"Hyrorna ska få höjas med 5 procent per år"
Publicerat 2008-04-18 00:50
Regeringens bostadspolitiske utredare Michaël Koch vill sätta tak för hyreshöjningar: Bruksvärdeshyrorna ska finnas kvar och det införs inga marknadshyror. Stora skillnader mellan utbud och efterfrågan av en hyreslägenhet ska få spela en roll vid hyressättningen. Dock med maximalt 5 procent per år tills marknaden når balans, även om bruksvärdet har stigit med mer än så. Det föreslås i utredningen "EU, allmännyttan och hyrorna" som i dag överlämnas till regeringen. Ytterligare ett förslag är att de kommunala bostadsföretagens styrande roll för privata fastighetsägares hyror ska avskaffas. Dessutom ska hyror som avtalats mellan en hyresgästorganisation och en fastighetsägare få en normerande roll för andra hyror. Sammantaget kommer bruksvärdeshyrorna att finnas kvar och inga marknadshyror införas. Det skriver regeringens särskilde utredare Michaël Koch, ordförande i Arbetsdomstolen.
Bostadspolitiken skulle inte påverkas av att vi gick med i EU. Så tänkte nog alla år 1995, när Sverige blev medlem, och så var det under lång tid.
Men nu har frågorna om EG-rättens betydelse på bostadsområdet blivit högaktuella. Det beror på en anmälan till EG-kommissionen som de privata fastighetsägarna gjorde år 2005. I anmälan påstods att kommunerna i hög utsträckning lämnar stöd till sina bostadsföretag i strid mot EG-rättens statsstödsregler. Med anledning av detta gav den socialdemokratiska regeringen mig uppdraget att tillsammans med flera experter se till att den svenska lagstiftningen är förenlig med EG-rätten. Jag har senare fått tilläggsdirektiv av den nuvarande regeringen.
Vad vi i utredningen "EU, allmännyttan och hyrorna" har kommit fram till är följande.
Bostadspolitiken är visserligen en fråga för varje medlemsstat i EU. Men det finns EG-rättsliga regler som gäller på alla politikområden, även bostadspolitiken. Det är bland annat statsstödsreglerna och konkurrensreglerna.
Statsstödsreglerna innebär i princip att varken staten eller kommunerna får lämna stöd till företag som är verksamma på en konkurrensutsatt marknad. Det gäller även företag som ägs av staten eller kommunerna. Med stöd menas i det här sammanhanget inte bara kontanta bidrag och liknande. Det räknas också som stöd om staten eller kommunerna inte ställer lika höga krav på avkastning på bostadsföretagen som privata ägare ställer på sina företag.
För de kommunala bostadsföretagen innebär det här att utgångspunkten är att de ska drivas affärsmässigt. De konkurrerar ju med privata bostadsföretag på samma marknad. Affärsmässigheten innebär att kommunala bostadsföretag på sikt måste sträva efter att göra så höga vinster som möjligt.
Märk väl: på sikt. EG-rätten kräver inte det som har kallats för kvartalskapitalism. Den accepterar att ett företag bedrivs långsiktigt. Kommunala bostadsföretag som bedrivs affärsmässigt kan användas som sociala och bostadspolitiska instrument av kommunerna. Men utgångspunkten måste hela tiden vara företagets bästa. Ett exempel är att ett kommunalt bostadsföretag vill lägga pengar på ungdomsverksamhet, eftersom tryggare ungdomar leder till stabilare bostadsområden med mindre vandalism. Om det på sikt är mer lönsamt att vidta åtgärden än att inte göra det lägger EG-rätten inget hinder i vägen.
Det är emellertid inte alldeles klart att de kommunala bostadsföretagen måste bedrivas affärsmässigt enligt EG-rätten. Det finns ett alternativ som kanske är EG-rättsligt möjligt och som i högre grad liknar den ordning som gäller i dag.
Det alternativ vi presenterar är en modell där de kommunala bostadsföretagen ska arbeta för integration och hyra ut bostäder på lika villkor till alla människor. De kommunala bostadsföretagen ska då bedriva bostadsuthyrningen enligt en långsiktig självkostnadsprincip. Denna självkostnadsmodell kan möjligen stödjas på EG-rättens regler om vad som kallas tjänster av allmänt ekonomiskt intresse.
