Vi har förtydligat hur vi behandlar personuppgifter och cookies.

Läs mer
169 kr/månad

Vakna med DN på helgen. Halva priset på papperstidningen i tre månader!

En utskrift från Dagens Nyheter, 2019-07-16 09:19

Artikelns ursprungsadress: https://www.dn.se/debatt/att-bygga-fler-hyresratter-loser-inte-bostadskrisen/

DN Debatt

DN Debatt. ”Att bygga fler hyresrätter löser inte bostadskrisen”

Om hyresrättens andel i nyproduktionen skulle öka från dagens 37 procent till 55 procent och allt klaras med bankfinansiering skulle bankernas utlåning till fastighetsbolag behöva öka med 80 procent till 2025, skriver artikelförfattarna. Foto: Christine Olsson/TT

DN DEBATT 1/7. Bland de politiska partierna finns en spridd uppfattning om att fler hyresbostäder är svaret på såväl bostadsbristen som olika bostadssociala utmaningar. Fler hyresrätter ses också som en lösning på hushållens skuldsättning. Men debatten är alldeles för förenklad och faktaunderbyggda analyser som stöder detta saknas, skriver företrädare för bostadsföretaget Veidekke.

Sedan toppen 2017 befinner sig bostadsbyggandet nu i brant utförsbacke. I Stockholms län har byggandet rasat med cirka 50 procent. För landet som helhet beräknas byggandet i år minska med minst 30 procent. I en färsk intervju tar Boverkets generaldirektör Anders Sjelvgren bladet från munnen och varnar för att ”bostadsbristen håller på att dra isär samhället och skapa större konflikter”.

På många andra håll har man dock hittills tagit saken med viss ro. En viktig orsak kan vara att nedgången i första hand drabbat bostadsrättsmarknaden. Den som följer debatten kan notera att trots att problemanalysen kan gå starkt isär så finns en gemensam nämnare som förenar olika röster: föreställningen att byggandet av fler hyresrätter är lösningen på en rad problem.

Bland de politiska partierna finns en spridd uppfattning om att fler hyresbostäder är svaret på såväl bostadsbristen som olika bostadssociala utmaningar. Fler hyresrätter ses också som en lösning på hushållens skuldsättning. Både Finansinspektionen och Finanspolitiska rådet menar att en avveckling av ”hyresregleringen” skulle ge fastighetsägarna incitament att bygga mer. Med stor sannolikhet är detta orsaken till att många tar relativt lätt på de konsekvenser som uppstått till följd av de senaste årens kreditrestriktioner.

En helt förbisedd faktor i debatten är att ökade krav på eget kapital och stigande räntor skulle få stora konsekvenser för hyrorna. Redan vid en ränteuppgång med två procentenheter skulle hyresnivån behöva öka med cirka 40 procent.

Den som söker efter mer faktaunderbyggda analyser av dessa samband söker dock förgäves. Den avgörande svagheten i debatten kan sammanfattas med en mening: avsaknaden av djupare finansiell analys av hyresrättsbyggandets villkor. Eftersom det i en allmän mening finns gott om kapital förefaller många vara av uppfattningen att finansieringen inte är något problem. Samma mönster går igen när det gäller efterfrågan. Från vitt skilda utgångspunkter tycks såväl myndigheter, Finanspolitiska rådet som Hyresgästföreningen mena att argumenten för hyresrätten är så starka att om bara utbudet stimulerades skulle också efterfrågan öka.

En ny rapport från Veidekke med namnet ”Finansiella förutsättningar för ökat byggande av hyresbostäder” visar dock att debatten om hyresrättens villkor hittills förts på en alldeles för förenklad nivå. Rapporten analyserar de finansiella villkoren för hyresmarknadens olika aktörer, behovet av kapital vid en ökad produktion av hyresbostäder, konsekvenserna av stigande räntor samt hushållens preferenser. Rapporten visar i korthet:

1Ökat byggande medför ökad skuldsättning. I debatten framhålls inte sällan att fler hyresrätter skulle dämpa hushållens skuldsättning. Rapporten visar dock att inte ens vid en kraftig ökning av hyresrättens andel skulle hushållens samlade skuldsättning påverkas särskilt mycket. Orsaken är att finansieringsbehovet i samband med nyproduktion, köp av äldre bostäder i beståndet – som oftast sker till högre priser än när de anskaffades – samt fortlöpande renoveringar av privatpersoners villor och bostadsrätter även fortsatt driver behov av lån.

