Det är extra mycket bilkö på Essinge-leden och när vi är framme i Liljeholmen är det redan kö utanför porten till lägenheten. Uppe i huset finns en klunga människor som bemästrat portkoden och en av dem har släppts in i lägenheten för en specialvisning eftersom spekulanten har så ont om tid.
Lugnt tar Carolina Svahn hand om kaoset. Med mild röst lotsar hon ut ägaren, talar med spekulanten, håller det köande gänget utanför dörren på gott humör, åker ner och ställer upp port och visningsbock och släpper in alla som väntat utanför. På bordet i vardagsrummet dukar hon upp det sedvanliga: miniräknaren, tumstocken, kompassen, prospektet, årsredovisningen. Hon har bytt vinterkängan mot tjänsteskon: svartlackad med rosett och lagom hög klack.
Ettan, eller om den nu är en en-och-en-halva som det står i prospektet, är på 38 kvadratmeter. Den har dragit till sig stort intresse trots att det är svårt att säga att fastigheten från mitten av 1990-talet har någon anslående charm. Men lägenheten ligger på promenadavstånd från innerstaden och Hornstull.
Spekulanterna glider runt i strumplästen och sticker in huvudena i spisfläkten, besiktigar repor i spisen och grunnar över möjligheten att ställa in en tvättmaskin bredvid badkaret.
Ett par unga män är här och tittar tillsammans med sina föräldrar. En av dessa artonåringar kommer att gå segrande ur budstriden. Antagligen lite oväntat för de något äldre kvinnor och män som med bankernas lånelöften i bagaget gett sig in i fajten.
Johan Eriksson, 22 år, lämnar genast walk over. Trots att han har bra lön och bankens lånelöfte. Efter fem minuter läser han av stämningen på de trettioåtta kvadratmetrarna och bedömer att han inte skulle ha en chans. Det ska visa sig vara en riktig spådom.
Johan Eriksson är från Oxelösund och flyttade till Stockholm i början av hösten. Han har en god arbetsmarknad som energiingenjör och har just fått en provanställning på ett större företag. Han bor på en soffa hos en kompis som snarast vill flytta ihop med sin flickvän. Det är bråttom för Johan att skaffa något eget. Han har stått i bostadskön i två månader.
– Jag visste inget om Stockholm, säger han. Det är en helt ny stad för mig.
Hans lånelöfte på 1,3 miljoner kronor är alldeles för tunt.
Ettan kommer att stiga från 1 095 000 till 1 810 000 kronor. För Johan hade det varit slöseri med tid att stanna.
Jag pratar med mamman till artonåringen som vinner budstriden. Det är den fjärde lägenheten familjen tittar på för sonens räkning. En äldre släkting har lovat att betala kalaset kontant. ”Det här var på gränsen, men blir perfekt”, säger mamman. ”Liljeholmen kommer snart att bli som en innerstadsstadsdel. Det är på sikt en bra affär”. Hon tillägger: ”Egentligen är det hysteriskt fel att det är så dyrt. Det kan inte vara roligt att starta sitt egna liv med jättelån.”
Avgiften på 2 699 kronor i månaden får hennes pojke betala själv genom att jobba lite medan han pluggar.
Carolina Svahn släcker de tre ljusen i badrummet, lyktan på balkongen och de tolv ljusen i vardagsrummet. Hon känner sig nöjd. Och känslan är rätt, lägenheten kommer att gå upp 715 000 kronor. Carolina tycker egentligen att utgångspriserna skulle ligga mer realistiskt så att inte folk blir så besvikna. Eller att man skulle ange ett acceptpris. Företaget Carolina arbetar på, Erik Olsson Fastighetsförmedling, prövade modellen 2005, men nästan ingen annan på marknaden följde efter.
Vi hastar vidare till en tvåa i Västertorp. Vi tar E 4:an, lägenheten ligger på motorvägens östra sida. De med högre priser ligger på den västra. I de närförorter som mer och mer klingar högstatus: Aspudden, Midsommarkransen, Telefonplan. Hur coolt är Västertorp?
Tvåan i Västertorp visar sig vara ett genomdesignat boende. Ägaren, Mimmi Westlin, är inredare på H & M och vet vad hon gör när hon monterar isär de två barnens sängar och kör in dem i källarförrådet.
Hon vet att den optimala köparen till en snygg lägenhet utan hiss i detta område är ett ungt par utan barn. Hon har lämnat lägenheten för bara fem minuter sedan och själv tänt de arton levande ljusen i vardagsrummet. Allt är genomtänkt. Svart och vitt. Zebramönstrad matta, lila färgstråk och guldglans i gardinerna. Ingen stylingfirma här. Mimmi Westlin kan själv, och har förstått styrkan i Carolina Svahns råd om att plocka bort det som är personligt, till exempel släktfotografier.
Annars kan Carolina Svahn erbjuda professionell styling. En mindre omfattande kostar 9 000 för en tvåa, en större omgörning 16 000 kronor och då tar företaget med egen rekvisita, möbler och belysning.
Det är medelmåttig rusning till visningen. En handfull unga par, några ensamma män, en äldre kvinna, några nyfikna grannar. ”Får jag kika lite”, säger de och berättar att de själva snart ska sälja och vill ha idéer om vad som kan höja värdet.
