Logga in på Dagens Nyheter

Här kan du som DN-kund logga in för obegränsad läsning av DN.se och e-DN.

Med ett gratiskonto kan du följa skribenter och ämnen samt spara artiklar.

DN Debatt

”Tio år av politiska reformer har inte ökat byggandet”

Regeringen har knappast täckning för påståendet att investeringsbidragen kommer att ge 20 000–30 000 nya bostäder. Snarare kommer de cirka 10 miljarderna att gå till bostäder som ändå skulle ha byggts, skriver artikelförfattarna.
Regeringen har knappast täckning för påståendet att investeringsbidragen kommer att ge 20 000–30 000 nya bostäder. Snarare kommer de cirka 10 miljarderna att gå till bostäder som ändå skulle ha byggts, skriver artikelförfattarna. Foto: Hampus Lundgren

Det ökade bostadsbyggandet är i allt väsentligt en ren konjunktureffekt. Och Boverkets mål om cirka 700.000 lägenheter till 2025 är omöjligt att nå utan omfattande stimulansåtgärder riktade mot unga, migranter och andra ekonomiskt svaga hushåll. Det visar vår nya analysrapport, skriver företrädare för fastighetsföretaget Veidekke.

Just nu är det populärt att peka på att bostadsbyggandet ökat under senare år. Såväl statsministern som bostadsministern har i olika sammanhang hävdat att byggandet närmar sig miljonprogrammets nivåer och vidare vill man skapa en bild av att det skulle finnas en koppling mellan det ökade byggandet och egna politiska åtgärder.

Det är i bästa fall en politisk hägring. Sant är att bostadsbyggandet just nu befinner sig på den högsta nivån sedan de generella subventionerna avskaffades i början 1990-talet. Till miljonprogrammets nivåer, det vill säga cirka 100.000 färdigställda bostäder per år är det dock långt. Statistiska Centralbyråns statistik visar att år 2014 färdigställdes 29.100 bostäder, år 2015 34.500 stycken och år 2016 38.500 stycken. Det är förvisso en ökning med cirka 50 procent jämfört med de 20.000–22.000 lägenheter som byggdes årligen mellan 1994 och 2012 men knappast på miljonprogramnivå.

Det systematiska felet som just nu förvillar debatten bygger på en sammanblandning av statistiken för påbörjade och färdigställda bostäder. Man kan förvisso tänka sig att påbörjade bostäder efter cirka 6 till 8 kvartal ska leda till färdigställda bostäder. Men det är långt ifrån säkert. För att ett hus som fått bygglov också ska bli byggt krävs att hushållen har förutsättningar att också efterfråga bostaden. På den här punkten kännetecknas bostadsdebatten av brist på djupare analys.

Eftersom ingen gjort en samlad konsekvensanalys finns betydande risker för att det just nu gynnsamma klimatet för bostadsbyggande snabbt kan vända till dess motsats och leda till dramatiska prisfall och en politiskt lagad byggkrasch.

Veidekke kan i en färsk rapport, ”Den svenska Bostadsmarknaden – konjunkturanalys och prognos för det framtida bostadsbyggandet”, som utarbetats i samarbete med det oberoende analysföretaget Evidens, visa att det i realiteten är några få centrala konjunktur- och tillväxtvariabler som förklarar både ökningar och minskningar av bostadsbyggandet under de senaste tio åren.

Det betyder i klartext att det ökade bostadsbyggandet i allt väsentligt är en ren konjunktureffekt. Varken den föregående eller den nuvarande regeringen kan med trovärdighet hävda att det ökade bostadsbyggandet i någon större utsträckning kan kopplas till egna reformer.

Regeringens ambition att koppla samman det ökade byggandet med de beslutade investeringsbidragen kan helt avfärdas. Skälet är rent fastighetsekonomiskt. De som söker bidragen är främst fastighetsbolag i marknader där hyrorna ändå ligger på de nivåer som krävs för att man ska kvalificera för bidraget.

Därför har regeringen knappast täckning för påståendet att investeringsbidragen kommer att ge 20.000–30.000 nya bostäder. Det är snarare mer korrekt att säga att de cirka 10 miljarder kronor som bidragen kostar fram till 2020 kommer att gå till 20.000–30.000 bostäder, som ändå skulle ha byggts. På de marknader där hyrororna är högt uppdrivna saknas motiv att söka bidraget, helt enkelt för att investeringsbidraget inte kompenserar för den värdeminskning som sker på en fastighet om hyresnivån i väsentlig utsträckning måste sänkas.

Veidekkes analys bygger på en sammanvägning av två modeller för att göra prognoser om det framtida byggandet: statistiken för antal påbörjande lägenheter samt de fyra mest centrala konjunkturvariablerna, det vill säga hushållens finansiella tillgångar, ränteutvecklingen, sysselsättningen och byggkostnaderna.

