Du följer nu ämnet: STOCKHOLMS STAD (sparas i Mitt DN)
DN Debatt

”Vi måste bygga centralt – ingen vill bo i utkanterna”

Det är lättare att flytta från ett ytterområde in mot de centrala delarna eftersom de är mer bekanta för de flesta hushåll, skriver Gustav Hemming. Här en ombyggnad av ett p-hus till lägenheter i Stockholms city.
Det är lättare att flytta från ett ytterområde in mot de centrala delarna eftersom de är mer bekanta för de flesta hushåll, skriver Gustav Hemming. Här en ombyggnad av ett p-hus till lägenheter i Stockholms city. Foto: TT

Platsens lockelse är avgörande. Det är inte politiker som finansierar byggandet av bostäder. Numera tillhandahålls kapitalet av marknaden, det vill säga hushållen själva. De vill inte bo var som helst, utan söker ”attraktiva” platser. Därför måste vi bygga fler bostäder i centralt belägna områden, skriver Gustav Hemming (C).

I debatten om förtätning och bostadsbyggande som pågår i Stockholmsregionen stöts och blöts ekologiska, ekonomiska och sociala argument kring att bygga tätt och centralt. Baserat på en lång radda forskningsresultat är jag personligen övertygad om att bygga tätt i centrala lägen nära kollektivtrafik värnar grönområden och minskar utsläpp, att täta områden är mer ekonomiskt produktiva samt att täthet resulterar i minskade sociala avstånd och en livligare stadsmiljö.

Men det finns även viktiga praktiska anledningar till varför vi måste bygga lå•ngt fler bostäder i centrala lägen i bostadsbristens Stockholm, anledningar som sällan diskuteras. Nämligen att det inte är vi politiker som bygger alla dessa bostäder som efterfrågas utan att det är privata bolag som måste snickra ihop lägenheter över hela Stockholmsregionen för att vi ska ha en chans att klara bostadsbristen. Och privata bolag är inte villiga att bygga vart än politikerna pekar eftersom de måste förhålla sig till verkligheten på den marknad som styr tillgång och efterfrågan.

Under flera decennier tillhöll Sveriges skattebetalare det riskvilliga kapital som gödde bostadsmarknaden närmast gratis genom räntesubventioner och annat. Fram till 1990-talet gick det därmed bra att slänga upp kolosser till miljonprogram på något fält här och var eftersom staten inte brydde sig nämnvärt om investeringens långsiktiga avkastning. Ju längre från regioncentrum det byggdes desto bättre eftersom där fanns jungfrulig mark som det gick att bygga riktigt snabbt och storskaligt på.

I dag är verkligheten en annan. Det riskvilliga kapitalet tillhandahålls numer av marknaden, vilket innebär hushållen, de människor som har ett intresse av att bo i nyproducerade bostäder. Och hushållen vill inte bo var som helst. Det faktum att det är vi själva som står för en betydande del av det riskkapital som krävs för att nyproducera bostäder innebär att bostadsproduktionen måste koncentreras till ”attraktiva” platser där vi är villiga att bo. Också produktionen av hyresrätter kräver numera att investerarens riskkapital kan förräntas, vilket innebär att byggandet av nya hyresrätter också primärt kan ske i miljöer vars attraktivitet medför en hög betalningsvilja.

Med attraktiva platser menas miljöer där betalningsviljan med marginal överstiger bostadsproducenternas kostnader. Hushållens betalningsvilja måste vara minst lika stor som produktionskostnaden, men på många platser i regionen är attraktiviteten för låg för att få i gång byggandet hur mycket ansvariga politiker än önskar att det vore annorlunda.

Analyser som tillväxt- och regionplaneförvaltningen i Stockholms läns landsting har gjort visar att det framför allt är följande åtta egenskaper hos en specifik plats eller stadsmiljö som skapar attraktivitet för bostäder i flerfamiljshus:

• Gångavstånd till city

• Gångavstånd till vatten

• Parkytor inom en kilometer

• Tillgång till gång- och gatunät

• Mindre än 500 meter till spårstation

• Kvartersform (andel slutna och utåtvända entréer)

• Hushållens socioekonomi

Det här leder oss till det första praktiska argumentet för varför vi behöver bygga mer centralt: den tillåtna mängden bostäder i kommunala detaljplaner som ligger i attraktiva lägen anger gränsen för hur stor den totala bostadsproduktionen faktiskt blir.

