Hoppa till innehållet

Vi använder cookies för att förbättra funktionaliteten på våra sajter, för att kunna rikta relevant innehåll och annonser till dig och för att vi ska kunna säkerställa att tjänsterna fungerar som de ska.

Läs mer

En utskrift från Dagens Nyheter, 2021-01-20 03:12

Artikelns ursprungsadress: https://www.dn.se/debatt/alltfor-fa-smahus-har-byggts-under-det-senaste-decenniet/

DN Debatt

DN Debatt. ”Alltför få småhus har byggts under det senaste decenniet”

Strax innan coronakrisen slog till syntes ett kraftigt ökat intresse för småhus i Stockholm och under krisen har intresset för att bo större ökat ännu mer, skriver artikelförfattarna.
Strax innan coronakrisen slog till syntes ett kraftigt ökat intresse för småhus i Stockholm och under krisen har intresset för att bo större ökat ännu mer, skriver artikelförfattarna. Foto: Fredrik Persson-Lahusen/TT

DN DEBATT 11/1.

Två fastighetsexperter: Det är en dramatisk nedgång som har passerat i det närmaste obemärkt förbi och utan någon större debatt.

Småhusbyggandet har i det tysta fallit dramatiskt det senaste decenniet samtidigt som hyres- och bostadsrättproduktionen har ökat kraftigt. Vilka förklaringar finns? Är det en önskvärd utveckling sett till hur hushållen vill bo och vad säger egentligen forskningen? Det är nog dags för en egnahemsrörelse 2.0, skriver Robert Boije, SBAB, och Fredrik Kopsch, LTH.

De senaste tio åren har andelen småhus i bostadsbyggandet sjunkit från 45 till 20 procent, en betydligt lägre andel än i våra grannländer. Det är en dramatisk nedgång som har passerat i det närmaste obemärkt förbi och utan någon större debatt. Vad förklarar denna utveckling, är den önskvärd sett till hur hushållen vill bo och vad säger forskningen?

Intresset för ett mer storskaligt byggande av småhus tog fart i Sverige i slutet av 1880-talet då en egnahemsrörelse startades. Från att ha varit en landsortsrörelse kom den under första halvan av 1900-talet att sprida sig till storstadsområdena i form av bland annat trädgårdsstäder. Husen som byggdes mot slutet av 1930-talet i exempelvis Norra Ängby utanför Stockholm är kanske själva sinnebilden för egnahemsrörelsen. Det skapade nya möjligheter för arbetarklassen, något som så härligt porträtterats i Tom Alandhs dokumentär ”Oscar och Greta och huset dom byggde”.

Egnahemrörelsen var också ett svar på den stora bostadsbrist och trångboddhet befolkningsökningen och urbaniseringen medförde på 1800-talet i städerna. Den har tydliga kopplingar till dagens svenska bostadsbrist. Enligt en uppskattning gjord av SBAB fattas i dag 150.000 bostäder i Sverige. Enligt Bo­verkets nya beräkningar breder trångboddheten ut sig särskilt i våra storstäder och invandrartäta områden. Bostadsbrist och trångboddhet kan självklart lösas på olika sätt och med olika boendeformer. Men rimligen borde stor vikt läggas vid hur folk vill bo och vad forskningen säger är bra för en sund och balanserad samhällsutveckling.

När unga vuxna däremot tillfrågas hur de vill bo på längre sikt säger en majoritet att de vill äga sitt boende. På 15 års sikt svarar cirka 70 procent att de föredrar att bo i ett småhus.

Det finns flera undersökningar om hushållens boendepreferenser. Sådana har gjorts av bland annat Boverket, Evidens, Hyresgästföreningen och WSP samt har sammanfattats i en rapport av Veidekke. Resultaten visar att en stor majoritet föredrar att äga sitt boende. Det gäller även de som har ett hyreskontrakt i första hand. Ett undantag är unga vuxna där andelarna äga och hyra är mer likvärdiga. När unga vuxna däremot tillfrågas hur de vill bo på längre sikt säger en majoritet att de vill äga sitt boende. På 15 års sikt svarar cirka 70 procent att de föredrar att bo i ett småhus.

Sett till detta är det stora fallet i nyproduktionen av småhus de senaste tio åren knappast ändamålsenligt. En undersökning från Boverket visar att det inte har varit kapacitetsbrist i produktionsledet som begränsat småhusbyggandet. SBAB:s nyproduktions­index HMI visar dessutom att efterfrågan på nyproducerade småhus mätt utifrån brukarkostnaden och betalningsförmåga överstiger utbudet i många kranskommuner runt storstadsområdena. Underskottet, mätt på detta sätt, är särskilt stort i flera kommuner runt Stockholm. Redan strax innan coronakrisen slog till syntes också ett kraftigt ökat intresse för småhus i Stockholm och under krisen har intresset för att bo större ökat ännu mer.

Slopandet av fastighet­skatten på småhus har, isolerat sett, utan tvekan givit ökade incitament att bygga småhus.

Det kan dessutom tyckas paradoxalt att småhusbyggandet har fallit så kraftigt de senaste tio åren när många ekonomer bedömde att borttagandet av fastighetskatten 2008 skulle snedvrida resursallokeringen i bostadsbyggandet och kraftigt gynna produktionen av just småhus. Slopandet av fastighet­skatten på småhus har, isolerat sett, utan tvekan givit ökade incitament att bygga småhus.

