Varje vrå av huset ska inspekteras

– Titta här, kakelplattan är lös. Det har troligen uppkommit därför att golvet lutar från golvbrunnen och lägsta punkten är under den här klinkerplattan, säger besiktningsmannen Lazze Nilsson och lyfter plattan försiktigt med sin skruvmejsel.

Han besiktigar en villa från slutet av 1920-talet i Stockholms södra förorter på uppdrag av den tilltänkte köparen. I badrummet på övervåningen pekar han ut de känsligaste punkterna. Golvbrunnen är av en äldre konstruktion och därmed inte den bästa modellen – den behöver bytas ut.

– Det är dags att renovera badrummet, är Lazze Nilssons bedömning efter genomgången.

I övrigt är huset välbehållet och det syns inga tecken på ett omedelbart renoveringsbehov. Lazze Nilsson och andra besiktningsmäns synintryck – liksom vad näsan känner – är viktiga ledtrådar när de besiktigar ett hus.

Positivt intryck betyder inte att allt är bra. Negativt intryck som eftersatt underhåll skvallrar däremot ofta om att skicket inte är det bästa.

Uppe på vinden är det ganska rörigt  och träet i taket är lite missfärgat efter tidigare fuktskador.  Men ingen fara, lugnar Lazze Nilsson och friskförklarar träet.

Den besiktning han gör i det här huset kallas överlåtelsebesiktning och en sådan bör man alltid göra när ett hus ska köpas. Men denna täcker inte:

- el
- vatten och avlopp
- ventilation
- uppvärmningssystem och skorstensstock

Besiktning av dessa områden kan dock beställas som tilläggstjänst.
Det innebär inte att Lazze Nilsson är blind för vad han ser på de här områdena. Misstänker han att något  kan orsaka problem brukar han föreslå en vidare undersökning.

– Om man får en skadesignal på något där orsaken inte är tydlig ska man gå vidare och reda ut det med hjälp av besiktningsmannen eller olika skadeutredare som de flesta större besiktningsföretag har. Men det är inte alltid köparen följer det rådet.

Det kan också vara precis tvärtom: Besiktningsmannen kommer till ett hus där målarfärgen på väggarna knappt hunnit torka och det luktar nytt och fräscht. Är det tecken på att säljaren vill dölja fel och brister?

– I de flesta fall har man målat för att fräscha upp huset inför en försäljning så att det ser bra ut, inte för att dölja, säger Lazze Nilsson.

Hans erfarenhet är snarare att säljarna brukar vara ganska öppna med husets fel och brister.

– Det som inte kommer fram på en gång visar sig alltid efter hand. Det vet säljarna. Då blir det bara surt värre när man ska utreda ansvaret för skadan och ersättning, säger han.

Efter besiktningen återstår att ta ställning till om du ska köpa huset som det är, och till det pris som du och säljaren kommit överens om. Eller kräva förändringar och sänkning av priset utifrån upptäckta fel – kanske till och med avstå från köp. I det läget är besiktningsmännen inte längre behjälpliga.

– Det är en sak mellan köparen, säljare och mäklaren. Vi besiktningsmän ger oftast inga exakta bedömningar om vad det kan kosta att göra förändringar. För att få veta det får man begära in offerter från olika hantverkare, säger Lazze Nilsson.