Hoppa till innehållet

Vi använder cookies för att förbättra funktionaliteten på våra sajter, för att kunna rikta relevant innehåll och annonser till dig och för att vi ska kunna säkerställa att tjänsterna fungerar som de ska.

Läs mer

En utskrift från Dagens Nyheter, 2021-08-01 20:26

Artikelns ursprungsadress: https://www.dn.se/debatt/sa-ska-lage-och-kvalitet-fa-storre-betydelse-for-hyrorna/

DN DEBATT

DN Debatt. ”Så ska läge och kvalitet få större betydelse för hyrorna”

Kommissionens förslag förväntas skapa bättre förutsättningar för de marknadsmekanismer som, vid införandet av bruksvärdessystemet, sågs som en nödvändighet för att hyresnivåer och hyresstrukturer över tid skulle utvecklas i linje med hushållens preferenser och värderingar, skriver artikelförfattarna.
Kommissionens förslag förväntas skapa bättre förutsättningar för de marknadsmekanismer som, vid införandet av bruksvärdessystemet, sågs som en nödvändighet för att hyresnivåer och hyresstrukturer över tid skulle utvecklas i linje med hushållens preferenser och värderingar, skriver artikelförfattarna. Foto: Erik Svensson/TT

DN DEBATT 6/7.

Hyreskommissionen: Våra förslag ska ge nya verktyg för att utveckla bruksvärdessystemet.

Bruksvärdet ska spegla hyresgästernas värderingar, men på flertalet orter är hyrorna snarare ett resultat av förutsättningarna vid byggåret, som statliga regler och stöd. Det finns orter där hyrorna kan vara svåra att motivera utifrån de boendes åsikter.

Detta är en opinionstext i Dagens Nyheter. Skribenten svarar för åsikter i artikeln.

Ända sedan begreppet bruksvärde infördes för flera decennier sedan har avsikten varit att hyran ska avspegla hyresgästernas värderingar. Hyreskommissionens undersökningar visar att det finns orter där lägenheternas läge och andra kvaliteter inte beaktas i tillräcklig utsträckning och att hyresstrukturerna ibland kan vara svåra att motivera utifrån boendekonsumenternas värderingar.

Läge och kvalitet beaktas inte tillräckligt

Det finns tydliga skillnader i vilken hyra boendekonsumenter är villiga att betala för lägenheter i olika geografiska lägen på en ort. Skillnaden i betalningsvilja för minst och mest attraktiva läge varierar från 10 till 15 procent av hyran i landsbygdskommuner, cirka 20 procent i mellanstora städer till 30–50 procent i Stockholm, Göteborg och Malmö. Undersökningarna har också visat att det finns ett starkt samband mellan värderingen av läget och bostadsområdets socioekonomiska status.

Vid sidan av lägesfaktorn har kommissionen också undersökt hur andra kvaliteter värderas av boendekonsumenter. Vissa kvaliteter värderades särskilt högt, men betalningsviljan skiljer sig mycket åt mellan olika grupper och i olika delar av landet.

Att det på samma ort kan finnas lägenheter som kräver decennier av kötid medan andra endast kräver något år indikerar att de parter som förhandlar hyran inte har tagit hänsyn till lägenheternas olika kvaliteter utan enats om hyror som föga speglar boendekonsumenternas värderingar.

På många orter har de kollektivt förhandlande parterna arbetat aktivt med att differentiera hyressättningen utifrån lägenheternas olika kvaliteter. På flertalet orter har man dock inte arbetat med differentiering. Där har de rådande hyresstrukturerna ofta baserats på lägenheternas värdeår och utvecklats utan att man har beaktat hur hyressättningen förhåller sig till andra lägenheter på orten. Hyresstrukturerna reflekterar därigenom ofta marknadsförutsättningarna vid tiden för byggåret, bland annat statliga byggregler och stöd, snarare än boende­konsumenternas värderingar. De kostnadsbaserade hyrorna som historiskt sattes i det allmännyttiga beståndet var under många år hyresnormerande vid hyresprövningar och präglar fortsatt dagens hyror.

Hyror bestäms i förhandlingar och rättsliga prövningar

Hyrorna bestäms främst genom förhandlingar mellan parterna, och det kollektiva förhandlingssystemet är den dominerande arenan för hyressättning. Den under lång tid rådande uppfattningen har varit att frågan om vilken betydelse det geografiska läget och andra kvaliteter i boendet ska ha för hyressättningen bör bestämmas av hyresmarknadens parter och inte av staten.

Det ska vid den rättsliga prövningen, i högre grad än i dag, vara möjligt att bortse från kollektivt förhandlade hyror som inte på ett rimligt sätt speglar bruksvärden.

