Vi har förtydligat hur vi behandlar personuppgifter och cookies.

Läs mer

En utskrift från Dagens Nyheter, 2019-11-13 11:41

Artikelns ursprungsadress: https://www.dn.se/debatt/repliker/feltankt-om-hyresregleringen/

Repliker

”Feltänkt om hyresregleringen”

REPLIK DN DEBATT 17/10. Kombinationen av ett reellt inflytande för hyresgästorganisationen och rena ekonomiska vinster med låg risk för de privata hyresfastighetsägarna lär inte kunna rubbas så lätt, skriver Stellan Lundström, professor i fastighetsekonomi.

Fredrik Kopsch skriver att ”hyresregleringen kan avvecklas på 10 år”. Kopsch alla argument för att avskaffa den skadliga hyresregleringen är väl kända sedan åtminstone 50 år tillbaka och frågan är varför har inget hänt? 

Mitt svar på den frågan står att finna i incitamentsstrukturen på bostadshyresmarknaden och dess organisatoriska struktur. Nyckelbegreppet är att vi har kollektivt satta hyror som ger hyresgästorganisationen en maktposition. Samtidigt är stora som små hyresfastighetsägare tämligen nöjda med en hyressättningsprocess som genomförs med låga transaktionskostnader. Hyresfastighetsägare i storstad har också en möjlighet att tillgodogöra sig delar av en marknadsmässigt satt hyra genom att omvandla hyresrätterna till bostadsrätt.

Med kommunägda bostadsföretag som hyresnorm kan privata hyresfastighetsägare med en slimmad förvaltningsorganisation skapa låga drifts- och underhållskostnader som ger höga driftnetton vilka tillskrivs låg risk med åtföljande höga marknadsvärden. Bostadshyresfastigheter har sedan 1980-talets början haft en högre genomsnittlig avkastning än alla andra typer av kommersiella fastigheter. I läroböcker om finansiell teori sägs tydligt att en hög avkastning åtföljs av en hög risk. Här uppträder avkastningen från svenska bostadshyresfastigheter som en anomali där den uppmätta risken är mycket låg. Investerarna tror på nuvarande system för hyressättning?!

Man kan säga att ”hälsan tiger still”. Mycket talar för att nu rådande incitamentsstruktur med kombinationen av ett reellt inflytande för hyresgästorganisationen och rena ekonomiska vinster för de privata hyresfastighetsägarna inte rubbas så lätt. 

De samhällsekonomiska argumenten för en väl fungerande hyresmarknad kvarstår dock och vi kan tänka oss ett experiment där en viss delmarknad ges möjligheter att teckna individuella hyresavtal och utveckla nya affärsmodeller. Det viktigaste är då att utveckla hyresrätten som tjänst och hyresgästen som kund.