Vi har förtydligat hur vi behandlar personuppgifter och cookies.
Mitt DN - skapa ditt nyhetsflöde Mina nyhetsbrev Ämnen jag följer Sparade artiklar Kunderbjudanden Kundservice och prenumeration Logga ut
Du följer nu ämnet: STOCKHOLMS STAD (sparas i Mitt DN)
DN Debatt

”Avskaffat bruksvärdessystem skulle inte påverka hyrorna”

Ett avskaffande av bruksvärdessystemet skulle sannolikt innebära att vägledning hämtas i allmänna jämkningsregler, och resultatet troligen inte skilja sig mycket från rådande ordning, skriver artikelförfattarna.
Ett avskaffande av bruksvärdessystemet skulle sannolikt innebära att vägledning hämtas i allmänna jämkningsregler, och resultatet troligen inte skilja sig mycket från rådande ordning, skriver artikelförfattarna. Foto: Anders Wiklund/TT

DN DEBATT 2/7. Om bruksvärdessystemet avskaffas skulle troligen allmänna jämkningsregler användas i stället vilket sannolikt skulle ge ett resultat som inte skiljer sig mycket från rådande ordning. Fastighetsägare och hyresgäster kan själva utan ny lagstiftning uppnå en nödvändig reform av hyresförhandlingarna med de förslag vi presenterar i dag, skriver Hyreskommissionen.

För att fastställa hyror för privatpersoners bostäder tillämpar vi i Sverige i huvudsak kollektivt förhandlade hyror samt bruksvärdessystem för att jämföra hyror i likvärdiga lägenheter. I debatten är hyressättningssystemet ofta ifrågasatt. Systemet framställs som hårt styrt av lagstiftningen och som att det lämnar fastighetsägarna utan täckning för sina kostnader.

Hyreskommissionen, en oberoende expertgrupp tillsatt av Hyresgästföreningen, visar att detta inte stämmer och att debatten är missriktad. Hyreskommissionens uppdrag är att utvärdera dagens system för hyressättning och komma med förslag på förändringar. Vår slutrapport presenteras i augusti, där även förslag om hur hyresrätten ska utvecklas i framtiden, redovisas. Men redan nu presenterar vi några slutsatser som ska diskuteras på ett seminarium under Almedalsveckan.

Hyreskommissionen konstaterar att de reella konflikterna mellan parterna på hyresbostadsmarknaden – Fastighetsägarna, Sabo och Hyresgästföreningen – främst rör de årliga hyresförhandlingarna och att problemen ligger i förhandlingssystemet. Våra reformförslag är sådana som parterna själva kan förverkliga och som är genomförbara i närtid.

I den årliga hyres­höjningen ska hänsyn tas till förvaltningskvalitet, ambitioner avseende underhåll och miljö­hänsyn. Fastighetsägare som inte beaktar detta ska få lägre höjning än de som gör det.

En första slutsats vi dragit gäller kostnadstäckning för fastighetsägarna. Hyreskommissionen har tagit fram statistik över hyresutvecklingen och fastighetsrelaterade kostnadsökningar. Under den senaste tioårsperioden har konsumentprisindex (KPI) stigit med 9 procent medan den genomsnittliga årshyran stigit med 26 procent. Driftskostnaderna har dock ökat med 47 procent. Men de kraftigt ökande driftskostnaderna har kompenserats av den gynnsamma ränteutvecklingen. Undersökningen visar att fastighetsägarna överlag har fått kostnadstäckning.

En andra slutsats rör bruksvärdessystemet. I debatten hävdas ofta att det ska avskaffas till förmån för fri hyressättning. I Sverige finns i själva verket ingen lagstiftning rörande hur hyran ska beräknas eller som anger en maxnivå för hyran. Det råder i stället avtalsfrihet. Hyresvärd och hyresgäst ska som i vilken avtalsförhandling som helst, enas om vilken hyra som ska sättas. Hyreskommissionen påpekar att systemet i själva verket ger utrymme för hyresnivåer som ligger både lägre och högre än marknadshyran. Lägenhetens bruksvärde får betydelse först om parterna inte kan enas i en förhandling om hyreshöjning eller om ena parten vill överpröva en satt hyra. Bruksvärdet utgör då verktyget för att identifiera jämförelselägenheter. Ett avskaffande av bruksvärdessystemet skulle sannolikt innebära att vägledning då hämtas i allmänna jämkningsregler, och resultatet troligen inte skilja sig mycket från rådande ordning.

En tredje slutsats är att långsiktigt ambitiöst underhåll och hög service­kvalitet gentemot hyresgästerna inte premieras tillräckligt i dag. Kommissionen ser också att lägenheternas kvalitet och läge, såväl inom ett hus som dess geografiska läge, inte i tillräcklig grad beaktas. Det gäller främst på orter där en systematisk hyressättning saknas eller fungerar bristfälligt.

