Logga in på Dagens Nyheter

Här kan du som DN-kund logga in för obegränsad läsning av DN.se och e-DN.

Med ett gratiskonto kan du följa skribenter och ämnen samt spara artiklar.

Ekonomi

Experter: Det händer med bostadsmarknaden 2018

Foto: TT

För första gången sedan 2014 får säljare av bostadsrätter i Sverige ut mindre än utgångspriset i genomsnitt.

Är prisnedgången som nu sker på bostadsmarknaden ett tecken på att vi står inför en bostadskrasch? Eller är det bara en sund nedkylning av en överhettad marknad?

DN har talat med flera experter om risken för en krasch.

Bostadspriserna har stagnerat, och i vissa fall till och med sjunkit under de senaste månaderna. I centrala Stockholm har priserna gått ned med två procent jämfört med september månad. I Stockholms län är priserna oförändrade jämfört med samma tidpunkt förra året, enligt siffror från Svensk Mäklarstatistik. Även i flera andra städer ser man en avmattning i prisuppgången, och slutpriserna för bostadsrätter är nu lägre än utgångspriset i genomsnitt – för första gången sedan juli 2014.

Varför?

– Många blir försiktiga på grund av att man tror att det är ett prisfall på gång när det skrivs massivt om det i tidningarna. Bankerna är också mer restriktiva med att ge lån, och kommer med egna gränsdragningar för inkomst, och det är klart att det är begränsande, särskilt i högprisområdena, säger Christina Gustavsson, forskare vid institutionen för fastigheter och byggande på Kungliga Tekniska Högskolan.

Även möjligheten att ytterligare amorteringskrav införs, plus en förväntan på att räntorna kommer att stiga, skulle kunna göra att köpare blir försiktiga.

– Samtidigt tycker en del säljare att de måste skynda sig att sälja, vilket gör att utbudet blir större. När de faktorerna möts blir det en sättning i priserna, säger Christina Gustavsson.

Claudia Wörmann är boendeekonom på SBAB. Hon menar att utvecklingen delvis kan bero på psykologiska faktorer, eftersom vissa aldrig har varit med om sjunkande bostadspriser.

– De är osäkra på hur man ska agera. Många säljare kan då reagera med att känna att man måste sälja snabbt, innan det går ner ännu mer, samtidigt som köparna avvaktar i större utsträckning. Vi har också amorteringskrav, vilket också är en faktor som bromsar upp.

Men hon menar att marknaden nu snarare hamnar i ett normalläge, vilket hon anser vara en välkommen utveckling. Enligt Claudia Wörmann finns det en faktor som påverkar priserna mest.

– Det första man kan konstatera är att utbudet är ovanligt stort. När ett utbud blir större blir också förmedlingstiderna längre. Hela marknaden hamnar i ett normalläge skulle jag vilja säga. Den prisökning som har varit är inte sund, och det som sker nu är snarare en normalisering, säger hon.

Harry Flam, Finanspolitiska rådets ordförande, anser att flera faktorer har skapat oro på bostadsmarknaden. En diskussion om skärpta amorteringsregler, den politiska diskussionen om reducerade ränteavdrag och höjda räntor i kombination med att det kommit ut många nyproducerade bostadsrätter på marknaden ger en samverkanseffekt.

– Det är också så att det varit en kraftig uppgång under de senaste tre åren, och den kan inte fortsätta. Bostadspriserna kan inte öka med 15 procent per år – då blir det till slut astronomiska summor som ingen har möjlighet att betala, säger han.

Men om oron på bostadsmarknaden fortsätter skulle den kunna få konsekvenser för samhällsekonomin, i form av minskad konsumtion som påverkar tillväxten i ekonomin. Harry Flam menar dock att den prissänkning som vi hittills sett inte har någon påverkan på samhällsekonomin.

– Det skulle vara om räntorna går upp kraftigt, eller om det blir en recession på arbetsmarknaden. Då kommer folk dra in på annat när de får högre boendekostnader, säger han. 

Claudia Wörmann håller med om att det behövs en större nedgång av priserna innan det får konsekvenser för samhällsekonomin.

– Det ska mycket till i procentsats, tror jag, innan det börjar svida för de allra flesta. Med måttliga förändringar så är vi inte så sårbara. Du lånar ju heller inte till hela bostadens värde. Amorteringskravet har gjort sitt - fler amorterar - och det här är precis den effekt som finansinspektionen och politikerna ville ha, säger Claudia Wörmann.

Christina Gustavsson anser att det än så länge inte finns skäl till någon oro. 

