DN Debatt. ”Hårdnande kreditvillkor kan halvera bostadsbyggandet”

Läget på bostadsmarknaden präglas just nu av stor oro. Den största dramatiken utspelar sig dock än så länge under ytan. Medan medierna tillsammans med politiker och myndigheter fokuserar på prisutvecklingen och hushållens skulder pågår i det tysta en febril aktivitet bland landets bostadsutvecklare med en helt annan innebörd.

Enkelt talat, man drar i handbromsen. Följden av detta kommer att bli ett kraftigt minskat byggande. Oavsett hur man studerar utvecklingen är mönstret detsamma. Byggandet kommer att minska dramatiskt de kommande åren och plana ut på en klart lägre nivå än i dag.

Ett försiktigt antagande pekar mot cirka 25–30 procent men det kan lika gärna bli fråga om en halvering. Det faktiska utfallet är beroende av den fortsatta ekonomiska utvecklingen men också av vilka slutsatser som politiker, myndigheter och banker kommer att dra.

Veidekke har studerat flera olika indikatorer. En av dem är bolagens egen försäljningsstatistik så som den redovisas i kvartals- och årsrapporter. De börsnoterade bolagen redovisar en minskning av försäljningen på mellan 25–50 procent när fjärde kvartalet 2017 jämförs med motsvarande kvartal 2016. Störst är minskningen i Stockholmsregionen.

Krisen kommer att försämra boendesituationen ytterligare för bostadsmarknadens mest utsatta men kommer också att ge ekonomiska svallvågor – kännbara i hela samhället.

Siffrorna för säljstarter är något mer osäkra men jämförs 2017 med föregående år indikeras en inbromsning med närmare 40 procent. Veidekke har också jämfört antal enheter i byggstartade projekt tredje kvartalet 2017 med motsvarande kvartal 2016. Vid en sådan jämförelse faller byggandet över 2–3 år med 34 procent.

Dessa siffor som mäter den faktiska utvecklingen i marknaden kan jämföras med Boverkets sätt att beräkna antal påbörjade lägenheter som fortsatt ligger på höga nivåer. Boverkets ”påbörjade” bostäder är dock snarast ett administrativt begrepp som mäter byggandet genom kommunernas så kallade startbesked.

Det är givetvis positivt att kommunernas planberedskap förbättrats. Vid en god konjunktur ger Boverkets data en bra indikation på utvecklingen men den säger ganska lite när luften går ur en marknad. När efterfrågan viker tvingas bostadsbyggarna att antingen etappindela hårdare eller skjuta planerade projekt på framtiden.

Det finns heller ingen anledning att tro att bortfallet på bostadsrättsmarknaden i någon större utsträckning kommer att kompenseras av fler hyresrätter. Det fåtal projekt som konverterats finns hos bolag med stora förvaltningsbestånd. Småhus- och bostadrättsbyggarnas projektverksamhet följer en helt annan finansiell logik som begränsar manöverutrymmet.

Det betyder att raset kommer att ske i de växande storstäderna med direkta konsekvenser för samhällsekonomin. Redan en nedgång från dagens cirka 45 000 färdigställda lägenheter per år till cirka 30 000 – 35 000 lägenheter påverkar BNP-tillväxten med cirka en procentenhet. Till detta ska räknas indirekta effekter i form av en sämre fungerande arbetsmarknad när växande företag inte kan rekrytera på grund av bristen på bostäder.

Den avgörande frågan är vilka mekanismer som driver den hastiga och dramatiska kantringen? Fram till nu har regeringen och myndigheterna fokuserat på prisutvecklingen och hushållens skulder.

Det är korrekt att priserna steg kraftigt fram till våren 2017. Som Veidekke kunnat visa i sina konjunkturrapporter har priserna ökat i linje med räntan, hushållens finansiella tillgångar och disponibla inkomster. Sett mot denna bakgrund och rådande bostadsbrist har prisutvecklingen knappast varit särskilt överraskande.

Men varför föll då priserna under hösten 2017 – i Stockholm och Göteborg med cirka 10 procent – när ekonomisk fundamenta ger stöd för fortsatt höga priser? Enligt många bedömare är svaret ökat utbud. Ett prisfall till följd av ökat utbud vore på många sätt välkommet och skulle visa att normala samband mellan utbud och efterfrågan fortfarande är giltiga.

I vissa lokala marknader med en omfattande nyproduktion finns i viss utsträckning ett sådant samband. En närmare granskning visar dock att det är mindre än förväntat. Svagheten i ”utbudsteorin” blir tydlig när man beaktar att priserna fluktuerat kraftigt även i stadsdelar och områden som helt saknar tillskott av nya bostäder.

I avsaknad av andra förklaringar är det uppenbart att regeringen och tillsynsmyndigheterna famlat i blindo. För att kasta ljus över frågan har Veidekke i samarbete med analysföretaget Evidens studerat de grundläggande orsakerna till de senaste månadernas prisfall. Analysen ger också svar på varför bostadsefterfrågan nu minskar kraftigt.

Svaret kan sammanfattas i kreditrestriktioner, främst riktade mot hushållen. Få har en samlad överblick över alla genomförda restriktioner, men sedan bolånetaket infördes i oktober 2010 har en bred regleringsvåg med närmare 15 olika ingrepp sköljt över bolånemarknaden. Det senaste skedde våren 2017 när bankerna i det tysta sänkte hushållens låneutrymme från tidigare cirka 7 gånger hushållets årsinkomst till cirka 5.

Effekten av genomförda kreditåtstramningar är att samtliga hushåll men framför allt svaga hushåll, med ett begränsat sparande och som ännu inte hunnit ta sig in på marknaden, har svårt att få ett bolån. Eftersom myndigheternas åtgärder är av permanent natur kan vi räkna med att konsekvenserna blir bestående.

Veidekkes och Evidens analys har gjorts på ett stort antal delmarknader över hela landet. Resultatet visar att det finns ett statistiskt säkert samband mellan prisnivå och prisfall i samtliga marknader. Vi kan med stor säkerhet fastslå att prisfallet i första hand utlösts av att hushållen inte längre kan finansiera sina bostadsköp. I nästa led faller också bostadsefterfrågan.

Den 1 mars införs skärpta amorteringskrav. Därmed kommer kreditbegränsade hushåll få ännu svårare att finansiera sitt bostadsköp. Tvärtemot vad Finansinspektionens generaldirektör Erik Thedéen menat är det uppenbart att denna åtgärd är sällsynt illa tajmad.

Det är också uppenbart att tillsynsmyndigheternas förslag till lösningar, marknadshyror, högre hus och regelförenklingar inte löser några problem. Ökad rörlighet i beståndet och högre boendekostnader är vare sig okontroversiellt eller ens ett tillräckligt svar när Sveriges befolkning ökar och tillväxtregionerna växer.

Valåret 2018 inleds med en eskalerande byggkris skapad av politiker och myndigheter. Krisen kommer att försämra boendesituationen ytterligare för bostadsmarknadens mest utsatta men kommer också att ge ekonomiska svallvågor – kännbara i hela samhället. Det är hög tid för politikerna att återta initiativet i bostadsfrågan och lämna långsiktiga svar på hur framtidens bostäder ska finansieras.