Logga in på Dagens Nyheter

Här kan du som DN-kund logga in för obegränsad läsning av DN.se, e-DN och DN.Prio.

Med ett gratiskonto kan du följa skribenter och ämnen samt bokmärka artiklar.

Ekonomi

”Flyttskatten” hämmar bostadsmarknaden

Foto: Hasse Holmberg/TT

Det dåliga utnyttjandet av dagens bostadsbestånd är den viktigaste orsaken till dagens bostadsbrist. Det menar Boverket i en ny rapport.

– På grund av "flyttskatten" bor många kvar i för stora bostäder i stället för att flytta. Bostadsmarknaden har gått i baklås, säger rapportens författare Bengt Hansson.

I förhållande till befolkningsstorleken råder det ingen större bostadsbrist i dag än jämfört med 1990-talets början. Trots det råder det en stark obalans på den svenska bostadsmarknaden. Enligt Boverkets analys är det en kombination av det senaste decenniets inkomstökningar, låga bostadsräntor, låga amorteringar samt snabbt växande bolån som driver upp efterfrågan på bostäder.

– Det är olyckligt att alla kommissioner som presenterat rapporter om bostadsbristen under det senaste året bara tittar på bostadsbyggandet. Bostadsbeståndets dåliga utnyttjande är en viktigare faktor, säger Bengt Hansson, analytiker på Boverket.

Många medelålders och äldre personer i dag bor kvar i sina stora villor och lägenheter trots att barnen flyttat ut. Andra kanske väljer att bo kvar trots att de arbetar på en annan ort. Den tröga rörligheten beror på de höga kostnader som är förknippade med att sälja sin bostad och köpa en annan, menar Bengt Hansson.

– Kostnaden gör det mer lönsamt att bo kvar trots att livssituationen gör att man egentligen borde flytta. Hur många äldre är det inte som bor kvar i sina egna hem, trots att de skulle kunna bo betydligt mindre, säger han.

I transaktionskostnaden ingår både de kostnader man har för att sälja sin bostad och köpa en ny.

Den som säljer en bostadsrätt betalar ofta ett par procent av köpeskillingen i mäklaravgift. Den som köper en villa betalar dessutom 1,5 procent av köpeskillingen för lagfart och 2 procent för pantbrev för nya inteckningslån.

Med dagens höga bostadspriser blir transaktionskostnaden för ett eget hus som kostar 2,2 miljoner kronor 120.000 kronor, för en lika dyr bostadsrätt blir kostnaden 44.000 kronor. I storstäderna, med avsevärt högre prisnivåer, blir kostnaden betydligt högre.

Vid försäljning består den stora kostnaden av reavinstskatt. Även här gör de stegrande bostadspriserna att kostnaderna har ökat kraftigt på senare år.

Reavinstskatten har höjts i flera steg och är i dag 22 procent av vinsten. För vinster på upp till 1,45 miljoner kan man begära uppskov. På uppskovet infördes 2009 en årlig skatt på 0,5 procent av uppskovsbeloppet.

– Därmed blev det ointressant att begära uppskov, säger Bengt Hansson.

Enligt rapporten har de svenska bostadsägarna i dag har en latent skatteskuld till staten för obetald reavinstskatt på 686 miljarder kronor, nära en fördubbling jämfört med 2002. Det innebär en genomsnittlig skult på 283.000 kronor för småhus och 148.000 kronor för bostadsrätt.

Boverket uppskattar den genomsnittliga transaktions- och flyttkostnaden för småhus till 382.000 kronor för 2013. Motsvarande siffra för bostadsrätter är 183.000 kronor. Det innebär att den genomsnittliga flyttkostnaden för småhus är 17 procent av priset och 10 procent av priset för bostadsrätt.

Hur ska vi få en större rörlighet på bostadsmarknaden?

– Det är upp till politikerna att bestämma vad man vill göra. Vi tar bara fram underlaget och visar att det finns betydande problem för bostadsmarknaden med nuvarande regelverk, säger Bengt Hansson.