I över två år har en statlig utredning undersökt om hyressystemet på den svenska bostadsmarknaden är förenligt med EU:s lagstiftning. Bakgrunden är en anmälan till EU-kommissionen, som ledde till att den förra socialdemokratiska regeringen tillsatte en särskild utredare. Valet föll på en man som är väl bekant med svenska särlösningar, Arbetsdomstolens ordförande Michaël Koch.
I dag presenterar han sin analys som stöder sig på flera oberoende juridiska experter.
Kochs hårdkokta slutsats är att den svenska modellen för att sätta hyror på flera avgörande punkter strider mot EG-rätten. Om de kommunala bostadsbolagen även i framtiden ska verka på den öppna marknaden kan de inte som i dag styra hyrorna hos de privata värdarna. Vidare måste de agera affärsmässigt, annars riskerar de att bryta mot EU:s förbud mot statsstöd.
Utredningen underkänner den juridiska grunden för den svenska hyresregleringen. Det är i sin ordning med regler som ger hyresgäster ett starkt civilrättsligt skydd, men det nuvarande systemet går mycket längre än så.
Knappast förvånande försöker en av de organisationer som livnär sig på hyresregleringen skjuta utredningen i sank innan den ens offentliggjorts. Hyresgästföreningen, som år 2006 drog in 165 miljoner kronor i förhandlingsavgifter, hävdade i en artikel på torsdagens DN Debatt att Michaël Koch och de andra experterna fått det mesta om bakfoten.
Hyresgästföreningens egen juridiska konsult Leigh Hancher påstås ha kommit fram till en annan slutsats. Det är mycket möjligt - och självfallet bör hans argument granskas om Hyresgästföreningen offentliggör uppdraget till Hancher, liksom hela hans analys.
Tills vidare väger dock en omfattande statlig utredning tyngre än ett debattinlägg från hyresmarknadens mäktigaste särintresse.
Juridiken är dessutom inte det viktigaste argumentet för att reformera hyressystemet. Det starkaste skälet är att bostadsmarknaden fungerar illa.
Problemen i Stockholm med långa köer, svarta kontrakt, korruption och låg nyutveckling är en direkt följd av hyresregleringen. När hyrorna avviker kraftigt från de boendes efterfrågan så läggs en död hand över marknaden.
Det är detta som inträffat i Stockholm, vilket drivit på den stora omvandlingen av hyresrätter till bostadsrätter. Andelen hyresrätter krymper, och de som finns kvar är sällan tillgängliga för människor som flyttar till Stockholm. De som lyckas komma över ett kontrakt har antingen pengar eller goda kontakter.
Systemet har väldigt lite med rättvisa att göra. De som missgynnas är alldeles uppenbart samhällets outsiders och de som har växt upp utanför Stockholm. På Familjebostäders hemsida kan man se att en tvåa i förorten Rinkeby kostar 5.589 kronor i månaden, medan en lika stor tvåa i eftersökta Vasastan kostar 5.537 kronor.
Det är denna typ av skevheter som rubbat balansen på hyresmarknaden och som den aktuella utredningen sakta - alltför sakta - försöker rätta till.
Förslagen leder inte till chockhöjda hyror utan till en stegvis förändring, som kommer att förbättra bostadsmarknaden. Stora delar av Sverige påverkas över huvud taget inte. I vissa kommuner kanske hyrorna till och med sänks, i Stockholms innerstad kommer de att öka med maximalt fem procent per år. Genom att höja bostadstillägget kan dessutom staten ytterligare lindra effekterna för de pensionärer som oroar sig för att behöva flytta.
Bostadsminister Mats Odell bör inte tveka att gå vidare med Michaël Kochs förslag, som utredningens samtliga experter
i allt väsentligt står bakom.