Vi har förtydligat hur vi behandlar personuppgifter och cookies.
Du följer nu ämnet: STOCKHOLMS STAD (sparas i Mitt DN)
Ekonomi

Så har hyresmarknaden i Sverige utvecklats

Foto: Fredrik Sandberg/TT

Det är svårt att få tag på en hyreslägenhet i Sverige, speciellt i de större städerna. Men hur har egentligen hyresmarknaden utvecklats? Vilka lösningar brukar diskuteras? Och spelar allmännyttan någon roll?

DN har talat med två forskare om varför hyresmarknaden ser ut som den gör.

Andra världskrigets slut markerar en ny era för bostadspolitiken i Sverige. Det var då som de kommunala bostadsbolagen, även kallad allmännyttan, fick ett större uppdrag.

Det berättar Bo Bengtsson, professor i statsvetenskap vid institutet för bostads- och urbanforskning vid Uppsala universitet.

– Tidigare hade allmännyttan en annan roll, mest för att bygga så kallade barnrikehus för fattiga familjer med många barn, som man sade då. Men efter andra världskriget fick allmännyttan en mer generell roll, och det är i princip det systemet vi har än i dag, även om det har förändrats då och då, säger Bo Bengtsson.

Tanken var att allmännyttan inte bara ska vara till för de med låga inkomster. Man ville ha mer stabilitet och styra upp marknaden, på vilken det tidigare främst funnits privata fastighetsägare. Under miljonprogramåren 1965-1974 blev det allmännyttiga bostadsbeståndet större.

Läs mer: Så maximerar du chansen att få ett förstahandskontrakt 

Staten subventionerade också bostadsbyggandet på olika sätt. Flera av dessa subventioner avvecklades under regeringen Bildt på 1990-talet.

– Det hade egentligen inte så mycket att göra med att det var en borgerlig regering, utan att subventionerna dragit iväg och utgjorde ett hot mot svensk ekonomi, säger Bo Bengtsson.

– En annan viktig del var lagstiftningen 2011, när lagen om att kommunala allmännyttiga bostadsbolag skulle drivas efter affärsmässiga principer trädde i kraft. Byggkostnaderna verkar också dra iväg, vilket även det återspeglas i hyresnivåerna, fortsätter han.

Lagändringen 2011 har influerats av EU och innebär framför allt att kommunala bostadsbolag ska drivas med normala avkastningskrav, som alla andra bolag. Man vill därmed undvika en alltför snedvriden konkurrens mellan privata och kommunalt ägda bostadsbolag.

Men lagen, och hur tolkningen av vinstkravet ska göras, är inte helt glasklar. Olika kommuner har gjort på lite olika sätt. Det berättar Martin Grander, doktorand vid institutionen för urbana studier vid Malmö universitet, som forskar på allmännyttan, hur den har förändrats och hur kommunerna i Sverige har löst frågan på olika sätt. Han är också ledamot i Hyreskommissionen, en oberoende grupp som ska analysera hur modellen med förhandlade hyror fungerar och kan utvecklas, tillsatt av Hyresgästföreningen.

Läs mer: Knappt hälften av stockholmarna har råd att hyra en nybyggd tvåa

– På vissa ställen har det rört sig mer åt ett håll där man till exempel inte tillåter personer med försörjningsstöd att hyra lägenheter i allmännyttan. Och på andra håll är det omvänt, säger Martin Grander. 

– Skillnaderna gäller även nyproduktion, och vilken typ av bostäder man bygger. Vissa väljer att bygga lite billigare hus med lägenheter som fler kan efterfråga, andra väljer att bygga lite dyrare i mer attraktiva lägen. Men i de flesta kommuner är söktrycket på hyreslägenheter nästan alltid högt, oavsett var i kommunen man bygger.

En aspekt av den svenska bostadsmarknaden som skiljer sig från många andra länders är att det inte finns bostäder som riktar sig särskilt till personer med låg inkomst. I flera andra europeiska länder finns det man kallar för ”social housing”, som förenklat innebär särskilda bostäder för låginkomsttagare och socialt utsatta grupper som annars har det för svårt att ta sig in på bostadsmarknaden.

– Diskussionen om att införa ett liknande system i Sverige kommer upp då och då, men generellt märker man ett ganska starkt motstånd mot det. Det vore en stor omställning, och man vill inte ha stigmatiserande lösningar för personer som har det sämre ställt än andra, säger Bo Bengtsson.

