Logga in på Dagens Nyheter

Här kan du som DN-kund logga in för obegränsad läsning av DN.se och e-DN.

Med ett gratiskonto kan du följa skribenter och ämnen samt spara artiklar.

Ekonomi

Mäklarna: Inför tydligare regler vid budgivningar

Mäklare vill ha bindande bud vid bostadsköp.
Mäklare vill ha bindande bud vid bostadsköp. Other: HUGO NABO

Flera mäklarfirmor efterlyser ett tydligare regelverk vid budgivningar i samband med bostadsköp. Många vill se krav på bank-id och bindande bud, visar DN:s genomgång.

Visning på söndag och kontraktsskrivning på tisdagen därefter. Så kan ett bostadsköp gå till på ett eftertraktat objekt i attraktiva områden. Vad som för många är den största affären i livet kan kräva ett snabbare beslut än vid köp av ett par skor.

Enligt svensk lag är ett bud vid en budgivning inte bindande förrän både säljare och köpare har undertecknat ett köpekontrakt. För att motverka att priserna trissas upp av personer som inte avser att köpa bostaden föreslår Mäklarhusets vd en ändring i lagen som gör att lagt bud gäller.

– Vi tror att bindande bud med en tidsbegränsning på 24-48 timmar skulle göra stor skillnad. Det skulle minska oron på marknaden och dämpa prisutvecklingen, säger vd Erik Wikander.

Trots en kraftig ökning av nyproducerade bostäder är trycket på bostadsmarknaden fortsatt högt. De senaste tolv månaderna har priserna på bostadsrätter stigit med 7,6 procent och priset på villor med 8,4 procent, enligt siffror från Svensk Mäklarstatistik. Många år av för lågt bostadsbyggande, få hyresrätter och dålig rörlighet på marknaden brukar framhävas som de främsta anledningarna till prisutvecklingen.

– Vi har en bostadsmarknad som inte fungerar sett utifrån många olika parametrar. Det har byggts för lite och nybyggnationer byggs i samma stil i dag och riktar sig till en och samma målgrupp, säger Erik Wikander.

För attraktiva objekt i storstäderna är det inte ovanligt att ett bud läggs direkt på visningen. Budgivningen kan sedan starta samma kväll och kontrakt skrivas bara några dagar senare. Den potentiella köparen har rätt att dra sig ur fram tills det att kontraktet är påskrivet utan några konsekvenser. Erik Wikander anser att en annan anledning till de stigande priserna är de intensiva budgivningarna.

– I dagsläget är det möjligt att delta i flera budgivningar samtidigt. Det gör att även om du inte blir den slutgiltiga köparen så drar du upp prisnivån för andra, säger han.

Processen är annorlunda i grannländerna, enligt Konsumentverket. I Finland sätter säljaren ett pris som ofta är högre än vad som accepteras som slutpris, medan budgivarna budar under det angivna priset.

I Norge lägger köparen ett bud inom en viss tidsram. Budet blir bindande när säljaren accepterar budet inom den utsatta tidsramen. Ett liknande upplägg finns i Danmark budarna får en ”skälig” tid på sig att lämna bud. Buden kan återtas tills det att tiden har löpt ut. Det vinnande budet har sedan sex dagar på sig att ångra sig, mot en avgift motsvarande en procent av budet.

Även Pontus Kopparberg, vd för mäklarfirman Bjurfors, tycker att en lagändring som gör buden bindande vore på sin plats.

I dagsläget är det möjligt att delta i flera budgivningar samtidigt. Det gör att även om du inte blir den slutgiltiga köparen så drar du upp prisnivån för andra.

– Vi är positiva. I dag går det att lämna bud som man inte behöver stå för vilket gör att budgivningarna drar i väg mer än vad de skulle ha gjort annars. Vi förespråkar bindande budgivning där köparen identifierar sig med bank-id, säger han.

Rent praktiskt skulle lagändringen innebära att en potentiell köpare som lägger ett bud begår avtalsbrott om köpet sedan inte fullföljs. I andra sammanhang, som exempelvis vid de flesta auktioner, förbinder sig budgivaren att köpa till det bud som har lagts. En reglering som gör budgivaren skadeståndsskyldig gentemot säljaren om köpet inte fullföljs är rimligt, enligt Pontus Kopparberg. Han tror att det skulle få en kylande effekt på de eskalerande budgivningarna.