Om parterna inte kommer överens kan en rättslig prövning ske i hyresnämnden. Där används bruksvärdet för att välja ut lägenheter som är jämförbara med prövningslägenheten. Har lägenheterna likvärdiga bruks­värden kan även hyrorna jämföras. I det sammanhanget används främst kollektivt förhandlade hyror. För att olika kvaliteter ska få ett genomslag vid den rättsliga prövningen krävs normalt att parterna har beaktat sådana i hyressättningen.

Nya verktyg och bättre incitament för parterna

Kommissionens förslag syftar till att läge och kvalitet ska få ett större genomslag i hyressättningen. En viktig utgångspunkt har varit att huvud­ansvaret för hyressättningen fortfarande ska ligga hos hyresmarknadens parter. Genom våra förslag får de förhandlande parterna nya verktyg och bättre incitament för att ta ansvar för en fortsatt utveckling av bruksvärdessystemet.

Vi föreslår att:

● Bruksvärdet lyfts fram i lagtexten och att det tydliggörs att bruksvärdet ska utgå från boendekonsumenternas värderingar.

● Det ska vid den rättsliga prövningen, i högre grad än i dag, vara möjligt att bortse från kollektivt förhandlade hyror som inte på ett rimligt sätt speglar bruksvärden. Skälen för att få åberopa lägenheter med hyror som inte speglar lägenheternas kvaliteter är svaga. Detta sätter press på parterna att arbeta med att differentiera hyressättningen.

● Hyresnämndernas beslutsmotiveringar ska bli tydligare. Det ger parterna kunskap om vilka överväganden som påverkat beslutet.

● En lagstadgad möjlighet för de kollektivt förhandlande parterna att söka medlingshjälp vid hyresnämnderna. Avsikten är att lösa upp knutar i förhandlingarna och undvika så kallade masstrandningar.

● Återkommande uppföljningar av hyresstrukturerna på ortsnivå. En bättre kunskap om hyresstrukturerna på olika orter genom uppföljningar och en transparent offentlig hyresstatistik ökar trycket på de förhandlande parterna att åstadkomma de förändringar som är motiverade.

Ett förbättrat bruksvärdessystem

Bruksvärdessystemet är i sin grundkonstruktion tänkt att efterlikna ett marknadssystem, samtidigt som det ska motverka marknadsmisslyckanden som kan uppstå i en renodlad marknadsmodell genom att hindra oskäliga hyror och trygga hyresgästernas besittningsskydd.

Kommissionens förslag förväntas skapa bättre förutsättningar för de marknadsmekanismer som, vid införandet av bruksvärdessystemet, sågs som en nödvändighet för att hyresnivåer och hyresstrukturer över tid skulle utvecklas i linje med hushållens preferenser och värderingar. Vårt uppdrag har inte varit att bedöma hur stor påverkan en viss kvalitet ska ha på hyran i kronor. Det är upp till parterna att avgöra på den lokala bostadsmarknaden. Hyror i enskilda fastigheter kan därmed komma att påverkas i både höjande och sänkande riktning.

En transparent och förutsägbar hyres­utveckling är viktig för hyresrättens attraktivitet ur såväl ett hyresgäst- som ett fastighetsägarperspektiv. Hyresstrukturer som i högre grad än i dag stämmer överens med boende­konsumenters värderingar av bostädernas kvaliteter kommer lättare att kunna rättfärdigas, leda till mindre inlåsningseffekter och bidra till ett mer effektivt utnyttjande av bostadsbeståndet. Sådana hyresstrukturer skapar också förutsättningar för utveckling av boendekvaliteter som hyresgäster uppskattar och sätter värde på och kan bidra till ett mer varierat utbud av hyresrätter som kan efterfrågas av många.

Ämnen i artikeln

Kommentera artikeln

I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB:s (”Ifrågasätt”) tjänst Ifrågasätt erbjuder DN möjligheten för läsare att kommentera vissa artiklar. Denna tjänst tillhandahålls således av Ifrågasätt som också är ansvarig för tjänsten.

De kommentarer som Ifrågasätt tillgängliggör på tjänsten visas i anslutning till dn.se. DN granskar inte kommentarerna i förväg. Kommentarerna omfattas inte av utgivaransvaret enligt yttrandefrihetsgrundlagen och de är inte heller en del av den grundlagsskyddade databasen dn.se.

Grundreglerna för kommentarer är:

  • håll dig till ämnet
  • håll en god ton
  • visa respekt för andra skribenter och berörda personer i artikeln.

I övrigt gäller de regler för kommentarer som framgår av Ifrågasätts användarvillkor och som du godkänner i samband med att du skapar ett konto för kommentering. Ifrågasätt förbehåller sig rätten att radera kommentarer i efterhand. DN kan genom eget beslut ta bort kommentarer.

Ⓒ Detta material är skyddat enligt lagen om upphovsrätt