– Om man pratar om prisfall på 10-15 procent så är det ingen katastrof. Det beror också på att priserna har gått upp så kraftigt de senaste åren, så de här procenten ner är ingen omvälvande förändring, utan snarare en fråga om att gå tillbaka till de priser som på vissa håll gällde för ett år sedan, säger hon.

Kan den här oron vara tecken på början till en bostadskrasch?

Claudia Wörmann på SBAB tror inte att en bostadskrasch är förestående.

–  Vi har fortfarande människor i arbete och vi har låga räntor, även om de är på väg upp. Jag tror att framåt årsskiftet, eller mot mars/april, kommer vi också att ha bättre koll på de kommande politiska besluten – det har vi inte i dag. Efter årsskiftet kan även utbudet på marknaden ha minskat något, vilket jag ser som den största påverkansfaktorn, säger hon.

Claudia Wörmann menar att likheterna mellan dagens situation och hur läget såg ut strax före bostadskraschen som skedde i början på 1990-talet är få.

– Den stora skillnaden är ju att vi har låga räntor och att vi har en högkonjunktur, med många människor i arbete. Det som hände då var att det också fanns ett stort utbud med mycket nyproduktion, men sedan ändrade man regler som påverkade bostadsproducenterna, som gjorde att räntan steg till hiskeliga nivåer. Jag ser inte det scenariot. Jag ser vissa likheter med det stora utbudet, men i övrigt inga likheter alls, säger Claudia Wörmann.

Harry Flam framhåller att Sveriges bostadsmarknad ser annorlunda ut än i de länder som drabbats av bostadskrascher på senare år. Ett exempel är att man i Sverige inte kan köpa en bostad som man inte har tänkt att bo i, vilket gör att möjligheten till att köpa bostad som investering är begränsad.

– I andra länder som Norge, Danmark, Holland och USA har man kunnat köpa en bostad för att hyra ut den. En sådan marknad där det finns många lägenheter som är uthyrda i väntan på en prisstegring blir mer känslig för förändringar i ekonomin. Då blir det mer panik för att sälja, vilket skapar de här dramatiska prisfallen, säger han.

Sveriges bostadsmarknad ser annorlunda ut än i de länder som drabbats av bostadskrascher på senare år, till exempel Danmark, menar Harry Flam.
Sveriges bostadsmarknad ser annorlunda ut än i de länder som drabbats av bostadskrascher på senare år, till exempel Danmark, menar Harry Flam. Foto: Jannike Kihlberg

Harry Flam ser därför inte heller att vi står inför en bostadskrasch.

– Jag tror inte det kommer att bli något större ras, säger han.

Christina Gustavsson är lite mer försiktig inför framtiden, och menar att frågan om en eventuell bostadskrasch är svår att svara på.

– Vi har haft sådana här sättningar flera gånger, både vid finanskrisen 2008 och Greklandskrisen 2011, och de gick ganska snabbt över. Men vi har fortsatt gått uppåt och haft det som långsiktig trend i runt 20 år. Så det är jättesvårt att uttala sig om det kommer att bli en stor krasch eller bara en sättning, säger hon.

Det skulle också kunna finnas positiva aspekter av att priserna på bostäder går ner.

– Det är lite sunt att inte priserna ska stiga i oändlighet. Det finns ingen rim och reson i det. Att köpa en bostad har varit den bästa placeringen många har gjort, och det kanske inte är rimligt att det enda man tänker på är att placera i rätt bostad, säger hon.

Hon menar också att ett större prisfall skulle kunna leda till att fler har råd att köpa.

– Om vi ser en nedgång på 50 procent skulle flera grupper ha möjlighet att komma in på bostadsmarknaden, och det skulle ju i så fall vara positivt, säger hon. 

Harry Flam menar att ett prisfall skulle kunna ge en lugnare marknad. 

– Det är väl bra att folk får tid på sig att tänka igenom ett sådant här köp ordentligt. Som det har varit nu har det varit huggsexa om lägenheterna, säger han.

Claudia Wörmann ser nedgången som väldigt positiv. 

– Vi nyktrar till nu, om jag får uttrycka mig så. Vi ser bostaden för vad den är, att man köper för att bo. Att man inte säljer slut ett nyproduktionsprojekt som inte ens är byggt på en dag, det är inget att sörja över. Om man betraktar nyproduktionsmarknaden som i lite av en kris, kan det möjligen komma bra och nya innovationer ur den, där man kanske ser över regelverk eller ser över kommunernas ansvar att bygga rätt sorts boenden, säger hon.

Så här jobbar DN med kvalitetsjournalistik: uppgifter som publiceras ska vara sanna och relevanta. Rykten räcker inte. Vi strävar efter förstahandskällor och att vara på plats där det händer. Trovärdighet och opartiskhet är centrala värden för vår nyhetsjournalistik. Läs mer här.