Logga in på Dagens Nyheter

Här kan du som DN-kund logga in för obegränsad läsning av DN.se, e-DN och DN.Prio.

Med ett gratiskonto kan du följa skribenter och ämnen samt bokmärka artiklar.

Ekonomi

Hinder för utländska bolag hämmar byggandet

Bristen på nya bostäder är enorm. Nu visar det sig att de stora byggbolagens resurser inte längre räcker till för att täcka behovet. ­

Samtidigt har utländska konkurrenter ­betydande svårigheter att ta sig in på den svenska bostadsmarknaden.

De senaste 20 åren har utbudet av bostäder inte hängt med efterfrågan och bristen bara växer. Om inte byggandet tar rejält fart kommer enbart Stockholms län ha en brist på 130 000 bostäder år 2030, har Stockholms handelskammare räknat ut.

I dag har trösklarna för att få fart på det svenska bostadsbyggandet blivit för många och höga. Företagen som dominerar bostadsmarknaden, NCC, Skanska och Peab, klarar inte på egen hand att bygga bort bostadsbristen. Stödet från andra bolag räcker heller inte.

– Det är svårt att se att de svenska företagen har kapacitet att bygga så mycket mer. De börjar få brist på yrkeskunnigt folk som till exempel platschefer. Kommunerna har också svårt att hänga med på plankontoren, säger Jonas Hammarlund, sekreterare i den statliga utredningen ”Bättre konkurrens för ökat bostadsbyggande”.

Mattias Lundgren, vd för NCC Boende, bekräftar att byggbranschen håller på att slå i kapacitetstaket.

– I vart fall börjar vi närma oss gränser för vad vi i branschen mäktar med. Det finns redan en befintlig pool med kompentent personal, den blir inte dubbelt så stor bara för att vi ska bygga dubbelt så många bostäder, säger Mattias Lundgren.

Det kommer alltså att bli ett problem när det nu krävs väsentligt fler bostäder för att klara efterfrågan och behovet, inte minst i storstäderna och andra tillväxtregioner.

Mattias Lundgren pekar på flera flaskhalsar, det gäller platschefer, arbetsledare och fackkunniga ­yrkesarbetare.

– Det går heller inte att fylla på med helt nyutbildad personal, det krävs gedigen erfarenhet från bostadsproduktion. Resultatet blir annars att det blir både dyrare och tar längre tid att färdigställa bostäderna. I värsta fall blir kvaliteten heller inte så bra som vi och kunden kräver, säger Mattias Lundgren.

Även Boverket är inne på samma linje. Visserligen var bostadsbyggandet under perioden tredje kvartalet 2013 till andra kvartalet 2014 ”historiskt högt”, med 14 500 påbörjade byggen i Storstockholm. Men som verket konstaterar – det är en ”otillräcklig nivå”. Verket räknar också med att tillväxttakten på bostadsbyggandet avtar nästa år.

De utländska aktörer som skulle kunna ta upp konkurrensen och möta behovet, ställs inför ett lapptäcke av 290 kommunala marknader som är oerhört svårt att få grepp om. Jonas Hammarlund förutsätter att de utländska bolagen ska få förutsättningar för att bättre navigera genom planeringsprocessen.

– Det krävs ett väldigt kunnande för att ta sig in på den svenska marknaden. Eller snarare i de olika kommunerna och ska man slå sig in måste företagen vara ganska resursstarka, påpekar han.

– Det jag möter hos byggherrarna är att de pratar om behovet av att effektivisera allt som har med planering att göra, som planprocesser.

Konkurrensverket (KKV) driver redan flera större utredningar för att ta reda på vilka hinder som ligger i vägen för att få bättre fart på bostadsbyggandet. Bland annat granskas samtliga upphandlingar den kommunalt ägda allmännyttan gjort under åren 2009 till 2013. ­Totalt handlar det om drygt 100 upphandlingar om nära 6 000 lägenheter.

– Syftet med utredningarna är att se vilka hinder som måste undanröjas för att det ska bli bättre snurr på bostadsbyggandet, säger John Söderström, ekonomiråd på KKV.

Kommunernas upphandlingar, tillgången till byggbar mark och varför det är så få utländska bygg­företag på den svenska bostadsmarknaden är också några saker KKV vill studera.

– Vi vill se vilka som deltog, till vilka priser upphandlingen gjordes och framför allt vem som vann upphandlingen och på vilka grunder, säger John Söderström.

Utredningen beräknas vara klar i början av nästan år men redan nu kan KKV konstatera att de utländska aktörerna lyser med sin frånvaro i anbudsförfarandet.

– Vi ser att vissa försöker ta sig in men det är inte lätt, den svenska marknaden är inte en homogen marknad utan många små enheter, där varje kommun är en, säger John Söderström.

Jonas Hammarlund säger också att det är flera byggaktörer som sneglar på Sverige, även på bostadsmarknaden. Direktiven för hans utredning är tydliga. Det handlar om hur man ska utveckla anbudsförfarandet och titta på hur utländska aktörer ska komma in. Och även granska om det finns några hinder i äga­rförhållanden och i branschstrukturen.

– Vi håller fortfarande på med att beställa underlagsrapporter och finslipar på arbetsplaner, säger han.

Avkastningskraven ligger på 18-20 procent. Är det något för utredningen att studera?

– Vi funderar på det. Vi ska ta fram olika indikatorer som visar hur marknaden fungerar och även indikatorer på hur konkurrensen fungerar. Det funderar vi på att analysera närmare, svarar Hammarlund.

En mycket viktig faktor är markfrågan, hur mycket byggbar mark som finns tillgänglig, en annan är enskilda kommuners snabbhet i bygglovsprocesserna. Det kan ta upp till åtta år att gå genom hela processen.

– För att ha byggmark krävs detaljplaner och lagkraftsvunna bygglov och här kan vi se att det varierar stort mellan kommunerna, säger Johan Söderström.

Den svenska byggmarknaden domineras av några få jättar. Om det i sig utgör en konkurrensbegränsande faktor vill Söderström inte uttala sig om, men han noterar att tre bolag sticker ut mer än andra i upphandlingarna.

– Den största upphandlingen under den period som vi nu granskar togs hem av NCC, sammanlagt 236 lägenheter, säger han

Konkurrensverket följer i en av sina pågående utredningar av bostadsmarknaden upp en tidigare granskning om konkurrensen på byggmarknaden. KKV kunde då, år 2006, slå fast att ett påtaligt problem från konkurrenssynpunkt var att de större byggherrarna som arbetar med egenutvecklade projekt samtidigt var de största företagen på marknaden för extern entreprenad.

KKV:s slutsats blev att de byggherrar som inte bygger i egen regi blev i entreprenadupphandlingarna i hög grad utlämnade till konkurrenter.

Fakta.

Det förekommer olika sätt att beräkna bostadsbristen i Stockholms län och bristen kan framstå i olika dager.

Det diagram som DN publicerar är hämtat från Stockholms läns landsting, som i sin tur har hämtat den från SCB, och utnyttjas även av Hans Lind, professor i fastighetsekonomi vid KTH.

Boverket föredrar att använda sig av påbörjade bostäder och nyinflyttade vuxna. Det finns alltid en eftersläpning mellan påbörjade och färdigställda bostäder och själva byggandet har tagit fart på senare år, från en mycket låg nivå.

Med Boverkets sätt att räkna blev bostadsbristen akut först runt 2006. Boverket räknar dock med att inte ens det ökade antalet byggen räcker till för att klara efterfrågan. Dessutom spår de att takten i byggandet i Stockholm mattas av under 2015.