad han eller hon begärt. Det här skapar en oro på marknaden och det blir färre spekulanter som kommer till visningarna. Den köpare som inte har bråttom, kan ana att ett bättre pris kommer för den som väntar.

Nu är bubblan definitivt sprucken. Priserna faller och för var månad som går får säljarna allt mindre betalt. Köparna drar sig undan – men det gör säljarna också. Utbudet minskar och det är egentligen bara den som måste sälja som gör en förlust på sin bostadsaffär. Men de fallande priserna sätter spår i den privata konsumtionen. Den högt belånade, som inte säljer sin bostad, drar ändå ned på sin konsumtion. Människor känner sig inte lika välbärgade som tidigare. Detta kan i sin tur utlösa en djup lågkonjunktur.

Nu har prisfallet nått sin botten. Köparna börjar komma tillbaka i större mängd till marknaden och säljarna får i varje fall ut vad de begär. Det här är, på bostadsmarknaden, ofta en lång utdragen process. Även om priserna börjar stiga igen kan det ta många år innan de kommer tillbaka till den nivå som gällde innan kraschen. Så var det till exempel på 1990-talet.

Alla bubblor behöver inte följa detta förlopp, även om det, som sagt, är rätt typiskt.

Men det finns också exempel på ”pyspunka” i Sverige. En sådan inträffade efter att avdragsrätten för räntor begränsades i början av 1980-talet. Villapriserna stod i praktiken stilla under 5-6 år. Eftersom inflationen var hög då betyder det att en genomsnittlig villa, räknat i fast penningvärde, sjönk i pris.

En pyspunka har inte samma effekt som ett plötsligt fall, i varje fall inte på konsumtionen. Den har inte samma dramatik och den uppfattas inte som lika drabbande som en häftig krasch.