”Din hyra fördubblas i ny regeringsutredning”

I morgon presenteras en regeringsutredning som på ett bräckligt och delvis felaktigt underlag föreslår de mest genomgripande förändringarna i villkoren för landets nära tre miljoner hyresgäster på femtio år. De kommer att leda till mycket kännbara hyreshöjningar för flertalet av landets hyresgäster.

Utredningen förslår vad som i praktiken är marknadshyror. Den vill ha ett särskilt efterfrågepåslag som höjer hyrorna hos privatvärdarna till samma nivå som med marknadshyror. Allmännyttan ska sträva efter marknadshyror och drivas enbart i vinstsyfte - dess fastigheter får inte användas för bostadsförsörjning, stadsutveckling och integration om det inte ökar vinsten. Affärsmässigheten är extrem: de allmännyttiga bostadsföretagen är skyldiga att ombilda sina lägenheter till bostadsrätt om det ger högre vinst och de får inte bygga lekplatser, "om dessa inte bidrar till en bättre lönsamhet". Det, menar utredningen, är en följd av EU:s regler.

Förslagen om hyrorna är en följd av kommun- och finansmarknadsminister Mats Odells tilläggsdirektiv till utredningen. Utredningen slår själv fast att bruksvärdessystemet inte står i strid med EG-rätten. Den föreslår ett efterfrågespåslag: när hyran prövas ska efterfrågan i det aktuella läget avgöra hyrans storlek. Påslag ska göras till dess efterfrågan planar ut. Effekten blir marknadshyror och bostadsbristen kommer att slå igenom på hyrorna fullt ut. En skyddsregel föreslås dock: hyran får inte höjas med mer än cirka fem procent per år, men på tio år blir det 63 procent och med tiden har vi marknadshyror.

Hyresgästföreningen har undersökt effekten av efterfrågepåslaget på de 30 största orterna genom att jämföra boendekostnader i nyförvärvade bostadsrätter med dagens hyror - ett grovt mått som ändå ger en fingervisning. Det är en vanlig metod när man beräknar marknadshyra och utredningen föreslår att man ska stödja sig på bostadsrättspriserna när man räknar ut efterfrågespåslaget. På samtliga orter utom en (Borlänge) ökar hyrorna, men mest i Stockholm - i Gamla stan med hela 8.472 kr i månaden (151 procent) för en tvåa på 60 kvm. I Göteborg blir höjningen i Örgryte 3.232 kr (69 procent) och i Domkyrkoförsamlingen 3.134 kr (57 procent). I Malmös S:t Petri ökar hyran med 3.681 kr (70 procent ) och i Limhamn med 3051 kr (70 procent). I mellanstora städer rör det sig om 20 till 50 procent - i Domkyrkoförsamlingen i Västerås är ökningen 1.817 kr (39 procent) och i S:t Johannes i Kalmar ökar hyran med 1.210 kr eller 28 procent.

Även för en stor intresseorganisation är det förenat med betydande svårigheter att följa en statlig utredning som hanterar så komplicerade saker som EG-rätten särskilt när den stängts ute från utredningsarbetet. Hyresgästföreningen har därför tagit hjälp av experter. Vad vi kan se har utredningen gjort flera grundläggande misstag.

1. Om det inte förekommer något statsstöd finns ingen konflikt med EG-rätten. Trots det har utredningen inte undersökt om det förekommer statsstöd i EG-rättslig bemärkelse. Den har enbart använt sig av en sammanställning som Fastighetsägarna Sverige låtit Ernst & Young göra. Ernst & Young har deklarerat att sammanställningen är gjord efter anvisningar från Fastighetsägarna och tar inte något självständigt ansvar för den. Utredningen redovisar inte Ernst & Youngs sammanställning och har vad vi vet inte genomfört någon granskning av underlaget. Trots det har den använt den när den rådfrågat sina experter. Flera experter signalerar tydligt att deras slutsatser kunde bli andra med ett annat underlag. Andra rapporter, bland annat från Standard & Poor's och Öhrlings, kommer till andra resultat, men utredningen har bortsett från dem.

