Det är inte någon nyhet att det är svårt för många att få tag i en bostad i Sverige, och inte heller att politiker brottas med att göra något åt det. De senaste årens reformförslag för bostadshyresmarknaden följer en svensk tradition som kan spåras tillbaka till 1940-talet. Fokus har varit att eliminera ett antal symtom, i stället för att ta itu med det underliggande problemet: att hyrorna har tillåtits halka efter bostädernas värde.

I en ny SNS-rapport som lanseras i dag presenterar jag de försök som hittills har gjorts för att lösa bostadsmarknadens problem. Jag undersöker även tre symtom som uppstår på grund av hyresregleringen: bostadsbrist och långa köer, ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter samt svarthandel med hyreskontrakt. Jag ger också förslag till en möjlig lösning. 

Men först vill jag presentera symtomen närmare:

1 Bostadsbrist och långa köer. Varje år växer våra storstäders bostadsköer. I år passerar antalet personer som står i bostadskö en miljon. Att allt fler ställer sig i kö tas som intäkt för att det behövs fler bostäder och det politiska svaret blir därför alltid att bygga mer. Detta är partierna överens om. Däremot kan de inte enas om ifall detta görs bäst genom regelförenklingar eller subventioner.

Historiska data visar dock att sambandet mellan antalet bostäder och längden på bostadsköerna inte är särskilt starkt. Exempelvis har vi i dag både fler bostäder och längre bostads­köer än vid miljonprogrammets slutskede. Det grundläggande problemet är inte brist på bostäder utan att vi har en dålig fördelning av befintliga bostäder. Vissa samhällsgrupper har ett överflöd av lägenheter att välja på, andra har inget alls.

Hyresregleringen skapar således både en brist och ett system där de med höga inkomster kan sko sig på bekostnad av dem med låga inkomster.

Hyresreglering antas ofta vara bra ur fördelningssynpunkt. Men en närmare granskning visar att det inte stämmer. Med hjälp av nya data från Bostadsförmedlingen i Stockholm har jag undersökt vilka som bor i subventionerade hyresrätter i dag. De mest attraktiva hyreslägenheterna, där skillnaden mellan dagens hyra och marknadsmässig hyra är stor, går till hushåll med högre inkomster. Hyresregleringen skapar således både en brist och ett system där de med höga inkomster kan sko sig på bekostnad av dem med låga inkomster.

2 Ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter. Att ombildningar sker förklaras ibland av att det finns skattetekniska incitament att byta upplåtelseform. Men det är sannolikt endast en liten del av sanningen. Den stora förklaringen är att hyresreglering skapar en värdeskillnad som beror på just upplåtelseform. Blir värdeskillnaden stor uppstår starka incitament för både hyresvärdar och hyresgäster att försöka ombilda.

Politiker har genom tiderna velat stoppa ombildningar. Vid Sveriges andra omgång hyresreglering 1942 gjordes detta genom att även priser på bostadsrätter lades under politisk kontroll. Denna period, och perioder av fri hyressättning, är de enda tillfällen då ombildningar inte skett i stor skala. Fortsatt reglering av hyrorna riskerar att minska beståndet av hyresrätter ännu mer, särskilt i orter där hyrorna ligger långt under jämviktsnivå.

3 Olovlig svarthandel med hyreskontrakt. När hyresreglering för första gången infördes 1917 uppstod fenomenet att hyresgäster tog ut ersättning av den nya hyresgästen när de flyttade. Sedan dess har lagstiftningen förändrats, ibland i syfte att direkt försvåra svarthandeln. Det senaste exemplet är helt färskt: från och med den 1 oktober i år skärpte regeringen straffen för svarthandel och olovlig andrahands­uthyrning.

Andra gånger har lagstiftningen i stället gjort svarthandeln lättare, till exempel när hyresgästen gavs laglig grund att byta bort sin lägenhet mot en annan. Detta har naturligtvis öppnat upp för skenbyten och byten där kontant ersättning förekommer. Eftersom hyresreglering inte påverkar betalningsviljan, utan bara det lagliga priset, kommer svarthandel alltid att förekomma när hyrorna regleras.

I den svenska bostadspolitiska debatten framhålls ofta att om hyrorna hålls låga möjliggör man för hushåll med låga inkomster att ordna sitt boende. Verkligheten har sedan 1940-talet varit en helt annan. Hushåll med en starkare position har klarat av symtomen bättre. Genom bättre kontakter, svarthandel och större möjligheter att vänta i kö har de fått tillgång till de mest attraktiva hyreslägenheterna. En stor del av dessa har sedermera ombildats till bostadsrätter.

För att säkerställa att de hyresgäster som har ett längre boendeperspektiv ska kunna planera sin framtid föreslår jag att lagstiftaren kräver att alla nya hyresavtal erbjuds med en löptid om tio år, kopplad till en transparent hyresnivå och hyresförändring.

Hyresregleringen har i många avseenden förvärrat bostadssituationen för vissa svaga grupper. Oavsett om hyresregleringen lättas upp eller inte behövs mer effektiva reformer för att hjälpa samhällets mest utsatta. Hyresregleringen bör inte användas som ett argument av politiker för att undvika reformer som inriktar sig på att hjälpa samhällets svagaste. Regeringens förslag att villkora nyproduktionsstödet med att en andel av bostäderna ska fördelas till särskilt utsatta är ett bra steg på vägen, men det kommer sannolikt att behövas mer.

Det är tydligt att situationen kommer att fortgå, och möjligen förvärras, så länge hyrorna regleras. Vad behöver då göras för att skapa en fungerande bostadsmarknad?

Mitt förslag innebär en övergång till ett system med betydligt friare hyressättning än vad vi har i dag. Hyrorna för alla nya hyresavtal får sättas fritt i förhandling mellan hyresvärden och den inflyttande hyresgästen. För att säkerställa att de hyresgäster som har ett längre boendeperspektiv ska kunna planera sin framtid föreslår jag att lagstiftaren kräver att alla nya hyresavtal erbjuds med en löptid om tio år, kopplad till en transparent hyresnivå och hyresförändring. Frivilligt ingångna avtal om både kortare och längre löp­tider ska naturligtvis tillåtas.

Jag föreslår också en övergångs­regel som innebär att alla nuvarande hyresavtal omedelbart omvandlas till hyresavtal med löptider om tio år, med bibehållen hyra. Eftersom det redan i dag är möjligt för en hyresvärd att köpa ut en hyresgäst från sitt hyresavtal skulle anpassningen kunna ske relativt snabbt. Denna övergångsregel, som fördelar en stor del av hyreskontraktets värde till hyresgästen, bör dessutom kunna accepteras av flertalet i dag mer privilegierade hyresgäster.

Lyssna på forskningen och överväg mitt förslag. Det behövs konkreta och väl underbyggda åtgärder för att lösa bostadskrisen, inte mer av samma gamla recept som sedan länge visat sig inte fungera.