En förutsättning för att en sådan modell ska vara intressant för Sverige är att de kommunala bostadsföretagen inte behöver dela upp människor i olika grupper - välbeställda och mindre välbeställda, människor med och utan sociala problem etc - utan kan hyra ut till alla människor på lika villkor. I andra länder i Europa är det vanligt att offentligt ägda bostadsföretag bara hyr ut bostäder till de sämre ställda. Ett sådan ordning är inte acceptabel för Sverige. Vi har i utredningen kommit fram till att det är osäkert om det är förenligt med EG-rätten att ha ett system utan en uppdelning mellan människor. Om Sverige vill driva en sådan linje kan det bli en process i EG-domstolen.
Vi tar inte ställning till vilken modell som bör väljas, eftersom valet mellan alternativen beror på politiska prioriteringar och värderingar. Valet av modell får göras av regeringen och riksdagen efter en allmän debatt.
Vi har även haft i uppdrag att föreslå förändringar i hyreslagstiftningen. Uppdraget har gått ut på att lämna förslag som leder till en väl fungerande hyresmarknad. Samtidigt ska hyresgästernas reella besittningsrätt värnas.
EG-rättens konkurrensregler är av betydelse också för hyreslagstiftningen. I dag är de kommunala bostadsföretagens hyror styrande för de hyror som privata fastighetsägare kan ta ut. En aktör på bostadsmarknaden kan alltså i princip styra den viktigaste inkomstkällan för andra aktörer på samma marknad. Det är inte sannolikt att en sådan ordning är förenlig med EG-rättens konkurrensregler. Vi föreslår att den normerande rollen för kommunala bostadsföretags hyror avskaffas.
För att det ska skapas förutsättningar för en väl fungerande hyresmarknad måste hyrorna motsvara hyresgästernas värderingar. Detta är också grunden i bruksvärdessystemet. Långa bostadsköer och svarta pengar för hyreskontrakt är oförenligt med en väl fungerande hyresmarknad. Omvandlingen till bostadsrätter gör att det snart inte finns många hyresrätter kvar i vissa attraktiva områden.
Vi föreslår att stora skillnader mellan utbud och efterfrågan ska spela en roll vid hyressättningen. I bostadsområden där det krävs flerårigt köande för en hyresbo-stad ska hyrorna kunna öka med maximalt omkring fem procent per år tills man nått en mer balanserad situation.
En sådan relativt långsam höjning av hyran kommer bara att beröra en liten minoritet av landets hyresgäster. För de flesta kommer hyran inte att höjas mer än i dag. Vi föreslår för övrigt generellt för alla hyresgäster att hyran inte ska kunna öka med mer än omkring fem procent per år, även om bruksvärdet skulle ha stigit mer än så. Ett sådant skydd finns inte i dag. Vi föreslår också att hyrorna ska kunna sjunka i bostadsområden med stora vakanser.
De flesta hyror bestäms i kollektiva förhandlingar mellan fastighetsägaren och en hyresgästorganisation. Det kollektiva hyresförhandlingssystemet är viktigt för hyresmarknadens effektivitet och enskilda hyresgästers trygghet.
För att värna detta system föreslår vi att hyror som avtalats mellan en hyresgästorganisation och en fastighetsägare får en normerande roll för andra hyror, så länge de kollektivt avtalade hyrorna motsvarar en rimlig tolkning av bruksvärdet.
De här förslagen uppfyller kraven i våra direktiv. De skapar förutsättningar för en väl fungerande hyresmarknad och skyddar samtidigt hyresgästerna. Bruksvärdessy-stemet består, och det införs inga marknadshyror.
När det gäller EG-rättens möjligheter och begränsningar har vi pekat på dem utan att ta ställning till vilken väg Sverige ska gå. Detta avgörs i ett samspel mellan EU och Sverige. Hur Sverige ska agera i det samspelet avgörs politiskt - efter en allmän debatt som säkert blir livlig.
MICHAËL KOCH
Visar 0 av 0. Per sida:
Det finns inga kommentarer.
Visar (av totalt ).
Vill du ha en bra start på dagen?
Läs Dagens Nyheter. Klicka för ett bra erbjudande.
