Logga in på Dagens Nyheter

Här kan du som DN-kund logga in för obegränsad läsning av DN.se och e-DN.

Med ett gratiskonto kan du följa skribenter och ämnen samt spara artiklar.

DN Debatt

”Gör om hyresmarknaden med Bryssel som förebild”

Lyckat system. Dagens svenska hyreskontroll ger fördelningsproblem mellan dem som har kontrakt och dem som köar. Hyresmarknaden borde reformeras efter belgisk modell: Befintliga hyror blir ingångshyror i nioårskontrakt, och efter ett par år kan man låta dem stiga i enlighet med ett index, skriver professor Hans Wijkander.

Nyligen har Boverket kommit med en rapport som innehåller ett försök att kvantifiera samhällskostnaderna för bruksvärdessystemet jämfört med fri hyressättning. I rapporten görs bedömningen att nuvarande tillämpning av bruksvärdessystemet inte avsevärt förhindrar nybyggande av hyreslägenheter. När det gäller kostnaden för bostadskön är resultatet att den kan vara upp mot 10 miljarder kronor per år. Den nationalekonomiske nestorn Assar Lindbeck har en något avvikande mening. Han hävdar att hyror under jämviktsnivån reducerar byggandet. Han menar också att en avreglering skulle skapa ett fördelningsproblem. Hyresvärdar kan bli stora vinnare och nuvarande hyresgäster förlorare.

Det som dock ofta glöms bort i debatten är att också den nuvarande ordningen innehåller betydande fördelningsproblem – mellan dem som är inne på marknaden och dem som vill in. Insiders får genom statens försorg betydande bidrag till sin allmänna levnadsstandard eftersom hyreshöjningarna i de kollektiva förhandlingarna blir begränsade. Outsiders får ingenting – utom problem med att skaffa bostad. Den orättvisan verkar vara under den fördelningspolitiska radarn trots att få skulle hävda att det nuvarande hyressättningssystemet är träffsäkert i att ge stöd åt dem som behöver det mest och att det behandlar likar lika (horisontell rättvisa). Det synes inte praktiskt möjligt att rätta till den orättvisan när det finns bostadskö.

Marknadshyror ses med ogillande av många. Men system med marknadshyror kan se ut på olika sätt. Den extrema lösning som målas upp som alternativet till bruksvärdessystemet är en helt oreglerad marknad. I ett sådant system riskerar hyresgäster att hamna i ett underläge mot hyresvärdar. Hyresgästers underläge kan utnyttjas av hyresvärdar till att pressa upp hyran och att underlåta att reparera och underhålla. Det senare förekommer, som bekant, också under nuvarande system med bostadskö. Men det finns också andra mindre extrema lösningar som kombinerar trygghet för hyresgäster med marknadshyror. Debatten för eller emot avreglering av bostadsmarknaden skulle tjäna på mer nyanserade beskrivningar av för- och nackdelar med olika system. För närvarande kan man nog utgå ifrån att kunskapen i Sverige om hur fri hyressättning fungerar i praktiken är mindre än kunskapen om hur bruksvärdessystemet fungerar.

Jag har haft förmånen att under några år bo i Bryssel och erhålla egen erfarenhet av hur hyresmarknaden fungerar där. Det belgiska systemet kan kort beskrivas på följande sätt. Hyresgäst och hyresvärd kommer överens om hyran vid inflyttningen. Den hyran gäller sedan i två år, varefter den ändras varje år baserat på ett index för hyresutvecklingen för nya kontrakt på orten. Om efterfrågan stiger i Bryssel så att nya hyresgäster får betala exempelvis 3 procent mer än hyresgäster gjorde för ett år sedan ökar hyran för gamla hyresgäster med 3 procent. Det ger en följsamhet till marknadsutvecklingen och – vilket bör betonas - skyddar innevarande hyresgäster mot godtyckliga hyreshöjningar. Standarden är att hyreskontrakt gäller i nio år. Därefter förhandlas kontraktet om eller hyresgästen flyttar. Som hyresmarknaden för närvarande fungerar i Bryssel är det inte svårt att hitta en ny bostad, så hyresgästen står inte inför en utpressningssituation när nio år har gått. Några andra delar i standardkontraktet är att om hyresgästen väljer att avsluta kontraktet inom ett år får denna betala tre månadshyror i kompensation till hyresvärden. Under det andra året är kompensationen två månadshyror och under det tredje året en månadshyra. Därefter gäller endast att hyresgästen ger värden tre månaders varsel. Hyresvärden kompenseras för kostnader för att hitta en ny hyresgäst. Vid inflyttningen görs en noggrann besiktning av bostaden och ett protokoll som beskriver skavanker som finns vid det tillfället upprättas. När hyresgästen flyttar ut görs en motsvarande besiktning som beskriver vilka skavanker som tillkommit. Slitage utöver det normala får hyresgästen betala för.

Hyresmarknaden i Bryssel är inte alls så rigid som den i Stockholm, och konstigt nog förefaller det som om hyrorna inte är högre än i Stockholm - om man nu skulle ha turen att få en hyreslägenhet i Stockholm. En berättigad fråga är därför om hyresreglering och kollektivt förhandlade hyror på lång sikt faktiskt leder till lägre hyror.

Om hyresmarknaden i Sverige avregleras är det nog inte praktiskt möjligt – och kanske inte heller önskvärt - att kompensera alla hyresgäster så att de inte får försämringar. Att inte utsätta hyresgäster för plötsliga stora hyreshöjningar är däremot önskvärt. Det är mycket som talar för att den belgiska lösningen för hyresmarknaden fungerar bra. Den skulle kunna stå som mall för en reformerad hyresmarknad i Sverige. Ett möjligt sätt att genomföra en avreglering är att låta de nuvarande hyrorna vara ingångshyror i nioårskontrakten och efter ett eller två år låta hyrorna öka eller minska med avseende på ett hyresindex (som behöver utvecklas) men med en begränsning uppåt, förslagsvis 5-10 procent per år. Nya kontrakt sluts med fri hyressättning. Avreglering på detta sätt skulle hålla tillbaka hyresvärdarnas vinster på avregleringen och dämpa hyresgästernas förluster.

Med tanke på hur dåligt hyresmarknaden fungerar i Stockholm och vissa andra håll i Sverige behövs reformer. Reformering av bruksvärdessystemet är naturligtvis en möjlighet, men 45 års erfarenhet av bostadsköer gör att man måste överväga att skrota systemet med kollektivt förhandlade hyror och gå över till ett system med marknadshyror. En avreglering bör föregås av en ordentlig utredning eftersom bostaden är en på många sätt mycket betydelsefull vara. 70 år av reglerad hyressättning bestyrker detta. Det finns alternativ till bruksvärdessystemet - och erfarenheter från andra länder att dra lärdom av - som erbjuder högt konsumentskydd för hyresgäster och en flexibel marknad som inte stänger dörren till en egen lägenhet för outsiders.

Detta är en opinionstext i Dagens Nyheter. Skribenten svarar för åsikter i artikeln.
Kommentera artikeln
I samarbete med tjänsten Ifrågasätt erbjuder DN nu möjligheten att kommentera artiklar på Ledare, DN Debatt, Kultur, Insidan och Sthlm. Kanske kan du bidra med andra synvinklar och fakta? Håll dig till ämnet och håll en god ton. Visa respekt för andra skribenter och berörda personer i artikeln. Vi tar bort inlägg som vi bedömer är olämpliga.