DN Debatt. ”Det blåser upp till storm på svenska bostadsmarknaden”

Den svenska bostadsmarknaden har upplevt den perfekta medvinden tack vare borttagen fastighetsskatt, allt lägre räntor, riklig tillgång på kapital, befolkningstillväxt och ett politiskt tryck för att snabbt få fram bostäder. 2018 förväntas runt 75.000 bostäder påbörjas och 66.000 färdigställas. Det är i nivå med topparna 1975 och 1991 och en dramatisk ökning från de 20.000-30.000 bostäder som byggdes per år 2002-2014.

I rapporten ”Bostadsmarknaden: Stort behov, lägre efterfrågan” visar tankesmedjan Intelligence Watch att det nu råder en historiskt stor diskrepans mellan utbud och efterfrågan, där det aldrig har byggts fler dyra lägenheter i förhållande till hur köpsvag efterfrågan är. Av flera skäl kommer vinden därför att först mojna, för att därefter blåsa till storm.

Produktionskostnaderna för flerbostadshus har stigit en bra bit över Riksbankens inflationsmål, med 6,2 procent om året, från 15.000 kronor per kvadratmeter 1998 till 42.000 kronor 2015. Samtidigt har behovet av bostäder, som har ökat kraftigt efter flyktingvågen, felaktigt likställts med efterfrågan och överskattats.

I stort sett hela befolkningsökningen består av flyktingar och anhöriga från utomeuropeiska länder och de barn de föder. 2010–2016 ökade antalet personer med svensk härkomst med 57.000 invånare. Samtidigt ökade antalet personer med utländsk härkomst (födda i utlandet eller i Sverige av två utlandsfödda föräldrar) med 522.000 invånare. Antalet utrikes födda förväntas öka med ytterligare 566.000 personer 2017-2025. Det är nästan uteslutande för dem det stora byggbehovet finns.

Både på kort och lång sikt är det därför problematiskt att de nyanlända generellt är lågutbildade, har svag anställningsbarhet och svag köpkraft att efterfråga en bostad. Medianinkomsten 2015 för personer födda i Afrika låg efter 5–9 års vistelse i Sverige på 10 100 kronor i månaden och från Asien på 10.600 kronor i månaden, vilket kan jämföras med 26.200 kronor i månaden för personer födda i Sverige. För de som varit i Sverige kortare tid än fem år var inkomsterna av naturliga skäl väsentligt lägre. De nyanlända är därför för lång tid framöver beroende av offentligt stöd för att kunna efterfråga hyresrätter och kan än mindre efterfråga bostadsrätter. De kommer att bo mer trångbott än vad Boverket antar i sina behovsanalyser, förmodligen närmare tre än det svenska genomsnittet på två personer per lägenhet.

Befolkningstillväxten leder därför inte till samma efterfrågan som den har gjort historiskt, utan vi går mot en mer dysfunktionell segregerad bostadsmarknad där immigranterna tränger ihop sig och det bostadssociala uppdraget blir svårare att klara. Enligt vår bedömning i rapporten kommer det inte att efterfrågas 600.000 nya bostäder till 2025, utan snarare mellan 270.000 och 480.000, varav det övre intervallet sannolikt skulle kräva att staten genom riktade stöd tar ett tydligt ansvar för de nyanländas bostadsfinansiering.

Situationen underlättas inte av att de låga räntorna, borttagandet av fastighetsskatten och ränteavdraget har fått bostadspriserna att stiga och omfördelat förmögenheterna till fastighets- och bostadsägare, som på grund av ”flyttskatten” gärna bor kvar i sina befintliga bostäder. Det gör det svårare för den stora del av befolkningen som bor i hyresrätt att köpa en bostad och därigenom få igång flyttkedjor som skulle öppna möjligheter för nyanlända och unga.

Begreppet bostadsbubbla är omtvistat och knutet till spekulation, men det råder ingen tvekan om att kostnadsläget för att nyproducera, liksom bostadspriserna, är uppdrivna och att marknaden skulle må väl av en dämpning. Det behövs fler billiga bostäder som nyanlända och unga har råd med.

Hela fastighetsbeskattningen borde ses över med målet att öka rörligheten på bostadsmarknaden och få till stånd en skatteväxling där Sveriges internationellt sett låga fastighetsskatter höjs och skatten på arbete sänks, också detta för att skapa jobb och inkomster för de nyanlända så att de av egen kraft kan efterfråga bostäder.

I detta läge behövs det inte heller särskilt mycket för att en vändning skall ske. På flera sätt påminner situationen, i synnerhet i Stockholm, om Köpenhamn 2006. Även då spirade optimismen och hade nyproduktionen, produktionskostnaderna och bostadspriserna ökat snabbt. En ejerlejlighed i Köpenhamn (motsvarande en svensk andelslägenhet) kostade då mer än en bostadsrätt i Stockholm per kvadratmeter. Därefter rasade priserna med drygt 30 procent och nyproduktionen störtdök, primärt för att det hade byggts för mycket dyrt, priserna hade blivit för höga och köparna drog öronen åt sig. Nyproduktionen i och runt Stockholm är nu på den högsta nivån sedan 1975 och bostadsrättspriserna har ökat med 50 procent de senaste tre och ett halvt åren för att i dag vara 60 procent (!) dyrare än ejerlejligheden i Köpenhamn.

Ett flertal nationella bedömare, inklusive Riksbanken och Finansinspektionen, och internationella organisationer som IMF, OECD och EU-kommissionen har en längre tid varnat för den överhettade svenska bostadsmarknaden och uppmanat till reformer.

Det är ett misslyckande för det politiska systemet att partierna inte har kunnat enas om en nedtrappning av ränteavdraget som subventionerar låntagande och ökar riskerna i ekonomin, som kostar staten tiotals miljarder kronor årligen och som fördelningspolitiskt slår fel då låginkomsttagare i glesbygd subventionerar höginkomsttagares dyrare bostadslån i storstäderna. Därtill borde hela fastighetsbeskattningen ses över med målet att öka rörligheten på bostadsmarknaden och få till stånd en skatteväxling där Sveriges internationellt sett låga fastighetsskatter höjs och skatten på arbete sänks, också detta för att skapa jobb och inkomster för de nyanlända så att de av egen kraft kan efterfråga bostäder.

I stället går vi mot en period med förhöjda risker och där sannolikheten för storm på bostadsmarknaden ökar. Det stora utbudet av nyproduktion kommer lika lite som i Köpenhamn 2006 att kunna sväljas av marknaden. Ett flertal bostadsutvecklare som köpt på sig mark dyrt och investerat i storslagna projekt kommer att gå omkull när köparna uteblir. Problem på fastighetsmarknaden brukar sprida sig till resten av ekonomin. Stormens styrka och ihållighet avgörs som alltid av räntenivån, där den internationella räntan kommer att vägleda den svenska.

Det är värt att betänka effekterna det fick för Europas växelkurssystem när den tyska centralbanken Bundesbank i början av 1990-talet höjde räntorna för att dämpa inflationsimpulserna efter den tyska återföreningen eller när USA:s Federal Reserve höjde federal funds rate från 1,00 till 5,25 procent 2004–2006. Centralbankerna i USA och Kanada har åter börjat höja sina styrräntor och om en tid följer Europa efter. Det är då den svenska bostadsmarknaden på allvar testas – och om husen håller för stormen.