DN Debatt. ”Hyresregleringen minskar inte bostadssegregeringen”

Den stora debatten om bostäder har präglat 2016. Den befintliga bristen och ett ökat flyktingmottagande påkallar nya politiska grepp. Vi föreslår därför en omreglering av hyresmarknaden mot en friare prissättning av hyror, samtidigt som personer med låg inkomst i innerstaden får en rejäl kompensation för att omregleringen inte ska gynna bostadsbolagen.

Kampen mellan höger och vänster leder ibland till onödiga dödlägen i politiska sakfrågor. Antingen är det högern som envist vägrar befatta sig med ståndpunkter som på ytan uppfattas som vänster eller tvärtom. Det är naivt att tro att den sortens knutar kan lösas genom att den ena sidan lyckas övertyga den andra med förnuftiga argument. I dessa lägen krävs ofta att personer på den ena sidan inser, medger och omformulerar sin ståndpunkt i frågan.

Bruksvärdessystemet för hyresrätter, även kallad ”hyresregleringen”, är precis en sådan fråga. Vi anser att det är hög tid att bryta det politiska dödläget och inse vikten av en omreglering och friare prissättning på hyresmarknaden.

Det finns två stora problem med hyresregleringen som den ser ut i dag. För det första bidrar den till segregation, för det andra minskar den rörligheten på bostadsmarknaden och gör det mindre attraktivt att bygga nya hyresrätter vilket bidrar till att bostadsbristen förvärras.

Ett av hyresregleringens uttalade syften är att göra det möjligt för personer med lägre inkomster att bo i mer eftertraktade områden. Tanken är att systemet ska förhindra att hyrorna i attraktiva områden stiger till nivåer som stänger ute personer med lägre inkomster och på så sätt motverka inkomstsegregation.

Som socialdemokrater anser vi att arbetet mot segregation är en av politikens viktigaste uppgifter. Av just den anledningen är det viktigt att vi bedömer hyresregleringen efter dess konsekvenser och inte stirrar oss blinda på dess uttalade syften och intentioner. Hyresregleringens goda intentioner vad gäller att motverka segregation motsvaras inte av goda utfall.

Exempelvis är kopplingen mellan inkomst och hur attraktivt område man bor i starkare för hyresrätter än för bostadsrätter, trots att marknaden för den senare inte omfattas av bruksvärdessystemet.

En förklaring till detta är att hyresmarknaden präglas av en så kallad insider-outsider-dynamik. De som stått i kö i decennier kan flytta in i billiga hyresrätter i attraktiva områden medan de som inte haft den möjligheten, exempelvis unga, utrikes födda eller nyligen skilda, får bo i mindre attraktiva områden, utan att hyran där är väsentligt lägre.

Bruksvärdessystemet genererar en mekanism genom vilken insiders, ofta välbärgade, medelålders och inrikes födda, förses med subventionerat boende i innerstäderna medan outsiders antingen förpassas till mindre attraktiva områden eller får fortsätta leta efter bostad. Som botemedel mot segregation är hyresregleringen därmed verkningslös som bäst och kontraproduktiv som sämst. Ett bättre sätt att bekämpa den segregation som kan uppstå som resultat av höjda hyror är åtgärder som ökar betalningsförmågan hos hushåll med lägre inkomster, exempelvis höjda bostadsbidrag.

Det är dags att visa att forskning kan trumfa ideologiska skygglappar. Om vi kan visa att det är möjligt i fråga om hyresregleringar så kanske den borgerliga sidan kan ta förnuftet till fånga och göra detsamma om säg, ett återinförande av fastighetsskatten?

Det råder stor enighet bland svenska nationalekonomer om att hyresregleringen som den ser ut i dag bidrar till bostadsbrist. Teorin säger att om hyrorna hålls för låga med hjälp av regleringar uppstår brist på hyresrätter. Orsakssambandet går genom två kanaler. För det första så minskar incitamenten att bygga nya hyresrätter och för det andra så utnyttjas befintliga hyresrätter mindre effektivt. Bruksvärdessystemets stora konsekvens är dock att bostadsbeståndet används ineffektivt: i en rapport från 2013 uppskattar Boverket att 90 procent av välfärdsförlusterna från systemet kommer från ineffektivt utnyttjande och 10 procent från ett för lågt byggande. Man kan alltid säga att staten ska bygga fler bostäder för att komma runt detta, men om hyresreglering inte minskar segregationen och dessutom leder till dåligt resursutnyttjande finns det ingen anledning att behålla den, även om staten bygger nytt.

På vilket sätt leder bruksvärdessystemet till att befintliga bostäder utnyttjas mindre effektivt? Om hyrorna hålls låga minskar incitamenten att flytta när livssituationen förändras. Exempelvis kanske det äldre paret väljer att bo kvar i en stor hyreslägenhet på Södermalm även när barnen flyttat ut istället för att själva flytta till en mindre bostad och överlåta den stora lägenheten till en nybildad familj. Resultatet blir att rörligheten på bostadsmarknaden minskar. I förlängningen uppstår en situation där hushåll med få medlemmar bor i för stora lägenheter i innerstan medan större hushåll bor i för små lägenheter i förorterna.

Vad är lösningen? Bruksvärdessystemets försvarare målar ofta upp en bild av att det enda alternativet till dagens system är en fullständigt avreglerad hyresmarknad. Det är en missvisande retorisk figur vars enda syfte är att befästa det tidigare nämnda ideologiska dödläget som råder i frågan. En sorts ”antingen är du med oss eller mot oss”-argumentation. Men friare prissättning betyder inte nödvändigtvis total avreglering. Vi är väl medvetna om att utbudssidan präglas av ofullständig konkurrens och att bostäder har en särskild roll i människors liv. Detta talar för att starkt konsumentskydd och förhandlingslösningar är motiverade om det minskar risken för opportunistiskt beteende från hyresvärdarnas sida.

Ett annat vanligt motargument mot en övergång till ett mer marknadsanpassat system är att det skulle skada personer som bor i billiga hyresrätter i de större städernas kärna. Men det finns inget som hindrar att andra åtgärder genomförs som kompensation. Flera svenska nationalekonomer har presenterat olika lösningar på detta problem. Ett förslag är att bibehålla det nuvarande systemet för de innevarande hyresgästerna och vänta med övergången tills nya kontrakt skrivs. Alternativt kan en omedelbar övergång till marknadsanpassade hyror ske genom att den nuvarande hyresgästens kompenseras. Detta kan ske genom att hyresvärden betalar en engångssumma till hyresgästen och därefter anpassar hyran till marknadsläget. På så sätt skulle hyresvärden kunna ”köpa loss” hyreskontraktet från den innevarande hyresgästen.

I dag är hyresregleringen bevisligen sämre än system präglade av friare prissättning. Detta är ett misslyckande för socialdemokratin, då regleringen motverkar sina egna syften genom att bidra till både segregation och bostadsbrist. Vi föreslår därför en övergång till en hyresmarknad med friare prissättning förenat med kompensationsåtgärder, en pragmatiskt driven omreglering snarare än en ideologiskt motiverad avreglering. Det är dags att visa att forskning kan trumfa ideologiska skygglappar. Om vi kan visa att det är möjligt i fråga om hyresregleringar så kanske den borgerliga sidan kan ta förnuftet till fånga och göra detsamma om säg, ett återinförande av fastighetsskatten?