Politiker, likt miljöpartister och vänsterpartister i Stockholms stad, kan inte vifta med trollspöet och önska fram tillräckligt många bostäder genom att detaljplanelägga en massa ”konfliktfri” mark i regionens utkant som inte efterfrågas samtidigt som alla nya bostadsplaner i centrala lägen bantas ned eller stoppas. Lösningen på regionens bostadsbrist är inte att sätta sig på tvären mot 2 500 bostäder i centrala Hammarbyhöjden, vilket Miljöpartiet och Vänsterpartiet verkar tro, det är att tillåta fler än 2 500 bostäder i Hammarbyhöjden.

Särskilt om man betänker att undersökningar visar att många hushåll föredrar att flytta lokalt och att effekten av detta blir större ju längre ut från regioncentrum man kommer. Stockholmsregionen består av flera lokala bostadsmarknader och flyttströmmarna mellan dem är sparsamma. En viktig förklaring till detta är att mer långväga flyttningar är förenade med större kostnader och sociala uppoffringar. Det är lättare att flytta från ett ytterområde in mot de centrala delarna eftersom de är mer bekanta för de flesta hushåll, medan många miljöer på längre avstånd från Stockholms Central är mer eller mindre okända för många. Analyser från olika bostadsprojekt som det går att ta del av i Stockholms läns landstings rapport ”Bostadsmarknaden – en komplex väg från teori till praktik” pekar på att cirka 50-70 procent av de flyttar som sker till en specifik miljö rekryteras lokalt.

För att återknyta till min första punkt innebär detta att nyproducerade hushåll finansieras av de som är intresserade av att bo där, och dessa tenderar att redan bo i närheten, vilket innebär att nyproducerade bostäder främst finansieras av lokala hushåll.

Dessa hushålls nuvarande boende, och värdetillväxten på detta boende, är en av de viktigaste förutsättningarna för att ett nyproduktionsprojekt ska kunna försörjas med eget kapital. Beräkningar från olika projekt visar att det är betydande belopp som närboende hushåll ska lägga in vid lite större nyproduktionsprojekt. Hur många hushåll som redan finns i ett område tillsammans med deras inkomst och förmögenhetsutveckling sätter gränsen för hur omfattande nyproduktionen kan bli.

Detta talar i ännu högre grad för att vi behöver bygga fler bostäder i täta, centralt belägna områden än vad som sker i dag om vi verkligen vill få fart på bostadsbyggandet i Stockholmsregionen. När avståndet från regioncentrum ökar minskar villigheten att flytta dit samtidigt som möjligheterna till att finansiera nyproduktionen reduceras eftersom de lokala hushållens inkomster är lägre. Omvänt finns förutsättningar för större produktionsvolymer i centrala områden med hög attraktivitet, dit många är villiga att flytta och där en stor del av de närboende har ett relativt stort eget kapital i sin bostad som kan användas till att finansiera nya bostäder.

En snabbt växande region ställer stora krav på beslutsfattarna att hantera komplexa problem och målkonflikter, en sådan är svårigheten och utmaningen att bygga tusentals bostäder centralt. Något som inte bara är bra av ekologiska, ekonomiska och sociala skäl, utan också finansiellt nödvändigt.

Läs mer.Fler debattartiklar på DN Debatt

”Lagarna om barnpornografi måste få en uppstramning” Vår barnpornografilagstiftning är i vissa avseenden ett skämt, skrev Maria Abrahamsson (M).

• ”Nya rasisminstitutet alltför styrt av politiska agendan” Den nationella satsningen på rasismforskning håller för låg kvalitet, och inriktningen på våldsbejakande extremism är djupt problematisk, skrev 18 Göteborgsbaserade forskare den 14 augusti.

• ”Ny anställningsform gör det lättare att få första jobbet” Vi vill göra det lättare att nå in på arbetsmarknaden med en ny tidsbegränsad anställningsform, förstajobbet-anställning,skrev Anna Kinberg Batra och Tomas Tobé den 13 augusti.

Detta är en opinionstext i Dagens Nyheter. Skribenten svarar för åsikter i artikeln.
Kommentera artikeln
I samarbete med tjänsten Ifrågasätt erbjuder DN nu möjligheten att kommentera artiklar på Ledare, DN Debatt, Kultur, Insidan och Sthlm. Kanske kan du bidra med andra synvinklar och fakta? Håll dig till ämnet och håll en god ton. Visa respekt för andra skribenter och berörda personer i artikeln. Vi tar bort inlägg som vi bedömer är olämpliga.