DN Debatt. ”Nu sänker vi gränsen för amortering till 70 procent”

En fungerande bostadsmarknad är avgörande för välfärd och tillväxt. Tillräckligt många bostäder måste finnas i de områden som expanderar. Rörlighet måste uppmuntras. Det måste gå att både hyra och köpa sin bostad. Bosparande bör stimuleras så att förstagångsköpare kan spara ihop en grundplåt till sitt första boende.

Ett tecken på att det finns problem på bostadsmarknaden är att bostadspriserna och hushållens skuldsättning ökat i en takt som inte är långsiktigt hållbar. Det finns dock konkreta förklaringar till utvecklingen. Låg nyproduktion i kombination med en snabb befolkningstillväxt i storstäderna är en avgörande faktor. Hushållens betalningsförmåga för boendet har ökat genom den historiskt låga räntan och den avskaffade fastighetsskatten. Borttagandet av arvs- och gåvoskatten kan också ha bidragit genom att föräldrar i större utsträckning hjälper till att finansiera sina barns bostäder.

En förklaring till hushållens ökade skuldsättning är vidare att många hyresrätter omvandlats till bostadsrätter, och att nyproduktionen till största delen är inriktad på bostadsrätter. Sedan 1975 har bostadsrätternas andel av lägenheterna i Stockholm ökat från 19 till 50 procent. Det innebär att hushållen har tagit över en betydande del av lånevolymen från privata och kommunala fastighetsföretag. Företagsskuld har blivit hushållsskuld.

Det finns starka skäl att ta itu med de problem som finns på bostadsmarknaden. Ingen enskild åtgärd är tillräcklig. Tvärtom är det många pusselbitar som måste läggas rätt.

Det mest centrala, och på sikt absolut nödvändiga, är att öka bostadsbyggandet. Det otillräckliga byggandet är det kanske största hindret mot den tillväxt som drivs från storstadsregionerna. Här anser vi som många andra att det krävs betydande krafttag vad gäller planprocesser, infrastruktursatsningar och olika typer av ekonomiska incitament.

Bankerna spelar en central roll som finansiärer av nya bostäder och måste ha tillräckligt med kapital för att fylla denna roll. Därför är de kraftiga höjningarna av riskvikter för bostadsutlåning som föreslås av regeringen och Finansinspektionen fel väg att gå. För det första minskar inte höjningarna hushållens skuldsättning eftersom de enbart marginellt påverkar räntan. För det andra binder riskviktsökningen kapital hos bankerna som annars skulle ha kunnat användas för att stötta nybyggnation, finansiera småföretag och bidra till tillväxt.

En annan betydelsefull pusselbit är att skapa en sundare låne- och amorteringskultur. Vi måste återgå till vad som gällde för några årtionden sedan, det vill säga att det var självklart att både ha en rejäl kontantinsats vid bostadsköp och att amortera på sitt bolån.

Bankerna har ställt sig bakom Finansinspektionens bolånetak som innebär maximalt 85 procent belåningsgrad. Vi har från Bankföreningen kompletterat med att rekommendera bankerna att lån över 75 procents belåningsgrad ska amorteras ned under en period på 10-15 år.

Det är två åtgärder som haft god effekt. Finansinspektionens bolåneundersökning visar att väldigt få hushåll tar lån som är större än 85 procent av marknadsvärdet och att de allra flesta lån med hög belåningsgrad numera amorteras.

Samtidigt kvarstår att amorteringsbenägenheten är låg för lån under 75 procents belåningsgrad. Många hushåll bygger inte upp den buffert som kan vara nödvändig att ha om de ekonomiska förutsättningarna förändras.

För att främja en sundare låne- och amorteringskultur går vi därför vidare med två åtgärder:

• Vi utvidgar vår amorteringsrekommendation till att gälla alla lån med en belåningsgrad över 70 procent, jämfört med dagens 75 procent.

• Alla nya bolånekunder ska få en individuell amorteringsplan från banken.

Amorteringsplanerna introduceras gradvis under våren och ska tillämpas fullt ut från och med halvårsskiftet. Målet är att flertalet låntagare ska amortera även under 70 procents belåningsgrad.

En viktig utgångspunkt är att vi sätter fokus på den enskilda låntagarens unika situation. Att köpa en bostad är för de flesta hushåll den viktigaste investeringen i livet. En bank måste därför ha möjlighet att anpassa sitt erbjudande till låntagarens totala ekonomiska förutsättningar, till exempel genom att ta hänsyn till sparande och inkomstutveckling.

Den individuella amorteringsplanen ska tas fram i samverkan mellan banken och låntagaren. Banken kommer inledningsvis att gå igenom låntagarens ekonomi och presentera olika amorteringsalternativ med räkneexempel som visar konsekvenser på kort och lång sikt.

Banken kan bland annat visa hur amortering minskar den totala räntekostnaden på ett bolån. Man kan till exempel utgå från ett lån på 3 miljoner kronor med en ränta på 5,5 procent, en nivå som Riksbankens bedömer vara normal på lång sikt. Om lånet amorteras ned på 50 år i stället för att inte amorteras alls under dessa år betalar låntagaren 4,1 miljoner kronor mindre i ränta (före ränteavdrag) under perioden. Och dessutom är lånet återbetalt.

Dialogen mellan banken och låntagaren ska inte enbart fokusera på kundens nuvarande ekonomiska situation utan också på framtida händelser. Hur förändras till exempel ekonomin när låntagarens lön ersätts med pension?

Banken presenterar slutligen ett förslag till hur låntagaren bör amortera. Förslaget är inte tvingande för låntagaren, men bör naturligtvis väga tungt eftersom det bygger på bankens erfarenhet och bedömning av kundens ekonomiska situation.

Målsättningen med vår förstärkta rekommendation och introduktionen av individuella amorteringsplaner är att fler låntagare ska amortera och att amorteringstakten totalt sett ska öka. På så vis förebygger vi en fortsatt ökning av skuldsättningen. Men framför allt får hushållen en buffert som ger ökad trygghet.