Resultatet är dyster läsning för de som hoppas på en varaktig byggboom. Utifrån den senare modellen, ”efterfrågeperspektivet”, presenteras tre olika huvudscenarier, ett optimistiskt, ett pessimistiskt och ett mer neutralt som alla visar att Boverkets mål om cirka 700.000 lägenheter till 2025, det vill säga cirka 88.000 lägenheter per år, är omöjligt att nå.

Utifrån analysens huvudscenario, som förutsätter att dagens gynnsamma ekonomiska ramvillkor ska bestå, kommer bostadsbyggandet i år och nästa år stiga upp mot 45.000–48.000 lägenheter per år. Baserat endast på statistiken för påbörjade lägenheter kommer man marginellt högre men fortfarande långt ifrån vad som fordras för att svara upp mot Boverkets behovsanalys.

En sammanfattande analys av Veidekkes rapport är att bostadsbyggandet just nu befinner sig på den högsta nivån sedan det gamla subventionssystemet avskaffades men för en fortsatt ökning krävs omfattande politiska stimulansåtgärder riktade mot hushållen, framförallt unga, migranter och andra ekonomiskt svaga hushåll.

I stället för en fortsatt ökning finns anledning att varna för betydande risker på nedsidan. I efterdyningarna av finanskrisen 2008 har ett antal åtgärder vidtagits med syfte att minska riskerna i det finansiella systemet, till exempel bolånetaket 2010, skärpningar av bankernas utlåningsvillkor samt amorteringskravet som infördes 2016. Oavsett syftet med dessa åtgärder är det otvetydigt att dessa åtgärder höjt trösklarna in på bostadsmarknaden vilket hänvisar ekonomiskt svaga till den allra dyraste boendeformen, nyproducerade hyreslägenheter eller den svarta marknaden.

I det tysta och helt utan samlad konsekvensanalys aviseras nu en rad åtgärder från svenska och internationella myndigheter som på ett dramatiskt sätt kan sänka bostadsbyggandet. Den i dagarna presenterade så kallade ”paketeringsutredningen”, som innebär ändrade skatteregler för fastigheter som sålts i bolagsform, skulle ensamt påföra byggandet dramatiska kostnadsökningar.

Ovanpå detta aviseras en ny infrastrukturskatt för att finansiera Sverigeförhandlingen och nya avskrivningsregler för bostadsrättsföreningar. Från internationellt håll väntas förändringar i det så kallade Baselregelverket som reglerar villkoren för bankernas utlåning till hushåll och företag och vidare väntar en implementering av ett EU-förslag om ändrade ränteavdrag för kommersiella fastigheter.

I tillägg höjs röster för att avskaffa eller reducera avdragsrätten för skuldräntor, en åtgärd som isolerat skulle slå hårdast mot dem som redan befinner sig längst från bostadsmarknaden.

Merparten av de åtgärder som diskuteras kommer att slå mot nyproduktionen. Skulle de sedan implementeras i ett nytt ekonomiskt klimat med stigande räntor och ökade skatter finns stor risk för olyckliga förstärkningseffekter.

Eftersom ingen gjort en samlad konsekvensanalys finns betydande risker för att det just nu gynnsamma klimatet för bostadsbyggande snabbt kan vända till dess motsats och leda till dramatiska prisfall och en politiskt lagad byggkrasch. Om och när detta sker kommer ansvaret vila tungt på de som har det avgörande ansvaret för dessa frågor inom det politiska och administrativa systemet, det vill säga finansdepartementet, riksbanken och finansinspektionen.

DN Debatt. 3 maj 2017

Debattartikel

Företrädare för fastighetsföretaget Veidekke:
”Tio år av politiska reformer har inte ökat byggandet”

Repliker

Lars Bjurström, ordförande Vänsterpartiet Gotland:
”Reformerna har gynnat fastighetsföretagen”

Slutreplik från Veidekke:
”Sverige saknar bostadsprogram för ekonomiskt svaga”

Läs fler artiklar på DN Debatt.

Detta är en opinionstext i Dagens Nyheter. Skribenten svarar för åsikter i artikeln.
Kommentera artikeln
I samarbete med tjänsten Ifrågasätt erbjuder DN nu möjligheten att kommentera artiklar på Ledare, DN Debatt, Kultur, Insidan och Sthlm. Kanske kan du bidra med andra synvinklar och fakta? Håll dig till ämnet och håll en god ton. Visa respekt för andra skribenter och berörda personer i artikeln. Vi tar bort inlägg som vi bedömer är olämpliga.