Du följer nu ämnet: STOCKHOLMS STAD (sparas i Mitt DN)
Ekonomi

Tuffa krav på låntagare stoppar bygge

Linda Björklund och Lennart Weiss på byggbolaget Weidekke.
Linda Björklund och Lennart Weiss på byggbolaget Weidekke. Foto: Eva Tedesjö

Bostadsbyggandet kommer att minska med 25-30 procent under kommande år, spår Lennart Weiss, bostadspolitisk debattör och direktör på byggbolaget Veidekke.

Boverket räknar också med en minskning av antalet påbörjade bostadsbyggen. Värst drabbas Storstockholm där minskningen väntas bli 25 procent i år.

En av de främsta anledningarna är att bankerna har blivit tuffare mot låntagarna.

Linda Björklund har ett bekymmer. Hon är arbetschef på ett bygge i Högdalen i södra Stockholm, men de ursprungliga kalkylerna för bygget knakar i fogarna. Sedan i höstas går det långsammare att sälja bostäderna. 

Från att ha planerat att bygga 90 bostadsrätter i tre huskroppar måste hon sannolikt räkna om för endast 39 lägenheter i ett hus. 

– Stordriftsfördelen försvinner, konstaterar hon.

Veidekke sålde 75 procent färre bostäder i Sverige under första kvartalet i år, jämfört med motsvarande i fjol.

De är inte ensamma om att möta en svårare marknad, möjligen mer öppna med att berätta om det. I förra veckan kom Boverket med en uppdaterad prognos över bostadsbyggandet. De räknar med en minskning av antalet påbörjade bostadsbyggen med 11 procent i år, jämfört med förra året.

I Storstockholm väntas minskningen bli störst med 25 procent.

Danske Banks chefsekonom, Michael Grahn var tidigt ute och varnade för att byggandet måste ned, köparna drar öronen åt sig och priserna på befintliga bostäder sjunker.

– Vi räknar med att byggandet minskar med 18 procent i år och kanske 10 procent nästa år, säger han.

Skälet till att Linda Björklunds bygge kanske måste bantas, är beslut som fattades i fjol, menar hennes kollega Lennart Weiss. 

När banker beviljar ett lån gör de först en kreditprövning av låntagare och i den ingår att låntagaren måste klara en betydligt högre ränta än den som gäller i dag, en kalkylränta.

Förra våren höjdes kalkylräntan från fem till sju procent. Dessutom sänktes taket för hur mycket ett hushåll får låna från sju årsinkomster till runt fem. 

Det här är en åtstramning som kommer ovanpå Finansinspektionens (FI) lånetak och amorteringskrav. Den har också skett med FI:s goda minne.

– Den här nya kreditregleringen stryper nu den enda kranen som finns för byggandet, säger Weiss.

Fakta i frågan: Allt fler vuxna bor hos sina föräldrar – på grund av bostadsbristen 

De skärpta kraven har slagit hårt, framför allt i dyra orter som Stockholm, Uppsala och Göteborg. Och det har gått snabbt.

Veidekkes bank kräver, för att låna ut till ett bostadsbygge, att minst hälften av bostäderna ska varar sålda innan bolaget bygger. 

Det var inga problem förra året. Företaget sålde de ännu inte byggda bostäderna i rask takt –  också i Högdalen. Fram till mitten av september, vill säga. Sedan tog det stopp.

– Jag har aldrig varit med om en sådan inbromsning, berättar Weiss.

Han jämför med hösten 2008, efter investmentbanken Lehmans konkurs. Då stannade också marknaden av, men bara tillfälligt.

– Det här är annorlunda, det här är av en mer permanent natur, hävdar Wiess.

Just genom de tuffare kraven stoppas Veidekkes tilltänkta bostadsköpare. De får inga lånelöften - eller så dras löftet tillbaka.

Konsekvensen är att nedkylningen av bostadsmarknaden och byggandet kommer att fortsätta.

Stellan Lundström pensionerad professor i fastighetsekonomi, håller med. Åtstramningar, som bankernas skuldtak, bromsar byggandet.

– Det får verkan, men i tysthet, säger han.

– Byggare jag pratar med säger att de avvaktar eller skjuter upp byggandet, tillägger han.

Tidigare, fram till 1990-talets början, var bostadsbyggandet subventionerat. Därefter skulle kreditmarknaden klara byggandet av bostäder som hushållen kunde efterfråga. Det har fungerat -  fram till senare år.

Unga och ekonomiskt svaga grupper hade det inte lätt innan kraven skärptes - men nu har de ingen chans att komma in på bostadsmarknaden.

– Inte ens en välavlönad singel har en chans att komma in, säger Weiss.

Han visar en kalkyl som utgår från en bostad på 3,3 miljoner kronor och där låntagaren faktisk kan klara en egen insats på 30 procent - dubbelt mot kravet. 

Ändå – med en tänkt ränta på sju procent och med amortering på 45 000 kronor om året och inräknat avgiften till föreningen – blir månadsutgiften nästan 20 000 kronor. En sådan kalkyl utesluter väldigt stora grupper från bostadsmarknaden.

Det för oss tillbaka till Linda Björklund och hennes bekymmer. Vi går runt på arbetsplatsen och hon tar med oss upp i ett punkthus med en fantastisk utsikt över södra Stockholm. Här är nästan alla lägenheter sålda, innan de ens är klara.

Åt andra hållet är utsikten inte lika imponerande. Där nere ligger i stället en stor betonggrund. Det är där de övriga husen i projektet ska stå - är det tänkt. 

Men endast 15 av de 90 bostäderna är sålda. Om Veidekke kan sälja några till kan i varje fall ett av de tre husen med sammanlagt 39 bostäder byggas.  

Och ändå måste kostnaderna ned. 

– Jag håller på att räkna på det nu, säger Linda Björklund.

Kommer du att klara det?

Hon skrattar till lite innan hon svarar, lätt uppgivet:

– Jag vet inte.

Men betonggrunden kommer ändå att täckas, även om inte alla tre husen byggs. Under ligger ett garage.

– Ska det användas måste vi först lägga på ett tätskikt ovanpå och så isolering, berättar Björklund.

– Och sedan får vi väl lägga på jord och så gräs!

Läs också: Johan Schück: Brist på helhet bakom minskat byggande 

Veidekke

Veidekke är en norsk byggkoncern, men med betydande verksamhet i Sverige genom sitt svenska dotterbolag.

Bostadsbyggandet i Sverige domineras av fyra stora koncerner: Skanska, JM, NCC och Peab.

Så här jobbar DN med kvalitetsjournalistik: uppgifter som publiceras ska vara sanna och relevanta. Rykten räcker inte. Vi strävar efter förstahandskällor och att vara på plats där det händer. Trovärdighet och opartiskhet är centrala värden för vår nyhetsjournalistik. Läs mer här.
Kommentera artikeln
I samarbete med tjänsten Ifrågasätt erbjuder DN möjligheten att kommentera vissa artiklar. Håll dig till ämnet och håll en god ton. Visa respekt för andra skribenter och berörda personer i artikeln. Vi tar bort inlägg som vi bedömer är olämpliga.