Bostadspolitiken med dess resultat i form av bostadsbristen är ett gigantiskt samhällsekonomiskt misslyckande. I Stockholm står cirka 560 000 i bostadskön. Det tar i genomsnitt tio till tjugo år att få en hyresrätt beroende på var i stan man vill bo. En tvåa på Södermalm delades nyligen ut till någon som köat i 34 år!

I Belgien finns ingen bostadsbrist. Där kan den som söker en lägenhet få en hyresrätt på dagen. Inte nog med det: utbudet av lägenheter är överväldigande. Det är bara att välja storlek och läge. Och sedan skriva kontrakt med hyresvärden. Förklaringen är att Belgien inte har en hyresreglering som den i Sverige. Trots att landet drabbats av enorm förödelse genom två världskrig så fungerar bostadsmarknaden väl. Cynikern kan konstatera att Sverige hemsökts av något som varit mer för­ödande för bostadsmarknaden än krig och ockupation av främmande makt, nämligen av hyresreglering.

Nu öppnas en historisk möjlighet att avveckla den samhällsskadliga hyresregleringen genom en blocköverskridande överenskommelse mellan å ena sidan Centern och Liberalerna och å den andra Socialdemokraterna. En framgångsrik liberalisering måste då gälla hyresmarknaden i hela landet. Avvecklingen får inte begränsas till enbart nybyggda lägenheter. Annars kommer det att ta en ”evig” tid innan den får tydlig positiv effekt.

En rättfram metod för att reformera hyresmarknaden vore att göra den svarta marknaden vit.

Vi väljer här att först belysa några av hyresregleringens många skadliga effekter. Sedan tar vi upp ett par förslag till lösningar.

• För det första, de som saknar kötid för befintliga hyresrätter eller kapital för att köpa sig en bostadsrätt har stora svårigheter att ta sig in på bostadsmarknaden, särskilt i en storstad som Stockholm. Bostadsmarknaden försågs nyligen med ”dubbla lås” för unga familjer när regeringen införde det så kallade bolånetaket. Möjligheterna försämrades ytterligare när amorteringskrav infördes. Resultatet blir bland annat en klart sämre fungerande arbetsmarknad och en svårare integrationsprocess för nya grupper i det svenska samhället.

•  För det andra, hushåll med hyresrätter i Stockholms innerstad har gynnats av stora hyressubventioner oberoende av om de har höga eller låga inkomster. Forskare har visat, att medan den typiske innehavaren av en hyresrätt i Stockholms innerstad är en äldre, välutbildad, infödd person utan barn är de som bor i Stockholms förorter, främst unga lågutbildade i hushåll med små barn och invandrare.

En bekant – en äldre, välutbildad, infödd person utan barn – har en hyresrätt om 160 kvadratmeter på Söders höjder i Stockholm. Han betalar 12 000 kronor i månaden. Marknadshyran ligger kring 20 000 kronor. Varje år får han genom hyresregleringen en subvention på bortemot 100 000 kronor per år, en gåva som vid en evighetskapitalisering motsvarar 2,5 miljoner kronor (vid 4 procents ränta). Här skapar hyresregleringen en grotesk orättvisa som snarast bör elimineras.

• För det tredje, hyresregleringen gör att det tillkommer netto inga nya hyresrätter. Finanspolitiska rådet visade i en delrapport år 2017 att den omvandling av hyresrätter till bostadsrätter som alliansregeringen genomförde bidrog till att 147 000 hyresrätter ombildades till bostadsrätter. Eftersom nytillskottet under denna period endast var 65 000, minskade antalet hyresrätter med 82 000!

Eftersom hyresregleringen gör det privatekonomiskt lönsamt att omvandla hyresrätter till bostadsrätter, är hyresregleringen i själva verket det största hotet mot hyresrätten som boendeform. Hyresrätten hotar att försvinna på sikt om inte hyresregleringen avskaffas.

Vi har här kortfattat belyst några av de bisarra effekterna av hyresregleringen. Dess syndaregister kan med lätthet förlängas.

Dagens försök att bilda en ny rege­ring med stöd över blockgränserna kan förhoppningsvis öppna dörren för ett verkligt systemskifte på bostadsmarknaden. Förvisso försvaras den misslyckade bostadspolitiken av starka särintressen som Hyresgästföreningen, LO och inte minst de priviligierade hyresgäster som profiterar på hyresregleringen. Dessutom har socialdemokratin traditionellt slagit vakt om hyresregleringen trots den hårda kritik som sedan lång tid tillbaka förts fram av nationalekonomer som Assar Lindbeck, Sven Rydenfelt och Ingemar Ståhl.

Nu gäller det för de ansvariga partierna att montera ned hyresregleringen på ett sådant sätt att bred acceptans kan nås. Här finns flera vägar att pröva.

1. En rättfram metod för att reformera hyresmarknaden vore att göra den svarta marknaden vit. Hyresgäster får laglig rätt att sälja sina hyreskontrakt till högstbjudande. Dagens svarta marknad för hyresrätter skulle upphöra i samma stund som köp och försäljningar av hyresrätter legaliseras. Det skulle bidra till ett effektivare utnyttjande av beståndet genom att folk med hög betalningsvilja kommer att ersätta de med låg. Metoden löser dock inte de grundläggande problemen med hyresregleringen.

2. En annan metod för avveckling är att marknadshyror införs med omedelbar verkan samtidigt som en utbetalning av ett kompensationsbelopp från fastighetsägare till hyresgäster äger rum, den så kallade reversmetoden. Den innebär att fastighetsägarna får höja hyrorna samtidigt som de skriver ut en revers (ett skuldebrev) på hyreshöjningarnas kapitalvärde som årligen avkastar ett belopp som uppgår till mellanskillnaden mellan den nya högre och den gamla lägre hyran. Det gäller då att rätt kunna prognosticera dessa skillnader. Metoden är teoretiskt elegant men praktisk svår att genomföra. Och varför ska hyresgäster som historiskt sett profiterat på hyresregleringen gynnas även i framtiden? Deras gratisåkande bör stoppas så snart som möjligt.

3. En tredje metod vore att hyresvärden får höja hyran med maximalt, säg, 10 procent om året till dess marknadshyran uppnåtts. Ingen vet exakt i dag var denna nivå ligger men ett tak på den årliga hyreshöjningen är en metod att göra det möjligt för hyresgäster att gradvis anpassa sig till ett nytt läge. Det blir då inga chockhöjningar på kort sikt. Därefter följer hyrorna marknadshyran.

Vi är positiva till en lösning med begränsade höjningar under en infasningsperiod. Den markerar direkt slutet på hyresregleringen. Den sätter genast i gång en anpassning som leder till fri hyressättning. Ett sådant systemskifte är förutsättningen för en bättre planering på bostadsmarknaden. Först med fri prisbildning är det möjligt att göra rationella investeringskalkyler för alla parter.

Låt oss sammanfatta. Det finns flera metoder – fler än de vi skissat på här ovan – för att omedelbart komma upp ur det träsk som hyresmarknaden hamnat i. Det viktiga är att beslut kommer snabbt och att åtgärderna omfattar hela hyresmarknaden. Ansvariga politiker har nu en möjlighet att fatta blocköverskridande beslut som genast avskaffar bostadskön och bostadsbristen.

Det vore en stor vinst för svenska samhället om de pågående regeringsförhandlingarna kan användas till att lösa upp de knutar som skapats av snart 80 år med hyresreglering.

Hyresregleringen infördes som en del av den ekonomiska politiken under andra världskriget. Freden kom 1945. Nu är det dags för fred även på hyresmarknaden. Efter en lång vinter är det dags för vår.