I ett räkneexempel visas också att om hyresrättens andel i nyproduktionen skulle öka från dagens 37 procent till 55 procent och allt klaras med bank­finansiering skulle bankernas utlåning till fastighetsbolag behöva öka med 80 procent till 2025. Med tanke på att Finansinspektionen redan varnar för ökad skuldsättning i den kommersiella fastighetssektorn är det knappast en realistisk utveckling.

Oavsett inriktning medför bostadsbyggande ökad skuldsättning.

2 Färre bostadsrätter kompenseras inte av ökat hyresrättsbyggande. Även om det finns gott om billigt kapital på obligationsmarknaden är det ett faktum att finansieringen sätter gränser. Jämfört med för endast några år sedan krävs i dag mer eget kapital vid nyproduktion men även renoveringsbehov minskar handlingsutrymmet. Detta påverkar inte minst allmännyttan vars marknadsandel minskat under senare år. Även i regioner med finansiellt starka bolag har allmännyttan sålt lika mycket som man byggt. I rapporten redovisas beräkningar som visar att eftersatt underhåll snabbt tär på det finansiella utrymmet. Vill allmännyttan samtidigt påtagligt öka sin nyproduktion kommer man att tvingas fortsätta sälja.

De som ökat sitt ägande under senare år är de bolag som finansieras med pensionskapital. De tre största bolagen har på fem år ökat sina innehav från 37.000 till mer än 80.000 lägenheter. Analysen visar dock att man i första hand är intresserade av att köpa lägenheter i äldre fastigheter med begränsade vakansrisker. I storstäderna har man knappast expanderat alls.

Färre bostadsrätter kommer därför knappast att kompenseras av fler hyresrätter.

3 Höga hyror begränsar efterfrågan. Rapporten kan med olika exempel visa att efterfrågan på dyra nyproducerade hyresrätter är mycket låg. I många kommuner är kötiden till nya hyresrätter endast några få månader och omsättningshastigheten hög. I andra kommuner, där det byggts mycket på senare tid, finns redan tomma lägenheter. Det är rimligt att tro att dessa erfarenheter framåt kommer att lägga sordin på investeringsviljan.

Med stor sannolikhet har såväl politiker som myndigheter kraftigt överskattat efterfrågan på nya dyra hyresrätter.

4 Hyresbostäder är lika känsliga för stigande räntor som ägt boende. En helt förbisedd faktor i debatten är att ökade krav på eget kapital och stigande räntor skulle få stora konsekvenser för hyrorna. Redan vid en ränteuppgång med två procentenheter skulle hyresnivån behöva öka med cirka 40 procent. Krav på en ökad andel eget kapital, från 25 till 50 procent får motsvarande effekt. Om båda dessa villkor inträffar samtidigt skulle hyran för en ny trerummare behöva öka från dagens cirka 11.000 kronor till drygt 17.500 kronor i månaden.

De som varnar för konsekvenserna av stigande räntor på ägarmarknaden har skäl att vara minst lika oroade av effekterna på hyresmarknaden.

5 Hushållen har starka preferenser för ägt boende. I ett särskilt kapitel analyseras hushållens preferenser för olika upplåtelseformer. En stor majoritet av hushållen, även bland de yngre, föredrar att bo i bostadsrätt eller villa. Rapporten redovisar också en undersökning som visar att de politiska partierna är i otakt med sina väljare. Inom samtliga partier utom V skulle en majoritet av de som i dag bor i hyresrätt föredra att flytta till ägt boende.

Tveklöst spelar hyresrätten en viktig roll men om politiken även framåt vill främja människors valfrihet finns starka skäl att inte begränsa tillträdet till bostadsrätts- och villamarknaden.

Veidekkes rapport visar att politiker och myndigheter inte gjort sin hemläxa. Finansiella restriktioner och höga nyproduktionshyror gör att få skäl talar för ett kraftigt ökat byggande av hyresbostäder. Dessutom är det tydligt att de rekommendationer som många politiker och experter skriver ut saknar stöd hos en bred majoritet av befolkningen.