Sammanställningen från Ernst & Young ligger till grund för den anmälan Fastighetsägarna Sverige gjorde till EU-kommissionen 2005 där de hävdar att det förekommer ett otillåtet statsstöd på 12,5 miljarder kronor från kommuner till bostadsföretag. Leigh Hancher (professor i EG-rätt vid universitetet i Tilburg, medförfattare till ett standardverk om statsstöd och rådgivare i dessa frågor till EU-organ, regeringar och företag) menar att anmälan inte använder den metod som gäller inom EG-rätten när man undersöker statsstöd. Dessutom tar den inte hänsyn till de senaste årens utslag i EG-domstolen. Anmälan, anser hon, har små chanser att bli framgångsrik. EU-kommissionen värjer sig mot att öppna ett ärende eftersom den då skulle tvingas undersöka varje påstått stöd i vart och ett av de nära 300 företagen i anmälan. Om Fastighetsägarna väljer att gå till EG-domstolen kommer denna att begära konkreta undersökningar och bevis i varje enskilt företag och ärende.

2. Leigh Hancher menar dessutom att utredningen gör ett mycket grundläggande misstag: den blandar ihop statens olika funktioner som lagstiftare och som aktör på en marknad. En medlemsstat har full frihet att reglera en marknad om den inte gynnar en grupp av företag eller enskilda företag. När Kommissionen och EG-domstolen prövar statsstöd använder den sig marknadsinvesterarprincipen eller marknadsinvesterartestet - skulle en marknadsinvesterare fatta samma beslut? Utredningens misstag är den tror att marknadsinvesterarprincipen är styrande för all offentlig verksamhet och att allmännyttan därför måste vara affärsdrivande. Om det var fallet skulle det få förödande följder för offentlig verksamhet: Karolinska sjukhuset, dagis, skolor skulle alla tvingas sätta vinstintresset i främsta rummet i alla beslut.

3. Utredningen har inte brytt sig om att göra en ordentlig genomlysning av hyresmarknaden. Hur stora är skillnaderna i hyra beroende på olika faktorer? Hur väl stämmer hyrorna överens med bruksvärdessystemet? Utredningens enda analys är följande mening: "I den allmänna debatten har det [ ] gjorts gällande att det finns orter där hyresstrukturen inte återspeglar den betydelse lägesfaktorn enligt bruksvärdessystemet är avsedd att ha." Det är förhoppningsvis första och enda gången en statlig utredning hänvisar till "den allmänna debatten" som grund för så genomgripande förslag.

4. För hyresgästerna, för de politiker som ska hantera förslagen och för den debatt som kommer att föras om utredningen är det av stor betydelse att få en rejäl konsekvensbeskrivning. Vart ska till exempel alla hyresgäster som tvingas flytta ta vägen i bostadsbristens Sverige? Hur påverkar förslagen segregationen och vilka följder får det för samhället? Det har utredningen inte gjort. Stora grupper kommer som en följd av utredningens förslag att få väsentligt högre boendekostnader. Det kommer att öka kostnaderna för stat och kommuner för socialbidrag, bostadstillägg och bostadsbidrag. Utredningen är skyldig att belysa dessa ökade kostnadsökningar. Det gör den inte.

Före valet 2006 lovade alliansens partier att inte införa marknadshyror. Det vore därför självklart att allianspartierna tar avstånd från utredningens förslag.

Mitt råd till regeringen är att lägga utredningen åt sidan och försöka finna en överenskommelse med de berörda parterna Sveriges Kommuner och landsting, Sabo och Hyresgästföreningen. Jag bedömer att det finns goda utsikter för att vi ska komma överens. Och Fastighetsägarna Sverige? De har på genom sin ovilja att föra en seriös dialog mält ut sig och inlett en ökenvandring som måhända tar dom till EG-domstolen. Men där har de, som sagt, små möjligheter till framgång

BARBRO ENGMAN

• Dela med andra
  • Facebook
  • Digg
  • Stumble Upon
  • Del.icio.us
  • Pusha
• Rätta artikeln
•  Textstorlek
• Tipsa
• Skriv ut