STHLM

Landstinget: Det lönar sig inte att bygga fler bostäder

Det lönar sig inte att öka byggtakten. Inte ens i Stockholms mest attraktiva områden blir mer än några hundra lägenheter om året klara. Marknaden för nya bostäder är lokal och det är svårt att bygga i områden där hushållen inte får fram kapitalet.

Det är slutsatsen av en ännu opublicerad rapport från Stockholms läns landsting.

– Jag tror att politikernas visioner om ett högt byggande är lite väl tilltagna, det är hushållen som ska betala för de nya bostäderna. Byggföretagen satsar inte i miljöer där betalningsviljan och betalningsförmågan är lägre än byggkostnaden och den avkastning företaget vill ha. Det är enkel matematik, säger Ted Lindqvist, vd på konsultföretaget Evidens som har tagit fram rapporten.

Landstingets regionplanekontor arbetar med tre nya studier om Stockholms bostadskris, Evidens rapport är en marknadsanalys av efterfrågan på bostäder.

Ted Lindqvists slutsats är att den viktigaste målgruppen för nyproduktion är vi som redan bor här – inte de som är nya i Stockholm.

De nya är antingen bebisar eller inflyttade – från utlandet och från andra delar av Sverige.

– Hälften av det utrikes flyttöverskottet är utomeuropéer, en stor del av dem tillhör svaga grupper med liten efterfrågan på nyproduktion. Det inrikes flyttöverskottet är ofta 25-åringar som inte har hunnit spara ihop några miljoner till en bostad, säger Ted Lindqvist.

Ungdomarna har försetts med dubbla lås som hindrar dem att komma in på bostadsmarknaden, menar han, de har varken kapital eller kötid. Han är inte heller säker på att födelseöverskottet genererar efterfrågan på kort sikt. Antalet invånare per bostad har ökat från 2,03 1990 till 2,17 2012.

– Familjer tränger ihop sig och när andra eller tredje barnet kommer har man redan tagit höjd för det.

Och de stora kapitalinsatserna till nya bostäder hämtas från närmiljön.

– En ny bostad är en så stor investering för ett hushåll att man minimerar risken och köper i ett område man känner till, säger Ted Lindqvist.

Evidens har studerat två nya bostadsområden. På Kvarnholmen i Nacka kom 70 procent av de som flyttade in från närområdet, många från Nacka, Värmdö och Södermalm. När fabriksområdet på Lilla Essingen blev bostäder kom en mycket stor andel av de nya invånarna från innerstan, framförallt från Kungsholmen.

I dag är byggtakten som allra högst i Hammarby sjöstad, med 550 lägenheter per år, och i Norra Djurgårdsstaden, där planen är 600 lägenheter per år.

– Det beror på att där är efterfrågan, mätt som prisnivå, som högst. Men även där är marknaden lokal och rekryteringsbasen är inte större än 500–600 lägenheter, hushållen klarar inte av att få fram mer kapital, säger Ted Lindqvist.

– Och byggherrarna ser risker med lokala överutbud, det är väldigt dyrt att stå med osålda lägenheter. Det hämmar produktionen.

Det finns en underton i bostadsdebatten, menar Ted Lindqvist, att byggarna är småaktiga och elaka.

– Men det finns ingen moralisk dimension här. Ett byggföretag är en affärsdrivande verksamhet. Vi har en politik där byggandet sker på marknadens villkor och då blir det här följden. Vi kräver inte att Volvo bygger fler bilar än de kan sälja, säger han.

Anders Hallmén, planchef i Sollentuna, har ytterligare några exempel. För Turebergs allé finns en detaljplan för 500 bostäder som vann laga kraft 2006. Ännu har inte en enda lägenhet byggts. Liknande eftersläpningar syns i Sollentuna centrum och Silverdal.

– Det visar hur de stora företagen bedömer marknaden, säger Anders Hallmén.

Det är inte ödesbestämt hur mycket vi kan bygga, men de finansiella restriktionerna finns där och spelar väldigt stor roll, menar Ted Lindqvist.

– Det är obegripligt att det inte är mer diskussion om detta. Bullerfrågor i all ära, men det här är mycket viktigare och uppförsbacken blir betydligt brantare om man har en glesare närmiljö med mindre solventa hushåll, säger han.