Läs mer: Så har Wien löst bostadskrisen – nästan alla får en billig hyresrätt 

En annan diskussion som ibland dyker upp i debatten är marknadshyror. I dag är grunden i hyressättningen bruksvärdessystemet, som betyder att hyrorna ska vara lika för likvärdiga lägenheter. Marknadshyror skulle i stället förenklat innebära att hyrorna skulle sättas av hyresvärden utifrån vad hyresgästerna är villiga att betala.

Förespråkarna för en sådan förändring brukar framhålla att detta skulle skapa större spridning i bostadsbeståndet, medan ett motargument brukar vara att det riskerar att höja hyresnivåerna ytterligare.

Ser man till fördelningen i flerbostadshus i Sverige, utgörs 59 procent av hyresrätter. I de tio största kommunerna i Sverige är hyresrätten i majoritet, bortsett från i Uppsala och Stockholm där bostadsrätterna är fler, enligt Statistiska centralbyrån (SCB). I Västerås är fördelningen lika.

SCB har också sammanställt statistiken från 1990 fram till 2017. Det finns i dag fler bostäder i Sveriges bostadsbestånd än 1990. I Storstockholm har andelen bostadsrätter ökat med 139 procent sedan dess. Samtidigt har hyresrätterna i samma region minskat med 13 procent.

I både Storgöteborg och Stormalmö har både hyresrätterna och bostadsrätterna blivit fler sedan 1990.

Läs mer: Fakta i frågan – hur stor är bostadsbristen?

Ser man till riket i stort, och räknar bort de tre storstadsområdena, har hyresrätterna ökat med strax över 20 procent, och bostadsrätterna med 29 procent mellan 1990 och 2017. I statistiken över hyresrätter ingår både privata och kommunala hyresvärdar. Enligt Boverket varierar det hur stor allmännyttan är i olika kommuner.

Att det skiljer sig så pass mycket i de olika regionerna har till stor del att göra med den politiska styrningen, menar Martin Grander. Allmännyttan används därför på olika sätt i olika kommuner.

– Andelen ombildningar från allmännyttan till bostadsrätter, men också försäljningar till privata investerare, skiljer sig i kommunerna och är i grund och botten politiska beslut, säger Martin Grander.

Men att lösa problemet med bostadsbrist är knepigt. Det finns många aspekter att ta hänsyn till, säger Martin Grander.

Han anser att diskussionen om bostadsbristen delvis har förts på fel sätt.

– Man har diskuterat det som en generell bostadsbrist, men det handlar framför allt om personer med sämre ekonomi som har det svårast. Det som måste fram är framför allt billiga bostäder, men det är inte så lätt, även om man skruvar på avkastningskraven inom allmännyttan. Det är alltid dyrt att bygga, säger Martin Grander. 

Varför är det så?

– Det är många som träter om det. Markpriser, byggkostnader, avkastningskrav, det finns en rad förhållanden som man behöver titta på här.

Spelar allmännyttans vara eller icke vara någon roll för bostadsbristen?

– Ja, absolut. Men det krävs också flera långsiktiga ägare som tar ett bostadssocialt ansvar. Det är lätt att hävda att man gör det, men många säljer sedan vidare och konsekvenserna vi sett är ofta att man då renoverar så att det blir dyrare att bo där. Då minskar hela tiden andelen av bostäderna som är prisvärda i beståndet, säger Martin Grander.

Det sker en del förändringar i regelverken som säkert är bra, men det grundläggande problemet är att det är för dyrt att bo för stora grupper.

En annan fråga är om man inte borde varit mer framsynt i hur befolkningsutvecklingen ser ut och har sett ut.

– Det krävs långsiktig planering, men några saker är svåra att förutse, som den stora invandringen 2015. Där har man haft stora problem med bostäder på kort sikt. Det sker en del förändringar i regelverken som säkert är bra, men det grundläggande problemet är att det är för dyrt att bo för stora grupper, säger Bo Bengtsson.

Så här jobbar DN med kvalitetsjournalistik: uppgifter som publiceras ska vara sanna och relevanta. Rykten räcker inte. Vi strävar efter förstahandskällor och att vara på plats där det händer. Trovärdighet och opartiskhet är centrala värden för vår nyhetsjournalistik. Läs mer här.
Kommentera artikeln
I samarbete med tjänsten Ifrågasätt erbjuder DN möjligheten att kommentera vissa artiklar. Håll dig till ämnet och håll en god ton. Visa respekt för andra skribenter och berörda personer i artikeln. Vi tar bort inlägg som vi bedömer är olämpliga.