Starka särintressen försöker bromsa en friare hyressättning. Snedvridningar och orättvisor riskerar att fortleva. Men Malmös hyresmodell inger hopp.
Få lär kunna blunda för de problem som kännetecknar dagens hyresmarknad: långa bostadsköer, svarthandel med hyreskontrakt, låg rörlighet och för svagt intresse att bygga och hyra ut bostäder. Problemen är särskilt kännbara i storstadsområdena. I Stockholms innerstad försvinner hyresrätterna i rask takt när de ombildas till bostadsrätter.
Hyresmarknaden lider av planekonomiernas alla klassiska problem. Regleringarna som styr hyresrätten tillhör de få kvarvarande resterna i svensk ekonomi av efterkrigstidens övertro på ransonering och planering - även om flera ändringar till det bättre gjorts på senare år som ökat marknadsinslaget.
Orättvisorna blir stora mellan dem som åtnjuter systemets fördelar och dem som får betala dess nackdelar. En tvåa i Vasastan i Stockholm kan ha ungefär samma hyra som en tvåa i Rinkeby. Ett attraktivt hyreskontrakt ger alltså en rejäl hyressubvention, eftersom betalningsviljan för en tvåa i Vasastan är mycket större än i Tensta. Dessutom kan kontraktet inbringa en betydande svart kapitalvinst vid en bytesaffär.
De som inte släpps in på hyresmarknaden får nöja sig med andrahandskontrakt eller köpa en dyr bostadsrätt. Vissa avstår från att flytta till städer som Stockholm. Den låga rörligheten på hyresmarknaden är en tillväxthämmande faktor.
Politiskt har viljan att reformera varit svag. Socialdemokraterna är nära allierade med Hyresgästföreningen som av tradition varit en starkt konservativ kraft. På den borgerliga sidan tryckte moderaterna tidigare på om marknadshyror, men de nya folkhemsmoderaterna vill helst inte ta ordet i sin mun. Det var heller aldrig någon hit bland moderata innerstadsväljare.
Därför var det uppfriskande när Michaël Kochs statliga utredning "EU, allmännyttan och hyrorna" presenterades i april i år. Utredningen tillsattes under den socialdemokratiska regeringen med uppgiften att svara på om det svenska hyressystemet är förenligt med EG-rätten.
Dess huvudförslag är att de kommunala bostadsföretagen ska drivas på affärsmässig grund och att deras hyresnormerande roll tas bort. I dag snedvrids konkurrensen genom att kommunerna stöttar de allmännyttiga bolagen som styrs av självkostnadsmodellen, vars hyror sedan blir norm även för de privata fastighetsägarna.
Kochs utredning föreslår inte någon chockartad övergång till marknadshyror. Bruksvärdessystem och ett bra besittningsskydd ska finnas kvar. Men efterfrågan ska få större genomslag. För att anpassa en hög efterfrågan till utbudet ska hyrorna kunna öka med max 5 procent per år, givet en inflation på 2 procent.
Men i går dundrade Hyresgästföreningens ordförande Barbro Engman på om att 100 000 personer tvingas flytta om förslaget blir verklighet. För att ro hem räknestycket utgår hon från dagens höga inflation på 4 procent och landar därmed i framtida årliga hyreshöjningar på 7 procent. Att räkna med en så hög inflation på sikt är inte realistiskt. Dessutom är det reala hyresökningar som är avgörande för de boendes standard.
Kochs förslag har mött hård kritik och är på väg att överges även av regeringen för en alternativ modell från Sveriges Kommuner och landsting, SKL, som organiserar ägarna till bostadsbolagen. Allmännyttan ska visserligen drivas affärsmässigt, men undantag kan göras från kravet att vinstmaximera. Helst vill SKL ha kvar allmännyttans hyrestak - om inte så behövs en spärr mot oskäliga hyreshöjningar. Marknadsinslaget blir mindre än i Kochs förslag. Det är illa.
Ändå finns positiva öppningar. SKL lyfter fram Malmömodellen, där hyresgästernas värderingar legat till grund för större hyresskillnader mellan lägenheter i olika områden. Det är en bra början till en sundare hyresmarknad.