Men andra faktorer har gemensamt påverkat mer i motsatt riktning. Vi ser åtminstone fyra sådana faktorer.

1 Den kommunala markplaneringen brister. Kommunerna har tjänat mer på att sälja mark för produktion av bostadsrätter och infrastrukturlösningar är ofta enklare och mer kostnadseffektiva för områden med flerbostadshus. Dessutom saknas ofta politiska incitament att alls planera för ny bostadsbebyggelse.

2 Bolånetaket och amorteringskravet. Vid höga belåningsgrader missgynnas nya småhus kraftigt i förhållande till nya bostadsrätter av dessa bägge kreditregleringar. Följande exempel illustrerar detta tydligt.

Hushåll A köper en ny bostadsrätt med värdet 6 miljoner kronor och betalar 4.125.000 kronor för själva bostadsrätten och får därutöver en andel i föreningens lån på 1.875.000 kronor. Köpeskillingen på 4.125.000 kronor finansieras till 85 procent med ett banklån.

Hushåll B köper en ny villa för 6 miljoner som finansieras till 85 procent med banklån. Hushåll B måste ha 280.000 kronor mer i eget kapital än hushåll A för att köpa villan till följd av bolånetaket, 80.000 kronor mer i bruttoinkomst om året för att klara amorteringskrav 1 (vid en antagen genomsnittlig inkomstskatt för hushållet på 40 procent) och 354.000 kronor mer i årsinkomst brutto för att slippa undan det extra amorteringskravet (amorteringskrav 2).

3 Stämpelskatten som bostadsrättsinnehavare till skillnad från villaägare slipper betala. Den uppgår till 2 procent på inteckningen (uttagna pantbrev) och till 1,5 procent på priset för tomten för ett nyproducerat hus (lagfarten). Hushåll B i exemplet ovan måste således till skillnad från hushåll A också betala 102.000 kronor för inteckningen och ytterligare 45.000 kronor för lagfart om vi antar att tomten kostar 3 miljoner kronor. Hushåll B måste således sammantaget få fram ungefär 430.000 kronor mer i kontantinsats och eget kapital än hushåll A.

4 Ovilja att bygga högre i centrala lägen och närkommunernas fäbless för kvarterstäder. Det finns en ökande trend för närkommuner att vilja bygga kvartersstad, det vill säga att försöka härma och kopiera de attraktiva urbana miljöer som vuxit fram över sekler. Denna utveckling möjliggörs i sin tur av en ovilja att bygga högre i de mest centrala lägena, vilket pressar ut befolkningen till mindre centrala lägen i brist på alternativ. Områden som hade kunnat lämpa sig för småhus­bebyggelse på lagom pendlingsavstånd används därmed i stället till byggnation av flerfamiljshus.

En ny KTH-studie pekar dessutom på att småhus kan byggas utan större koldioxidavtryck än bostäder i fler­bostadshus.

Det är uppenbart att det byggs för få småhus i förhållande till efterfrågan och det finns ett stort behov av att titta närmare på de hinder som bidrar till detta, bland annat de faktorer vi här pekat på. Med hänsyn tagen även till en sund och balanserad samhällsutveckling ser vi dock inte framför oss nya stora fält med många småhus utan nya områden med blandad bebyggelse med större inslag av småhus.

Förutom att det finns forskning som visar att blandad bebyggelse är bra för integrationen och minskad segregation kan fler sådana områden bidra till bättre anpassade bostäder över hushållets livscykel, utan att det behöva flytta från sitt bostadsområde. Det bör också möjliggöra kostnadseffektiv infrastruktur. En ny KTH-studie pekar dessutom på att småhus kan byggas utan större koldioxidavtryck än bostäder i fler­bostadshus.

Det kanske helt enkelt är dags för en klimat- och integrationssmart egnahemsrörelse 2.0?

Ämnen i artikeln

Detta är en opinionstext i Dagens Nyheter. Skribenten svarar för åsikter i artikeln.

Kommentera artikeln

I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB:s (”Ifrågasätt”) tjänst Ifrågasätt erbjuder DN möjligheten för läsare att kommentera vissa artiklar. Denna tjänst tillhandahålls således av Ifrågasätt som också är ansvarig för tjänsten.

De kommentarer som Ifrågasätt tillgängliggör på tjänsten visas i anslutning till dn.se. DN granskar inte kommentarerna i förväg. Kommentarerna omfattas inte av utgivaransvaret enligt yttrandefrihetsgrundlagen och de är inte heller en del av den grundlagsskyddade databasen dn.se.

Grundreglerna för kommentarer är:

  • håll dig till ämnet
  • håll en god ton
  • visa respekt för andra skribenter och berörda personer i artikeln.

I övrigt gäller de regler för kommentarer som framgår av Ifrågasätts användarvillkor och som du godkänner i samband med att du skapar ett konto för kommentering. Ifrågasätt förbehåller sig rätten att radera kommentarer i efterhand. DN kan genom eget beslut ta bort kommentarer.

Ⓒ Detta material är skyddat enligt lagen om upphovsrätt