Johan Schück: En bostadskrasch kan liknas vid ett kärnkraftshaveri

Finansinspektionen, FI, ska inom någon månad presentera förslag om hur amorteringskraven för bostadslån ska utformas. Även om principerna är klara sedan i november, är det mycket som behöver konkretiseras. Detaljerna blir avgörande för hur de nya reglerna kommer att fungera.

Dit hör hur man ska skilja på nya bostadslån, som ska omfattas av amorteringskraven, och gamla lån där sådana bindande krav inte ska gälla. Där finns också frågan om hur tillfälliga undantag ska kunna beviljas för hushåll med ansträngd ekonomi vid arbetslöshet, sjukdom eller dödsfall.

Här är det viktigt att lån med löptid som går ut ska kunna förnyas utan att villkoren plötsligt görs mycket hårdare. Flexibilitet behövs om de nya reglerna inte ska slå blint och, i yttersta fall, tvinga fram försäljningar av bostäder. Samma gäller i de fall där en förändrad familjesituation gör det nödvändigt med undantag från amorteringar.

En större fråga som också behöver övervägas är vad amorteringskravet ska relateras till. Enligt vad FI hittills har låtit förstå är det i förhållande till lånets storlek, alltså i praktiken till inköpspriset på bostaden.

Klart utsagt är att lån med belåningsgrad över 70 procent i ett första steg ska amorteras med minst 2 procent av det ursprungliga lånebeloppet varje år. Därefter ska kravet gälla 1 procents årlig amortering tills lånet är nere på 50 procent.

Denna regel får dock besynnerliga effekter om bostaden samtidigt har stigit kraftigt i värde, vilket gör att den faktiska belåningsgraden blir betydligt lägre. Här bör man visserligen vara försiktig med att låta en tillfällig prisuppgång påverka hur mycket som ska amorteras. Men om en högre prisnivå långsiktigt har etablerats skulle ett strängt formulerat amorteringskrav betyda att lånen måste ned långt under hälften av marknadsvärdet.

Ett annat problem gäller inlåsningseffekterna på bostadsmarknaden, alltså att färre skulle bli beredda att byta bostad om detta medför hårdare lånevillkor. Man kan också peka på generationskonflikten: regler som enbart gäller för nya lån slår hårdare mot unga hushåll än mot äldre.

Följderna av FI:s kommande beslut ska dock inte överdrivas, eftersom flera banker ligger steget före och på egen hand redan har skärpt sina krav. Skillnaden med nya amorteringskrav behöver därför inte bli så stor, såvida dessa är flexibelt utformade och låter bankerna ta hänsyn till uppkommande situationer. I det enskilda fallet klarar nog bankkontoren den uppgiften bättre än vad en central myndighet kan göra.

Men kritiska synpunkter till trots är det viktigt att inte glömma varför amorteringskrav och andra regler som begränsar hushållens skuldsättning behövs. Vid rådande höga bostadspriser finns en fara för prisfall som kan få starkt negativa konsekvenser för ekonomin.

Riskerna för en krasch kan visserligen bedömas som små, vilket SNS Konjunkturråd gör i sin nya rapport ”Den svenska skulden”. De svenska bankerna är starka nog att klara ökade kreditförluster. Men hotet gäller också att hushållen kan känna sig tvungna att plötsligt strama åt sin konsumtion, på ett sätt som leder till ett allvarligt bakslag för hela samhällsekonomin.

Sannolikheten för detta är inte övervägande. Men vad som redan hänt i Danmark och Nederländerna, där fallande bostadspriser har drivit in ekonomin i recession, kan rimligtvis inträffa även hos oss. Därför är det svårt att instämma när SNS Konjunkturråd vill att amorteringskravet ska vara helt förhandlingsbart mellan bankerna och deras kunder.

Försiktigheten kan verka överdriven, men finanskrisen 2008–2009 borde fortfarande vara i färskt minne. Av den kan man lära att katastrofer inte går att förutse och man därför bör hålla hög beredskap. Det är som vid ett kärnkraftshaveri: risken är liten, men om olyckan ändå är framme kan effekterna bli förödande.