– Storstockholm riskerar att gå miste om 200 000 invånare de närmaste decennierna om den nuvarande låga byggtakten håller i sig, säger Maria Pleiborn, demograf på konsultföretaget WSP.
Under rekordåren på 1960- och 70-talet byggdes betydligt fler bostäder i Stockholmsregionen än vad inflyttningen egentligen motiverade – man byggde helt enkelt i kapp den tidigare bostadsbristen.
Nu är utvecklingen den motsatta. Visserligen har bostadsbyggandet ökat sedan 1990-talskrisen, men inflyttningen har ökat än mer. Gapet mellan inflyttning och bostadsbyggande blir bara större och riskerar nu att allvarligt hämma utvecklingen i regionen, enligt Maria Pleiborn.
– Sverige har, i relation till sin ekonomi, byggt minst av OECD-länderna sedan början av 1990-talet. Egentligen skulle dubbelt så många bostäder behöva byggas som i dag, säger hon.
Den låga nybyggnadstakten har bidragit till att hålla priserna uppe på bostadsmarknaden, även när konjunkturen sviktar och varslen ökar. Även om prisnedgångar alltid kommer att inträffa, ser inte Maria Pleiborn – till skillnad från Bostadskreditnämnden (nu en del av Boverket) – några tecken på en underliggande bostadsbubbla med kraftiga prisfall som följd.
– Prisutvecklingen påverkas framför allt av tillväxten och konjunkturen, och hittills har sysselsättningen vuxit i Stockholm, genom alla kriser. I Stockholms innerstad finns, trots prisrekord, inga fundamentala tecken på en bostadsbubbla. Tvärtom borde priserna egentligen vara högre än i dag, säger Maria Pleiborn.
Hon får medhåll av Lars-Erik Nykvist, vd för landets största mäklarkedja, Fastighetsbyrån.
– Man skulle kunna tro att det finns en brytpunkt, en övre gräns för bostadspriserna, som många varnat för. Men under årens lopp har det visat sig att den kanske förnuftigaste investeringen har varit att köpa en bostad i Stockholm. Och eftersom inflyttningsöverskottet förväntas vara fortsatt stort, är det svårt att tro att den utvecklingen ska brytas annat än tillfälligt, säger Lars-Erik Nykvist.
De flesta bedömare i branschen tror på en fortsatt stabil men trög bostadsmarknad även under 2013.
– Det krävs att något riktigt dramatiskt ska hända – som att en eller två storbanker i Spanien går omkull – för att balansen ska rubbas, tror Peeter Pütsep, vd för Svensk Fastighetsförmedling. Priserna är nästan all time high i Stockholm och Göteborg, det är bara Malmö som just nu har en svagare marknad.
Lars-Erik Nykvist pekar också på en annan faktor som just nu kan verka stabiliserande på bostadsmarknaden:
– Man ska inte underskatta att riksdagsvalet närmar sig, en period då partierna ogärna brukar ändra spelreglerna för bostadsmarknaden.
Under förra året var bostadspriserna i stort sett oförändrade eller till och med svagt stigande – med Stockholm och Göteborg som draglok, och Malmö lite på efterkälken sedan danskarnas intresse svalnat.
De som led mest av situationen var i många fall mäklarna själva, som fick lägga ned mer tid – och pengar – på varje objekt för att få det sålt.
Det gäller även lite lyxigare objekt, som förre HIF-ordföranden Sten-Inge Fredins 590 kvadratmeter stora villa i Helsingborg, som varit till salu för 55 miljoner kronor i omgångar sedan sommaren 2011.