Ett par sticker ut. De kommer först och dröjer sig kvar till sist. Petra Rudolfsson och Christofer Persson blev intresserade av lägenheten redan av att titta på nätets bilder. De tycker att verkligheten lever upp till beskrivningen och vill vara med i budgivningen. De har ett lånelöfte på 1,9 miljoner i ryggen liksom en vetskap om att Petra kan sälja sin bostadsrättsetta på Södermalm och få ett bra pris. Och att Christofer kan göra samma sak med sin etta vid Gullmarsplan. De har letat lägenhet i tre månader och varit på fyra visningar. Lägenheten i Västertorp blir deras efter en svindlande budresa i tjugotre steg under vilken priset stiger från 1 250 000 till 1 880 000 kronor.
Jag ringer upp ägaren Mimmi Westlin och gratulerar. Hon är mycket glad och avslöjar mer om sin omfattande stylingstrategi.
– Barnen fick lämna sovrummet där de bott båda två. Jag målade om, köpte nya grejer för 5 000 kronor, lånade en designfåtölj av en kompis, tog bort badrumsskåp för att skapa ett större och mer avskalat intryck.
Mimmi ger en illustration till att ytan regerar. Hon tog av handtagen till köksskåpen, ”det är snyggare även om det blir svårare att öppna dem”. Hon använder uttrycket ”cleant”. Det måste vara ”rent”.
– Jag ville skapa en känsla av city i förorten, lite Ikea-inredningskänsla, lite unisex, lite lyx. Det funkade!
Nu hoppas Mimmi på en bostadskarriär i innerstan. Hon ska köpa en tvåa i sekelskiftesstil för pengarna. Och med sekelskifte menar hon inte det senaste.
Carolina släcker alla ljusen. Tar en dutt av den nödvändiga handspriten efter alla handskakningar och drar vidare mot en tvåa på 55 kvadratmeter i Stureby.
Jag frågar om den omskrivna prisbubblan. Hon funderar. Nej, hon tror nog inte på den. Hon har jobbat i fyra år och sett en liten dipp i utbud och priser några månader hösten 2008 under den så kallade finanskrisen. Men nej, hon ser inget stopp så länge det finns jobb och folk vill flytta till Stockholm.
Det vill de. Preliminära siffror säger att befolkningen i Stockholmsregionen nu har passerat tvåmiljonersstrecket. Samtidigt ökar längden på bostadskön medan antalet förmedlade lägenheter är ungefär detsamma år efter år. Nybyggandet ligger stabilt lågt. Fler och tjockare plånböcker konkurrerar alltså om de bostäder som finns.
Sturebytvåan ligger i ett stort HSB-område byggt 1951. Ägaren, Ulf Pilov, svabbar av det sista i hallen inför visningen och stöter ihop med Carolina i dörren.
Ulf Pilov och dottern som är tio år behöver något större närmare hennes skola i Björkhagen. Men som frilansande skådespelare och regissör är han ingen drömkund för bankerna. Han är inte säker på att han kan få lån till att köpa en större bostadsrätt. Han hoppas i stället på en hyresrätt. Han har stått i bostadskön många år, men kanske inte tillräckligt många. Kanske kan hans intensiva uppvaktningar av privatvärdar ge resultat. Annars får det bli andrahandsboende en tid.
Ulf Pilov försvinner ut i mörkret och snön. Carolina tänder ljus och dukar upp sin utrustning på köksbordet. Men det är tomt och tyst. Har vi nått den geografiska gränsen för bostadshaussen? Carolina är lite nervös.
Det är onödigt. Efter fler visningar kommer det att bli budgivning. Utropspriset är 1 150 000 kronor och slutpriset blir 1 610 000 kronor.
Carolina Svahn gäspar stort, kollar alla missade samtal och äter en banan. Klockan närmar sig åtta och det har varit en lång dag. Nu ska hon hem till den tvåa i Vasastan som hon och pojkvännen köpte för tre månader sedan. Hon anger vant nyckeltalen: Femtioåtta lovande kvadratmeter, en månadsavgift på 2 500 kronor och en köpesumma på 3,2 miljoner.
– Min sambo tycker att jag får lite väl många inredningsidéer i jobbet. På lördag ska en vägg rivas, vi ska flytta köket. Det kommer att bli läckert.
När vi några dagar senare ses på Carolina Svahns kontor går budgivningen in på upploppet. Carolina driver på, bestämt men mjukt: ”Budgivningen går mot sitt slut även om vi inte har någon sista tid, jag vill höra om det har klarnat lite."
Före kvällen har alla tre lägenheterna sålts för tillsammans 5,3 miljoner kronor.
Vad blir över till Carolina? Hon blir fundersam och svarar lite vagt. Reglerna är krångliga med olika procentsatser på olika prisnivåer. Men vi enas om att mäklarföretaget får cirka 3 procent av försäljningssumman. Det vill säga drygt 150 000 kronor den här gången. Av detta får Carolina Svahn knappt trettio procent. Den här gången blev det cirka 50 000 kronor till henne. Men varje vecka är inte lika framgångsrik.
– Det är ett slitsamt jobb. Jag var orolig för att det inte skulle bli någon budgivning alls i Stureby. Jag är inte så lugn som jag ser ut. Det gäller att kunna koppla av. Inte älta affärer som går snett.
På Carolinas skrivbord blänker den silverfärgade pokal hon fick på personalfesten i december. Motiveringen var att hon alltid sprider glädje omkring sig och alltid säljer ”höga volymer”. Det finns en siffra också för denna interna utmärkelse. Hon har fått omdömet 9,39 på en tiogradig skala.
Carolina ler. Till helgen ska hon faktiskt vara ledig.