Lagstiftningen ger parterna stor frihet att själva forma förhandlingarna. Tidigare skulle de grundas på allmännyttans självkostnad. Sedan 2011 gäller det inte längre men lagstiftaren gav ingen annan vägledning. Parterna vittnar om att det råder osäkerhet om vad de årliga förhandlingarna ska grundas på.

Hyreskommissionen anser därför att ett gott förhandlingsklimat och ett rimligt förhandlingsresultat kräver en reformering av förhandlingssystemet. Det bör dock inte ske genom lagreglering eftersom lagstiftning blir mer stelbent och mindre flexibel vid förändrade omständigheter. Det visar erfarenheterna från arbetsmarknaden.

Parterna kan själva och snabbare uppnå en nödvändig reform med följande förslag:

1

Skapa ett tydligt gemensamt ramverk för förhandlingarna. Ramverket ska ange vissa mål för de årliga förhandlingarna, bland annat att nå en rimlig hyresutveckling och långsiktigt god förvaltning av fastigheterna. Förhandlingsresultatet ska innebära täckning för de årliga kostnadshöjningarna samt att nya hyresrätter byggs i rimlig omfattning. Ramverket ska innehålla vissa regler för förhandlingarna, bland annat med tidsfrister och maxtidsgräns för förhandlingar, ekonomiska sanktioner om tidsfrister överskrids och förhandlingshierarki.

2

Tillsätt en skiljedomsinstans. Ett oberoende skiljedomsförfarande tillskapas med uppgiften att vid tvist avgöra vad som är en rimlig årlig höjning utifrån det rådande läget och de övergripande målen. Denna instans ska föra statistik över hyror och samla information om hur förhandlingssystemet fungerar i syfte att vidmakthålla och utveckla förhandlingssystemet.

3

Ta fram gemensamt kostnadsindex. Kommissionen vill se ett fastighetsanknutet kostnadsindex som ska ligga till grund för de årliga förhandlingarna. Utgångspunkten för de årliga förhandlingarna bör främst vara de faktiska kostnadsförändringar som gäller på aktuell ort avseende kostnader relaterade till fastighetsskötsel. Även makroekonomiska faktorer som bnp-utveckling, inflation och real köpkraft hos de boende bör finnas med för att hyresrätten ska kunna utvecklas som produkt i takt med ekonomins utveckling.

4

Premiera goda hyresvärdar. I den årliga hyreshöjningen ska hänsyn tas till förvaltningskvalitet, ambitioner avseende underhåll och miljöhänsyn. Fastighetsägare som inte beaktar detta ska få lägre höjning än de som gör det. Därmed motverkas också kraftiga hyreshöjningar i samband med renoveringar. Kommunala bostadsbolag som i stället för att utveckla fastighets­beståndet väljer att dela ut vinster till sina ägare utöver vad lagstiftningen medger, ska inte få full hyreshöjning i enlighet med de årliga förhandlingarna.

5

Systematisera hyressättningen. Inför systematiserad hyressättning i alla större kommuner med ambitionen att ha så överskådliga och transparenta system som möjligt. Systematiseringen ska ha som mål att sätta ett rimligt bruksvärde på varje enskild lägenhet som speglar hyresgästens värdering av lägenheten.

Dessa reformförslag skapar goda förutsättningar för smidiga och meningsfulla hyresförhandlingar. Samtidigt stimuleras en hyressättning som kan bli såväl rättvis som rimlig. Våra förslag skulle dessutom främja långsiktig förvaltningskvalitet. Om parterna genomför dessa förslag blir det inte enbart en vinst för hyresgäster och för fastighetsägare, utan också för samhället i stort.

Bakgrund.Hyreskommissionen

Kommissionen har tillsatts av Hyresgästföreningen men arbetar oberoende.

Ska analysera hur modellen med förhandlade hyror fungerar i praktiken. Utifrån analysen ska kommissionen lägga fram förslag på hur modellen med förhandlade hyror kan utvecklas.

Ska formulera konkreta idéer om hur man kan utveckla hyresrätten som boendeform.

I september ska Hyreskommissionen redovisa sitt arbete

DN Debatt.2 juli 2018

Debattartikel

Hyresgästföreningens Hyreskommission:
”Avskaffat bruksvärdessystem skulle inte påverka hyrorna”

Repliker

 Fastighetsägarna:
”Hyreskommissionens förslag väcker frågor” 

Andreas Bergström, Fores
”Utan marknadslika hyror blir vi inte kvitt problemen”

Ragnar von Malmborg, Hyresgästernas Boendetrygghet och Bostadsrådet
”Fel analys och fel förslag”

Läs fler artiklar på DN Debatt.

Detta är en opinionstext i Dagens Nyheter. Skribenten svarar för åsikter i artikeln.
Kommentera artikeln
I samarbete med tjänsten Ifrågasätt erbjuder DN möjligheten att kommentera vissa artiklar. Håll dig till ämnet och håll en god ton. Visa respekt för andra skribenter och berörda personer i artikeln. Vi tar bort inlägg som vi bedömer är olämpliga.