– Det blir troligtvis färre bud och marknaden skulle gå lite långsammare. Om det får en direkt effekt på slutpriset är svårt att bedöma. Men det gäller att inte glömma att detta i mångt och mycket är ett stortstadsfenomen, säger han.

På Erik Olsson fastighetsförmedling vill man inte ta ställning till budgivningsreglerna.

– Vi ser både för- och nackdelar. Det blir en stabilare och säkrare bostadsaffär när potentiella köpare inte kan buda på flera bostäder parallellt. Samtidigt så blir det tryggare för både köpare och säljare när fler är med i budgivningen och bidrar till att marknadspriset sätts. Om bindande bud ger färre budgivare kommer fler säljare och köpare att fundera på om bostadens pris var det rätta i efterhand, säger Johan Nordenfelt, informationschef på Erik Olsson.

Mellan den 1 januari och 31 juli fick Fastighetsmäklarinspektionen in 310 anmälningar, där 89 gällde budgivningar. Under samma period förra året var siffran 55 av totalt 251 stycken. Inom kategorin räknas synpunkter så som att en köpare upplever sig ha haft högsta budet men ändå inte fått köpa eller att en mäklare har meddelat köparen om vinst i budgivningen men sedan ändå har accepterat ett högre bud som har kommit in efteråt. Avsaknaden av reglering kring budgivningen gör att anmälningar sällan leder någonstans.

I Konsumentverkets årliga kartläggning Konsumentrapporten pekas fastighetsmäklartjänster ut som ett problemområde. Konsumentverket anser att det finns en otydlighet från konsumenternas sida om vad som gäller i en bostadsaffär samt okunskap om mäklarens roll.

– Vi behöver öka transparensen vid budgivningar och se till att alla budgivare får ta del av budgivarlistorna. Det behövs också ordentliga identitetskontroller, säger Gabriella Fenger-Krog, enhetschef på Konsumentverket.

Hon delar inte några av mäklarnas uppfattning om en lagändring.

– Jag är kritisk till bindande bud. Om buden är bindande riskerar konsumenten att hamna i en besvärlig situation om personen inte har fått klartecken från banken om ett bostadslån eller inte fullgör sin undersökningsplikt, säger hon.

Nationalekonomen Anders Österling är doktorand vid Stockholms universitet och har bedrivit forskning kring budgivningar i bostads- och bolånemarknaden. Han anser att det är viktigt att först analysera effekten av bindande bud.

– Det kan leda till att köparna blir rädda för att lägga bud. Då kan det ta längre tid att sälja och möjligtvis kan priserna falla, säger han.

Han tror också att detta kan påverka mäklarnas situation.

– Mäklarna får betalt när de säljer och om det tar längre tid att sälja en bostad så måste deras prissättningsmodell ändras för att ekonomin ska gå ihop, säger han.

Enligt Pontus Kopparberg skulle troligtvis mäklararvodena behöva stiga om försäljningsprocessen skulle ta längre tid. Effekten på arvodena är inte annorlunda än vid naturliga förändringar i marknaden, menar han.

Fakta.

Bindande bud innebär att en budgivare förbinder sig att köpa till det lagda budet. I dag kan en budgivare dra sig ur tills det att både köpare och säljare har undertecknat ett köpekontrakt.

55 procent av mäklarna är positivt inställda till bindande bud, enligt en undersökning som Mäklarsamfundet gjorde bland sina medlemmar under maj och juni i år. 823 mäklare deltog i undersökningen. Ett annat förslag som undersöktes var medlemmarnas inställning till att budgivarna ska identifieras med Bank-id. Även här ansåg 55 procent av de tillfrågade mäklarna att detta var en god idé.

Källa: Mäklarsamfundet, Fastighetsmäklarinspektionen

Så här jobbar DN med kvalitetsjournalistik: uppgifter som publiceras ska vara sanna och relevanta. Rykten räcker inte. Vi strävar efter förstahandskällor och att vara på plats där det händer. Trovärdighet och opartiskhet är centrala värden för vår nyhetsjournalistik. Läs mer här.