Den svenska marknaden domineras av fyra stora byggkoncerner, som är mycket vinstrika och starkt växande både i Sverige och utomlands. På fem år har de tillsammans gjort vinster på över 50 miljarder kronor.
Hans Lind, professor i fastighetsekonomi vid Kungliga tekniska högskolan, KTH, hävdar att de stora byggjättarna medvetet stryper utbudet av bostäder.
– Företagen är inte intresserade av att bygga mer och riskera att priserna faller. Det bästa för dem är att bibehålla en låg produktionsvolym och sina stora vinster, säger han.
Både byggpriser och bostadspriser har ökat rejält i Sverige under de senaste decennierna.
Om man jämför bostadspriserna med en genomsnittlig industriarbetarlön har de aldrig varit så höga i modern tid. Den viktigaste förklaringen är enligt bostadsforskaren Rune Wigren bristen på konkurrens mellan de stora byggjättarna.
– Priserna på byggmateriel, som kontrolleras av de stora byggarna, har gått upp snabbare än byggnadsarbetarlönerna. Om bolagen haft någon produktivitetsutveckling borde det inte vara så, säger Rune Wigren, professor vid Institutionen för bostads- och urbanforskning vid Uppsala universitet.
De senaste tio åren har Sverige byggt hälften så många bostäder per tusen invånare jämfört med snittet för övriga nordiska länder.
Statens bostadskreditnämnd, BKN, har uppskattat nyproduktionsbehovet till 35 000–40 000 nya lägenheter per år. En nivå som nästan nåddes före finanskrisen 2008. Då kom 32 000 nybyggda bostäder ut på marknaden.
Men under 2009 och 2010 föll bostadsproduktionen tillbaka till 15 000 nya bostäder i genomsnitt per år. Enligt Boverket kommer det i år att byggas 24 500 lägenheter.
– Egentligen var 1994 det senaste året då det byggdes mycket. Då fanns det fortfarande mycket subventioner till byggandet. De är utfasade nu, säger Bo Söderberg, bostadsforskare vid Uppsala universitet.
Svenska bostadsinvesteringar är mycket känsliga för nivån på både bostadspriser och produktionskostnader, enligt BKN. Men ett tydligt mönster är att höga bostadspriser och ett högt bostadsbyggande brukar gå hand i hand.
– Med de höga bostadspriser vi har i dag borde det vara ett jättebra läge att bygga, säger Bengt Hansson, analytiker på BKN.
Höga materielpriser har dock hållit tillbaka bostadsbyggandet i Sverige, rapporterar den internationella samarbetsorganisationen OECD. Konkurrensverket konstaterar att konkurrensen i branschen är bristfällig.
Byggkoncernen Skanska är störst på den svenska marknaden. Jonas Granström, som är Sverigechef för bolagets bostadsutveckling, tycker att det är självklart att branschen minskar byggandet när det kommer signaler om sämre konjunktur – fastän folk fortfarande skriker efter bostäder i storstäderna och är beredda att betala höga priser.
– Det är klart att produktionstakten påverkas av marknaden. Det har funnits år då vi stått med tomma lägenheter, säger han.
Att priserna på nybyggda bostäder samtidigt är väldigt trögrörliga nedåt är ett fenomen som Granström känner igen.
– Ja, vi ser ganska lite prisjusteringar. Det beror på att vi i branschen är bra på att sätta rätt pris direkt.